Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

Emlak sözleşmeleri Borçlar Kanunumuzun 520. vd maddelerinde düzenlenmiş olup kanuna göre simsarlık sözleşmesi olarak tanımlanabilir. Simsarlık sözleşmesinin yani emlak sözleşmelerinin tacir olan veya olmayan taraflar arasında kurulması fark etmeksizin Borçlar Kanunumuzda düzenlenen hükümler uygulama alanı bulacaktır. Halk arasında yayın olarak bilinen ve emlakçılar tarafından da sıklıkla kullanılan yer gösterme belgelerinin hukuki niteliğine geçmeden önce emlak sözleşmelerinin kanundaki tanımına değinmek gerekmektedir. TBK’nın 520. maddesinde “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Yani emlak sözleşmeleri; 

• emlakçı ile iş sahibi arasında imzalanan ve emlakçıya bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hakkın tesisini konu eden bir asıl sözleşmenin kurulması fırsatını gösterme veya sözleşme görüşmesi için aracılık etme;
• iş sahibine ise bu edim karşılığında taraflar arasında kararlaştırılan ücreti ödeme borcunu yükleyen sözleşmelerdir.

Kısaca “ücret karşılığında bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir.” şeklinde tanımlamak da mümkündür.

Sözleşmenin Geçerlilik Koşullarından kısaca bahsetmekte fayda vardır. Şöyle ki;

Simsarlık sözleşmesi kural olarak şekil şartına bağlı değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinin 3. Fıkrasında gayrimenkul simsarlığına ilişkin ayrıca bir düzenleme yapılmıştır. İlgili fıkra “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” şeklinde düzenlenmiştir.

Dolayısıyla konusunu taşınmazların oluşturduğu emlak sözleşmeleri yazılı olarak yapılmadıkça geçerlilik kazanmazlar. Bu sebeple taşınmazlar hakkındaki emlak sözleşmelerinin geçerlilik şekli yazılı şekilde olduğunu belirtelim. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta bu yazılı şeklin resmi olmayıp, noter aracılığıyla yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Kanun’da belirtilmiş olan yazılı şekil adi yazılı şekildir.

Çalışmamızın asıl konusunu oluşturan yer gösterme formlarına ilişkin uyuşmazlıkları yargıda sıklıkla görmekteyiz. Uygulamada daha çok emlakçılar/gayrimenkul danışmanları ile alıcı veya kiracılar arasında çoğunlukla sadece yer gösterme belgesi düzenlendiği görülmektedir. Dolayısıyla özellikle emlakçının ücret alacağı açısından taraflar arasında ayrı bir simsarlık/emlakçılık sözleşmesinin bulunmadığı durumlarda yer gösterme belgesinin sözleşme olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği önem arz eder.

Az önce de bahsettiğimiz gibi taşınmaz simsarlığı sözleşmesi kanunen yazılı şekle tabi olduğundan taşınmaz gösterme belgesinin iki tarafça imzalandığı ve sözleşmenin esaslı asgari unsurlarını taşıdığı hallerde Yargıtay, taraflar arasında geçerli bir simsarlık/emlakçılık sözleşmesinin kurulduğunu kabul etmektedir. Dolayısıyla Yüksek Mahkeme, diğer şartların da bulunması halinde emlakçının ücret hakkını elde edeceği yönünde karalar vermektedir.

Öncelikle yer gösterme formlarının bir diğer ismiyle taşınmaz gösterme belgelerinin hangi amaçla düzenlendiğini ve kanuni olarak mevzuatta bir yerinin bulunup bulunmadığına değinmek gerekir. Kural olarak Borçlar Kanunumuzun 520. Maddesinde taşınmazlara ilişkin emlakçılık sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması dışında başka bir kural öngörülmemiştir. Ancak taşınmaz gösterme belgeleri/yer gösterme formları, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 19 hükmü uyarınca taşınmaz ticareti faaliyetlerinde düzenlenmesi gereken bir belge olarak karşımıza çıkmaktadır. Yönetmelik hükmünde “Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterilmesi hizmeti, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Dolayısıyla taşınmaz gösterme belgeleri aslında kanunen taşınmaz ticari esnasında düzenlenmesi gereken belgelerdendir. Taşınmazın kiracıya veya alıcıya hangi koşulda veya hangi ortamda gösterildiğinin de bir önemi bulunmamaktadır. Dolayısıyla fiziki olarak gösterilebileceği gibi artık günümüzde yaygın olduğu şekilde elektronik ortamda da gösterilebilir. Elektronik ortamda gösterilmesi durumunda belgenin nasıl hazırlanacağına ilişkin yönetmelikte herhangi bir düzenlenmeye yer verilmemiştir. Ancak belirtelim ki her iki durumda da yer gösterme formlarının düzenlenip taraflarca imzalanması gerekir. Ancak önemle belirtelim ki yer gösterme belgelerinin düzenlenmesi yalnızca alım satıma veya kiralanmaya konu taşınmazı gösterme hizmetinin verilmesi ile sınırlıdır. Diğer hizmetler için bu belgenin düzenlenmesi öngörülmemiştir.

ŞEKLİ:

Yer gösterme belgelerinin nasıl düzenleneceği yine yönetmeliğin 19. Maddesinde hüküm altına alınmıştır. En az iki nüsha halinde düzenlenip bir nüshası emlakçıda diğer nüshası da karşı tarafta kalacak şekilde olmalıdır. Yer gösterme belgelerinde bulunması gereken asgari nitelikte unsurlar vardır. Bunlar; 

• İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası.
• Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası.
• Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi.
• Taşınmazın hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi.
• Hizmet bedeli oranı veya tutarı

Sayılan unsurlar sınırla sayıda olmayıp taraflar kendi aralarında kararlaştırdıkları başkaca hükümleri de ekleyebilirler. Uygulamada en çok cezai şarta ilişkin hükümlerin eklendiğini görmekteyiz. Belirtelim ki birden fazla alıcının veya kiracının bulunduğu durumlarda da yer gösterme belgelerinin her bir taraf için ayrı ayrı düzenlenmesi gerektmektedir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te taşınmaz ticaretine ilişkin çeşitli sözleşmelerden bahsedilmiştir. Bunlar;

• Yetkilendirme sözleşmesi (TTHY m. 15)
• Alım satıma aracılık sözleşmesi (TTHY m. 16)
• Kiralamaya aracılık sözleşmesi (TTHY m. 17)
• Hizmet ortaklığı sözleşmesi (TTHY m. 18)
• Taşınmaz gösterme belgesi (TTHY m. 19)

Aslında borçlar kanunumuzun 520/3 maddesinde aranan yazılı sözleşmenin karşılığını yönetmelikte (15.madde) zikredilen yetkilendirme sözleşmesi oluşturmaktadır. Zira yetkilendirme sözleşmesinin hukukî niteliği somut olayın özelliklerine göre belirlenebilecek nitelikte olup yetkilendirme sözleşmesinde emlakçının faaliyetinin taşınmaz satımı veya kiralanmasına yönelik olması durumunda hukukî niteliğinin simsarlık sözleşmesi olacağı söylenebilir. Yönetmelik’te yukarıda zikredilen dört ayrı sözleşme tipinden bahsedilmiş ancak taşınmaz gösterme belgesinin/yer gösterme formlarının her iki tarafın imzasının bulunduğu bir belge olarak düzenleneceği şart koşulmuştur. Dolayısıyla da diğerlerinden ayrı olarak bir sözleşme olarak nitelendirilmesi Yönetmelik’te yapılmamıştır.

Yer gösterme belgelerinin hukuki niteliğini Yargıtay kararlarında görmekteyiz. Yargıtay kararlarında taşınmaz gösterme belgesinin simsarlık sözleşmesi olarak nitelendirildiği görülmektedir.

Örneğin Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/24945 E. Ve 2017/12617 K. 18.12.2017 tarihli kararında ifade ettiği şekilde “Her ne kadar, mahkemece, davacının satış işlemine aracılık yaptığı tarihte emlak danışmanlığı yapma yetkisinin bulunmadığı gerekçesi ile ücrete hak kazanamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının, davalı tarafça imza inkârında bulunulmayan 19/10/2011 tarihli yer gösterme belgesi ile hizmet verdiği ortadadır. Sözleşme gereğince hizmet bedelinin ödenmesi gerekir. Öyle olunca mahkemece Sözleşme değerlendirilip sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir”

Veya bir başka kararında Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/16603 E. 2019/285 K. 17.01.2019 tarihli kararında “Mahkemece; dava konusu taşınmazın sahibi olarak dinlenen tanık beyanları da dikkate alınarak ‘...yer gösterme tutanağına göre ve altındaki imza inkar edilmediğinden dava konusu taşınmazın davacı tarafa gösterildiği kabul edilse bile, davacının, mal sahibi ile da valiyi bir araya getirmediği gibi sözleşmenin kurulmasına da aracılık etmediği, davacı tarafın dayandığı yer gösterme belgesinin 03/11/2012 tarihli olup sözleşmenin bağlayıcılığı açısından bir süre ihtiva etmediği, saatisin uzun süre geçtikten sonar 26/04/2013 tarihinde gerçekleştiği, aradan geçen bu zaman dikkate alındığında sözleşmenin bağlayıcılığı için makul sürenin asilmiş olduğu davacı emlakçı ile davalı arasında imzalanan 03/11/2012 tarihli ‘Yer Gösterme Belgesi’ başlıklı sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520.maddesindeki Sartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesidir. Sözleşme incelendiğinde; alıcının gördüğü gayrimenkulü sahsı, ortağı veya çalışanı olduğu şirket, şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhri hısımları tarafından satın alındığı takdirde satış bedeli üzerinden %3 komisyon bedeli ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Davalı tarafından söz konusu sözleşme altındaki imzaya itiraz edilmediğine göre taraflar arasındaki sözleşme geçerli olup, dava değeri itibarı ile somut olayda tanık da dinlenemez. Davacı tellal, davalıya taşınmazı göstermiş, davalı da davacı ile yaptığı sözleşmeyi ortadan kaldırmadan davacının gösterdiği taşınmaz annesi tarafından satın alınmış olduğuna göre, artık tellal üzerine düsen görevi yerine getirmiş ve ücret istemeye hak kazanmıştır. Tellallık sözleşmesinin geçerli olması için tellalın mal sahibi ile aralarında sözleşme bulunması da Sart değildir. O halde, mahkemece, taraflar arasında imzalanan sözleşme göz önünde bulundurularak hesaplanacak tellallık ücreti yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2016/5395 E. 2019/839 K. 30.01.2019 T. Kararında ise “Dava, tellallık sözleşmesinden doğan cezai şartın tahsili istemiyle başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine ilişkindir. Davacı, imzaladığı belgenin tellallık sözleşmesi niteliğinde olmadığını ileri sürmüş, mahkemece yer gösterme belgesinde taşınmazların firmanın aracılığı dışında satın alındığı takdirde %6+kdv tutarında bedel ödeneceği hükmünün matbu olup, tüketici yönünden geçerli olmayacağı, ayrıca belgede alıcı ve satıcının isim ve imzasının bulunmadığı ve taşınmazın satısı ile ilgili anlaşma hususlarını içermediği, bu nedenle belgenin simsarlık sözleşmesi olarak geçerli sayılamayacağı gerekçe gösterilmek suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir… Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 05.02.2014 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacıya, davalı emlakçı aracılığıyla ... Mahallesi, 2023 Sok. No:13... konutları 4 ve 8 numaralı evlerin gösterildiği, sözleşmenin alt kısmında “yukarıda belirtilen taşınmazları saatin almak/kiralamak için gördüm. Söz konusu taşınmazlardan herhangi birini sahsım, esim, annem, babam, birinci derece kan veya sihri hısımlarım, ...tarafından satın alındığı takdirde yukarıda yazılan fiyatının %3+KDV kiralamalarda bir aylık kira bedelini yer gösteren firmaya ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum, taşınmazı... Firmanın aracılığı dışında satın aldığım takdirde satın alma bedelinin %6+KDV'sini peşinen yer gösteren firmaya ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.” hükmünün kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağında yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazların sözleşmenin imzalanmasından sonra 27.3.2014 ve 30.3.2014 tarihlerinde davacı ve davacının annesi tarafından mal sahibinden satın alinmiş olması karsısında davacının imzasını inkâr etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir”

“Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlıkta ise (7 HGK, Esas No: 2014/859, Karar No: 2016/428, Karar Tarihi: 30.03.2016 ) “22.9.2010 tarihli “Yer Gösterme Sözleşmesi” uyarınca davacının tellaliye ücreti almaya hak kazanıp kazanamayacağı noktasında toplanmaktadır… Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile is sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asil sözleşmenin is sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 22.09.2010 tarihli “yer gösterme sözleşmesi” imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir. Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, sırf yer göstermeye dayalı ücret talep edilemeyeceği gerekçesi ile yazılı seklide karar verilmesi doğru olmamıştır”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020 tarihli bir kararında ise (Esas No: 2020/4536 Karar No: 2020/5245 Karar Tarihi: 01.10.2020) “Taraflar arasında imzalanan 08/09/2013 tarihli ve "Gayrimenkul yer Gösterme Belgesi" başlıklı belgenin incelenmesinde, "...Söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, annem, babam, çocuklarım ile 3. derece de dâhil olmak üzere kan ve sıhri hısımlarım, ortağı ve idarecisi bulunduğum şirket ve şirketin ortak olduğu kuruluşlar tarafından, satın alındığı/aldığım takdirde, satın alma bedelinin KDV dâhil %3 ünü, kiralandığı/kiraladığım takdirde ise bir aylık kira bedeli kadar komisyon ücretini, emlak komisyoncusuna kiralama veya satın alma tarihinden itibaren 2 gün içinde ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum" şeklinde maddenin bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalının eşi tarafından, sözleşmede, adresi yazılı olan taşınmazın 19/09/2013 tarihinde satın aldığı açıktır. Ancak “eş” sözleşmede sözü edilen kişiler arasında açıkça sayılmadığından cezai şartın koşullarının oluşmadığı kabul edilmelidir. Bu durumda mahkemece, anılan sözleşme hükmüne göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesis edilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.”

Görüldüğü üzere Yargıtay, taşınmaz gösterme belgesinin varlığı hâlinde, ayrıca bir simsarlık sözleşmesinin varlığını aramamakta doğrudan simsarlık sözleşmesi olarak nitelendirmektedir. Başka bir anlatımla, Yargıtay bir irade araştırması yapmaksızın belgenin hani amaçla imzalandığı üzerinde durmaksızın taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin unsurlarını ihtiva ettiği takdirde taşınmaz gösterme belgesini simsarlık sözleşmesi niteliğinde kabul etmektedir. Buna karşın Yönetmelik düzenlemesi dikkate alındığında, taşınmaz gösterme belgesinin bir sözleşme niteliğinin kazandırılması amacıyla düzenlenmediği aşikârdır. Aslında taşınmaz gösterme belgesi taşınmaz ticareti faaliyetinde yer gösterme hizmetinin ifasını ispatlamak amacıyla düzenlenen bir belgedir.

Öte yandan yer gösterme formlarının içeriğine ilişkin Yönetmelik’te belirtilen içerik simsarlık/emlakçılık sözleşmesinin esaslı unsurlarını da barındırır niteliktedir. Ancak bu belgenin emlakçılık sözleşmesi niteliğinde sayılabilmesi için emlakçılık sözleşmesi yapmak amacıyla tarafların karşılıklı iradelerinin örtüştüğü bir anlaşmayı da barındırması gerekir. Oysa Yönetmelik’te yalnızca taşınmazın gösterilmesi suretiyle belgenin verileceğinden bahsedildiğinden, kural taraflar arasında sözleşme yapma iradesinin bulunduğunu söylemek mümkün değildir.

Bu iradenin simsarda olduğu kabul edilse dahi, uygulamada görünen şekliyle müşteriye (kiracı/alıcıya) yansıtılan irade çoğunlukla bunun sadece hizmetin tespiti bakımından imzalanan belge niteliğinde olduğudur. Dolayısıyla müşteri bu belgeyi ifa aşamasına yönelik olarak düzenlenip imzalanan bir belge oluşturulduğu inancı ile imzaladığı durumda, belgenin simsarlık sözleşmesi niteliğinin ileri sürülmesi, irade fesadı halleri ile sakatlığı gündeme getirecektir. Oysa taşınmaz simsarlığı, bir sözleşme ilişkisine dayandığından tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun iradelerinin varlığı şart olup emlak sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan anlaşma unsuru oluşturur.

Dolayısıyla Yargıtay kararlarının aksine taşınmaz gösterme belgesinin düzenlenmesinde imzası bulunan tarafların, taşınmaz simsarlığı sözleşmesi kurma iradelerinin bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir.

Aynı şekilde Yargıtay tarafından yer gösterme formlarının TBK 520/3 maddesi kapsamında yazılı şekli karşıladığı noktasında istikrarlı kararlar verdiğini görmekteyiz. Ancak belgenin uygulamada ve mevzuatta düzenleniş amacının kararlarda pek tartışılmadığını söylemek mümkündür. Aynı şekilde taraf iradelerinin de araştırılması mühimdir. Yani taşınmaz gösterme belgesinin içeriğinde sözleşmenin esaslı unsurlarının bulunması, bu belgenin doğrudan taşınmaz simsarlığı sözleşmesi niteliğinde kabul edilmesi için yeterli olmamalıdır.

Bu karışıklığın giderilmesi için ise Yönetmelikte yapılacak bir değişiklikle taşınmaz gösterme belgesinin, yetkilendirme sözleşmesinin düzenlenmediği durumlarda bunun yerine de geçeceği düzenlenebilir. Böylelikle, taraflar arasındaki ilişki mevzuat hükmü gereği hem borçlandırıcı işlem sayılacak hem de hizmetin ifasının ispatına yönelik bir belge özelliği taşıyacaktır.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

https://www.youtube.com/watch?v=8vy7TEuTQDU&t=484s