Stj. Av. Merve TAYANÇ & Av. Murat TEZCAN

GİRİŞ

Kira sözleşmelerinin zayıf tarafı kiracı olup görece güçlü tarafı kiraya veren olarak nitelendirilebilir. Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri incelendiğinde bu durumun tezahürü olarak kiracının koruma altına alındığı görülmektedir. Örneğin; kiralananın kullanılmasıyla ilişkili olmamasına rağmen kiracının borç altına sokan sözleşmelerin geçersizliği, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair hükümler açıklamalarımızı destekler mahiyettedir. Ancak her zaman kiraya veren sözleşmenin güçlü tarafı olarak ilan edilememektedir.  Zira kira sözleşmesinin esaslı noktasını teşkil eden kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşme hali mevcut olmaktadır. İşte bu nedenle kanun koyucu tarafından kiraya verene kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle hapis hakkı tanınmıştır. Böylelikle belirli şartların varlığı halinde kiraya veren tarafından kiralanandaki taşınır mallar hakkında hapis hakkı kullanılabilecektir. 

HAPİS HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KULLANILMASI İÇİN GEREKEN ŞARTLAR

Kiraya verenin hapis hakkına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanununun 336-338. Maddelerinde düzenlenmiştir. TBK'nin 336. Maddesinde "Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz."  hükmü amirdir. Bu doğrultuda kiracı tarafça ödenmemiş olan işlemiş bir yıllık kira bedeli ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için kiraya veren tarafından hapis hakkı kullanılabilecektir. Geçmiş dönem kira parasının bir yıldan fazla olması durumu söz konusu olsa dahi bunun ancak bir yılı için hapis hakkının kullanımına gidilecektir. 

Anılan hükme göre; hapis hakkı kullanılabilecek eşyalar kiralanan taşınmazda bulunan taşınırlar olup kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan, haczi kabil olan taşınırlar hakkında uygulanmaktadır. Ancak bu noktada belirtelim ki; İcra İflas Kanununun haczi kabil olmayan mallara ilişkin hükümleri göz ardı edilmemelidir. Bu doğrultuda kiraya verenin hapis hakkı konut kiralarında her ne kadar işlevsel görünmese de iş yeri kiralarında oldukça önem arz etmektedir. 

Belirtmek gerekir ki; kiraya verenin hapis hakkı kira alacağının tahsilinin sağlanması ile sınırlı olup içine yan giderler, faiz vs. kapsamına alır ise de, kiralanandaki zarar nedeniyle tazminat alacağı bu kapsamın içine girmemektedir.  Hapis hakkının kullanılabileceği taşınırlar hapis hakkını doğuran borç miktarını aşmamalıdır.

ALT KİRACIYA AİT EŞYA HAKKINDA HAPİS HAKKININ KULLANILMASI

Alt kira; kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki sözleşmeden bağımsız bir şekilde kiracı ile alt kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesi olarak tanımlanabilmektedir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı iznin olmaksızın alt kira ilişkisi kurulması yasaktır. 

Kiraya verenin hapis hakkına dair düzenlemeler içeren TBK'nin 336. Maddesinde kiraya verenin alt kiracıya ait eşya üzerindeki hapis hakkına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Anılan maddede " Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar" şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu hükme göre kiraya verenin alt kiracının eşyası hakkında hapis hakkını kullanabilmesi için;

• Asıl kiracının alt kiracıdan hapis hakkı kapsamına giren bir kira alacağı bulunmalıdır.
• Kiraya verenin kiracısından bir kira parası alacağı bulunmalıdır.
• Alt kiracının kendi kiraya vereni olan asıl kiracısına olan borcundan fazla malı üzerinde hapis hakkı tesis edilmemelidir. 

Alt kira ilişkisinin geçersiz olması halinde hapis hakkının nasıl kullanılacağı ise tartışmalıdır. Doktrinde bir görüş alt kiracı hakkında hapis hakkına ilişkin hükümlerin uygulanacağına savunsa da alt kira sözleşmesinin geçersizliği halinde bu kiracı taşınmazda fuzuli şagil konumunda sayılmaktadır. Bu nedenle kiraya verenin hapis hakkının kullanılmasında TBK'nin 337. Maddesinde yer alan üçüncü kişilerin eşyaları hakkında hapis hakkına ilişkin hükümler uygulama alanı bulmalıdır. 

ÜÇÜNCÜ KİŞİYE AİT EŞYALAR ÜZERİNDEKİ HAPİS HAKKI 

TBK'nin 337. Maddesinde üçüncü kişilere ait eşyalar üzerindeki hapis hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Anılan maddede "Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.

Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder."  şeklinde ifade edilmiştir. Üçüncü kişiye ait eşya üzerinde kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için kiraya verenin iyiniyetli olması gerekmektedir. Kiraya veren bu eşyanın kiracıya ait olmadığını biliyorsa veya bilebilecek durumdaysa kötü niyetli sayılır ve üçüncü kişinin istihkakı kirayı verenin hapis hakkından önce gelir. Böyle bir durumda kiraya verenin hapis hakkından da söz edilememektedir. Ancak belirtmek gerekir ki; kiraya veren iyi niyetini ispat etmek zorunda olmayı üçüncü kişi istihkak iddiasını ileri sürerken kiraya verenin kötü niyetli olduğunu ispatlamalıdır. 

Kiralananda bulunan taşınır eşyanın çalınmış, kaybolmuş veya herhangi bir şekilde malikin iradesi dışında elinden çıkmış ise kiraya verenin iyi niyeti korunmamaktadır. 

HAPİS HAKKININ KULLANILMASI 

Hapis hakkının nasıl kullanılacağına ilişkin hükümler TBK'nin 338. Maddesinde yer almaktadır. Anılan maddede "Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.

Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir."  şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre hapis hakkının kullanılması için;

• Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşıma düşüncesinde olmalıdır. 
• Hapis hakkı için sulh hukuk mahkemesinin yahut icra müdürünün kararının bulunması gerekmektedir.

Hapis hakkının kullanılması sulh hukuk mahkemesinden talep edilirse mahkeme tedbir niteliğinde karar vermektedir. Karar sonrasında kararın icrası yani defter tutulması işlemi icra dairesi tarafın yapılmaktadır. Ya da doğrudan doğruya icra dairesine bu talep iletilebilmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki;  İİK Yönetmeliğinde hapis hakkının kullanılmasına ilişkin talep formu bulunmamaktadır. Başvuru icra dairesine bir dilekçe yahut sözlü beyanla yapılmalıdır. Hapis hakkının kullanılması için mutlaka kira sözleşmesinin varlığının ispat edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle talep evrakının ekine kira sözleşmesi, yazılı bir kira sözleşmesi de bulunmuyorsa kira ilişkisinin varlığını gösteren deliller eklenmelidir.

Defter tutulması işlemi icra dairesi tarafından kiralananda bulunan ve hapis hakkına ilişkin borcu karşılayacak nitelikte taşınırın eklenmesi suretiyle yapılmaktadır. Defterde tutulan eşyalar kiracı tarafından kullanılabilir ancak kiracının bu eşyalar üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlanmaktadır. 

Hapis hakkına ilişkin defterin tutulmasından sonra icra dairesi; kiraya verene rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapması için on beş günlük süre vermektedir. Bu süre içinde takibin başlatılmaması halinde defter hükümsüz hale gelmektedir. Kiraya veren tarafından on beş gün içerisinde takip yapılır ve takibe itiraz edilmezse ya da itiraz kaldırılırsa takip kesinleşmektedir. Takibin kesinleşmesini takiben altı ay içerisinde defterde malların satışı talep edilmelidir. Aksi takdirde takip düşmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki; hapis hakkı mutlaka cebri icra yoluyla kullanılmalıdır. Kanunda belirtilen şartlara uyulmadan haricen kullanılan hapis hakkının hukuki bir değeri bulunmamaktadır. Nitekim bu anlatılanlara ilişkin olarak;

• Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 2019/2101 E., 2019/2185 K. Sayılı ve 10.05.2019 Tarihli Kararında "Aynı kanunun 336.maddesi gereği taşınmaz kiralarında kiraya veren işlemiş 1 yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Aynı kanunun hapis hakkının kullanılması başlıklı 338.maddesinde kiracı taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde kiraya veren alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı sulh hakiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir....... hapis hakkı yönünden TBK.338.maddesi gereği hapis hakkının kullanımı için gerekli olan kiracının taşınması veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği olgusunun ispatlanamamasına nazaran davacının hapis hakkı isteminin reddine karar verilmesinde de bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla davacı vekili ile davalı vekilinin istinaf istemlerinin HMK 353(1)b-1 gereği ayrı ayrı esastan reddi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulması cihetine gidilmiştir."  şeklinde hüküm kurulmuştur.  Anılan kararda hapis hakkının kullanılması için gerekli şartlardan olan kiracının, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği olgusu ispatlanamadığı için hapis  hakkı isteminin reddine karar verilmesi gerektiğine karar verilmiştir.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022/2679 E., 2023/367 K. Sayılı ve 28.02.2023 Tarihli Kararında " Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; asıl kiraya veren davalı şirket yetkilisi, ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/49 D.iş sayılı tespit dosyasında, kiracısı ... A.Ş. ile olan kira ilişkisinin 30.10.2012 tarihinde sona erdiğini, işyerini malzemeleriyle birlikte tespit isteyenden devraldığını, kiracısından olan alacağı nedeniyle işyerindeki malzemeleri muhafaza ettiğini, aynı zamanda tespite konu malzemelerin kime ait olduğunu da bilmediğini, taşınmazı bu haliyle 15.03.2013 tarihinde davalı ...A.Ş. ye kiraya verdiğini beyan etmiştir. Bu hâlde, davalı asıl kiraya verenin fiilen hapis hakkı uygulayarak alacaklarına karşılık alt kiracı davacının bir kısım taşınır eşyalarına el koyduğu ancak Kanun'un aradığı şekil şartlarının gerçekleşmediği, sulh hakiminin veya icra müdürünün konuya ilişkin herhangi bir kararının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenlerle davacının, kendisine ait olduğunu ispat ettiği eşyaların aynen iadesini, mülkiyet hakkına dayalı olarak her üç davalıdan talep etmesinde ve söz konusu eşyaların haksız el konulması nedeniyle kullanılamaması neticesinde oluşan zararın tazmini talebini asıl kiraya verene yöneltmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır."  şeklinde hüküm kurulmuştur. Kararda özetle kiraya verenin hapis hakkını cebri icra kanalıyla gerçekleştirmemesi, haricen bu hakkı kullanmaya çalışması nedeniyle mülkiyet hakkına müdahale olarak değerlendirmiş ve alt kiracının hapsedilen malların aynen iadesini isteyebileceği hüküm altına alınmıştır. 

Kiraya verenin hapis hakkının kullanılmasının yukarıda belirttiğimiz şartların varlığı altında kullanabileceğini belirtmiştik. Uygulamada çoğunlukla kiraya verenin hapis hakkını kullanmak için taşınır rehnine ilişkin takiple ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini istediğini ve buna karşılık olarak kiracının menfi tespit davası açtığı görülmektedir. Bu hususa ilişkin olarak;

• Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2018/1710 E., 2019/576 K. Sayılı ve 08.04.2019 Tarihli Kararında "Menfi tespit talep edilen 17.İcra Dairesinin 2015/8282 esas sayılı dosyasında kiraya veren 31/07/2015 tarihinde icra dairesine başvurarak kiraya verenin hapis hakkı nedeniyle defter tanzimi talep etmiş aynı gün hapis hakkı kullanılan taşınır malların paraya çevrilmesi için takibe girişmiştir. Kiraya veren bu takipte 23/01/2015-23/07/2015 tarihlerinde ödenmesi gereken 7 aylık kira alacağını takibe koymuştur.......4.İcra Dairesinin 2015/10849 esas sayılı takip dosyasında ise, 2015/8282 esas sayılı dosyada yapılan satışta elde edilen 1.800,00 TL düşülerek Ocak 2015 kirasından 100,00 TL, ve 2015 yılı 2 ila 9.aylar kiraları 15.300,00 TL ve işlemiş faiz talebinde bulunulmuştur......Davacı vekili takip konusu aylar yönünden kira borcu bulunmadığını öne sürmüş ise de duruşmada bu aylar yönünden kira ödemesi yapılmadığını belirtmiştir. Kira sözleşmesi ile kiraya veren kiralananı kullanıma uygun bir şekilde kiracıya teslim etmek, kiracı ise kira bedellerini ödemek yükümlülüğü altına girer. Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü kira sözleşmesinin usulüne uygun bir şekilde feshedilip kiralananın tahliyesine kadar devam eder. Davacı icra takiplerinde talep edilen 2015 yılı 1.ay ile 9.aylardan önce taşınmazı tahliye ettiğini ve anahtarı usulüne uygun olarak kiraya verene teslim ettiğini iddia ve ispat edememiştir. Bu durumda davacının takip konusu aylar yönünden kira borcu bulunduğu kabul edilmelidir."  şeklinde hüküm kurularak menfi tespit davasının reddine karar verilmiştir. 

TBK 336 HÜKMÜ GEREĞİNCE HAPİS HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ 

Kiraya verenin sahip olduğu hapis hakkı, TMK'nin 950. Maddesinde düzenlenen genel hapis hakkının özel bir türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun tarafından tanınan bu özel hapis hakkı; rehin türü olarak değerlendirilmeli ve öncelikli bir konuma sahip belirtilmelidir. Nitekim bu hususa ilişkin olarak; 

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2009 Tarihli Bir Kararında; "Davalı alacaklılar, kira alacağından dolayı hapis hakkına dayanarak kiralanan işyerindeki menkul malların tespitini talep etmişler, 16.04.2008 tarihli tespit sırasında; kiracı şirket yetkilisi Pınar; satışa sunulan araçların A... Otomotiv San. Tic. A.Ş.'ye ait olduğunu ileri sürmüştür. Söz konusu menkullerin tespitinden sonra alacaklılar vekili, 29.04.2008 tarihinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçmiştir. Hapis hakkı, kanundan doğan bir tür rehin hakkıdır. İİK'nun 23/2. maddesine göre menkul rehni <... alacak vs. haklar üzerindeki rehinleri de> ifade eder. Taşınır rehni tabiri, teslime bağlı rehinleri, TMK'nun 940. maddesinde öngörülen rehinleri, ticari işletme rehnini, hapis hakkını, alacak ve sair haklar üzerindeki rehinleri de kapsar. Bu nedenle alacaklı kendisine tanınan hakkı kullanarak taşınır rehninin paraya çevrilmesine ilişkin yolla İİK'nun 145 ve devamı maddeleri uyarınca takip yapabilir. Nitekim alacaklı, borçluya karşı hapis uygulanan menkuller için menkul rehninin paraya çevrilmesi yoluyla 29.04.2008 tarihinde takibe geçmiştir."  şeklinde ifade edilerek kiraya verenin hapis hakkının bir tür rehin hakkı olarak değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. 

• Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 2004 Tarihli Bir Kararında İse "İcra Mahkemesi'nce yapılan yargılamaya ve toplanan delillere göre; davacının icra takibinden sonra 14.05.2002 tarihinde hapis hakkının tesisi için talepte bulunduğu, ne var ki icra müdürlüğüne başvurarak bu malların defterini tutturmadığı ve rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatmadığı, hapis hakkı kullanılmadan başlatılan kira alacağına ilişkin takiplerin öncelikli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir. Borçlar Kanunu'nun 267 nci maddesine göre kiralayan, geçmiş bir yıllık ve işleyecek altı aylık kira alacağının teminatını teşkil etmek üzere; kiralanan taşınmazın tefrişatı, tezyinatı ve kiralanandan yararlanmayı kolaylaştırmak üzere hasredilmiş taşınır malları üzerinde hapis hakkını haizdir. Kiralayanın bu hakkı yukarıda açıklanan dönem içinde doğmuş ve doğacak kira alacaklarını teminat altına almak üzere her zaman kullanılabilir. Aynı yasanın 269 ncu maddesindeki şartların olayda bulunmadığı da dikkate alındığında davacı yanın bedeli paylaşıma konu olan mallar üzerindeki hapis hakkının korunması ve sıra cetvelinde öncelikle yer alması gerekir. " şeklinde ifade edilerek kiraya verenin hapis hakkının rüçhanlı olduğu karara bağlanmıştır. 

SONUÇ

Kira sözleşmelerinde nispeten güçlü olarak değerlendirilen kriaya verenin her zaman bu konumda olduğunu söylemek mümkün değildir. İşte bu nedenle kanun koyucu tarafından taşınmazını kiraya veren kimselere kanuni bir rehin hakkı diğer bir deyişle özel bir hapis hakkı tanınmıştır. Bu doğrultuda işlemiş bir yıllık kira parası ve işleyecek altı aylık kira parasını güvence almak için kiraya verenler belirli şartların varlığı altında hapis hakkını kullanarak kira parasını tahsil etmeye çalışmaktadır. Tüm şartları sağlayan kiraya veren; ya sulh hukuk mahkemesine ya da icra dairesine yapacağı bir taleple taşınmazda kiracıya ait taşınırların bir deftere kaydedilmesini talep edebilmektedir. Defterin tutulmasını takiben 15 gün içinde taşınır rehni yoluyla takip başlatarak alacağına kavuşmaya çalışmaktadır. Hukuki niteliği itibariyle bir rehin hakkı olan kiraya verenin hapis hakkı; haczedilen malların satışından elde edilecek paranın dağıtılmasında yani sıra cetvelinin tutulmasında öncelikli bir şekilde değerlendirilmektedir.