ERKEN TAHLİYE’NİN KİRAYA VEREN VE KİRACI BAKIMINDAN SONUÇLARI

Yayınlarımız

ERKEN TAHLİYE’NİN KİRAYA VEREN VE KİRACI BAKIMINDAN SONUÇLARI

Stj. Av. Merve TAYANÇ & Av. Murat TEZCAN

Kira ilişkisi belirli bir süreye göre yapılan ve karşılığında kira bedeli ödemeyi gerekli kılan bir kira sözleşmesine dayanmaktadır. Bu bakımdan TBK’nda kiralananın erken tahliyesine bağlı olarak bazı düzenlemeler yapılmıştır. Kiracı sözleşme süresine uymadan veya fesih dönemlerine uymadan kiralananı erken boşaltarak tahliye ettiğinde makul bir tazminat ödemek durumunda kalmaktadır. Erken tahliyenin kiraya veren ve kiracı bakımından sonuçlarının incelenmesi gerekirse;

1. Kiraya Veren Talepleri Bakımından

TBK'nin 325. Maddesinde "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer." hükmü yer almaktadır.

Kiracı, kira sözleşmesi süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı tahliye edip geri verdiği takdirde, bu sözleşmeden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam etmektedir. Ancak belirtelim ki; Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenin kendisinden kabul etmesi beklenebilecek koşullarda kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları sona ermektedir.

Erken tahliye halinde; kiracı, tahliye yani anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, bu tarihten sonra ise taşınmazın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebilecek ise, o süreye kadar olan kira bedelinden de sorumludur. Söz konusu makul sürenin belirlenmesinde bilirkişi incelemesine gidilmesi gerekmektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki; sözleşmedeki kira dönemi içinde belli bir süre öncesinde ihbar şartı ile akdin feshedilebileceği kabul edilmiş ve kiracı bu ihbar şartına uygun davranarak anahtar teslimi yapmışsa artık makul süre tazminatı talep edilememektedir. Eğer sözleşmedeki kiralananın kiracı tarafından dönem içindeki tahliyesi için kararlaştırılan ihbar süresine uyulmamışsa sözleşmedeki ihbar süresi makul süre olarak kabul edilir ve erken tahliye tazminatında hesaplanır. Ancak ihbar şartının buradaki niteliği oldukça önemli olup sözleşmenin süresinin sona ermesinden önce kararlaştırılan fesih süresi makul süre olarak kabul edilmemektedir. Nitekim bu hususlara ilişkin olarak;

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7541 E., 2019/4064 K. Sayılı ve 02.05.2019 TarihliKararında “Yargılama sırasında hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, talep aşılarak ödenmediği belirtilen önceki iki aylık kira bedeli hesaplamaya dahil edildiği, sözleşmenin 10. maddesinde yer alan “kiracı kira dönemi bitiminin 2 ay öncesinde yazılı bildirimde bulunarak daireyi tahliye edebilir.” hükmü gereği 2 aylık makul süre tazminatıyla birlikte depozito bedelinin mahsubuyla sonuca ulaşıldığı belirlenmektedir. Sözleşmenin 10. maddesi kiracıya dilediği zaman sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyan bir düzenleme değildir. (TBK 347/1. fıkra) maddesi gereğince kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzar. Bu nedenle sözleşme sonunda kiracı tarafından sözleşmenin ne şekilde sona erdirileceğini düzenleyen maddenin, sözleşmenin tek taraflı olarak süresinden önce feshi halinde uygulanacak makul süre belirlemesi olarak kabul edilmesi mümkün değildir.” şeklinde hüküm kurularak ihbar şartının niteliğinin incelenmesi ve makul süre tazminatına esas alınıp alınmayacağına ilişkin araştırma yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2019/5073 E., 2020/3938 K. Sayılı ve 07.07.2020 Tarihli Kararında "Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2012 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” bölümünün 9. maddesinde ''...Kiracı, 3 ay öncesinden noter vasıtasıyla kiralayana ihbarda bulunmak kaydıyla kiralananı tahliye edebilecektir. Bu takdirde, fiilen kullanılmayan aylara ilişkin kira bedelleri, mal sahibi binayı tekrar kiraya verdiğinde kiracıya tekrar iade edilecektir" şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir.

Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 3 ay olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 3 aylık makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde 7 aylık makul süre tazminatı üzerinden hüküm tesisi doğru değildir." şeklinde hüküm kurularak kira sözleşmesinde verilen erken fesih halindeki ihbar süresinin makul süre tazminatında esas alınması gerektiği hüküm altına alınmıştır.

İstanbul 49. Hukuk Dairesinin 2020/635 E., 2022/284 K. Sayılu ve 15.02.2022 Tarihli Kararında "Davalıkiracıbutarihekadarkirabedellerindenbutarihtensonraisetaraflarca sözleşmenin özel şartlarının 8. maddesinde, kiracının kiralananı boşaltmak istemesi halinde 1 ay önceden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorunda olduğu kabul edildiğine göre 1 aylıkmakulsürekirabedelindensorumludur." şeklindehükümkurulmuştur.

Her ne kadar yukarıda kira sözleşmesinde yer alan ihbar süresinin makul süre tazminatında dikkate

alınması gerektiğini ifade etsek de her zaman kira sözleşmesinde böyle bir hüküm bulunmamaktadır. Bu halde yapılacak işlem defaten belirtmiş olduğumuz üzere bilirkişi marifetiyle makul sürenin belirlenmesidir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; Yargıtay ve BAM tarafından makul süre tazminatı için belirlenecek sürenin üst sınırına ilişkin içtihat geliştirilmiştir. Buna göre;

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/3415 E., 2019/8030 K. Sayılı ve 16.10.2019 Tarihli Kararında "Mahkemece, kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin tespiti hususunda mülk bilirkişi ve hukukçu bilirkişiden rapor alınmış, söz konusu raporda dava konusu taşınmazın 10.02.2015 tarihinden itibaren aynı koşullarda bir yıllık sürede yeniden kiraya verilebileceği tespit edilmiş; mahkemece, bu bilirkişi raporu hükme esas alınarak, taşınmazın 15.11.2015 tarihinde yeniden kiraya verilmesi durumu da gözetilerek, tahliye tarihinden 15.11.2015 tarihine kadar ki süreye isabet eden kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Ne var ki, rapor hüküm kurmaya elverişli ve Yargıtay denetimine uygun görülmemiştir.

Bununla birlikte, yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." şeklinde ifade edilerek makul süre tazminatının sözleşmede belirlenmediği durumlarda sürenin ortalama üç ay olarak değerlendirilmesi gerektiğine dair hüküm kurulmuştur.

Kiralananın çatılı iş yeri olup stopaja tabi olması durumunda makul süre tazminatı net kira bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.

2. Kiracı Açısından Erken Tahliyenin Sonuçları:

Sözleşmede tarafların sözleşmenin devamı sırasında belli bir süre öncesinde bildirim yoluyla sona erme yetkisi tanındığı hallerde bu belirlenen bildirim süresinin makul süre olarak değerlendirileceği yukarıda belirtmiştik. Kiralananı kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiracının kullanaması hali sözleşmenin kiraya verenin kusurundan kaynaklı feshi durumunu oluşturması nedeniyle kiracı tarafından kar kaybı talep edilebilmektedir.

Bu durumda davalı kiraya verenin tazminat sorumluluğu bulunmakta olup sözleşmeden dönmeyen kiracı, haksız fesih nedeniyle kiraya veren davalıdan kar kaybından kaynaklanan paranın ödenmesini talep edebilmektedir. İşte böyle bir durumda kiracının iş yeri kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içerisinde kiracı karının ne olacağı belirlenmelidir. Nitekim bu hususa ilişkin olarak;

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/5720 E., 2019/3751 K. Sayılı ve 24.04.2019 Tarihli Kararında "Taraflar arasında düzenlenen 02.04.2004 başlangıç tarihli ve onbeş yıl süreli kira sözleşmesinin süresi bitmeden 01.06.2010 tarihinde davalı tarafından feshedilerek, davacının dava konusu yerden 30.12.2010 tarihinde tahliye edildiği tartışmasızdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Kiraya verenin ruhsatın iptaline neden olması bu kapsamda sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu durumda davalı kiraya verenin tazminat sorumluluğu bulunmakta olup sözleşmeden dönmeyen kiracı, haksız fesih nedeniyle kiraya veren davalıdan kar kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir yeri kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde Türk Borçlar Kanunu’nun 125. madde hükmü gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen yine aynı Kanun’un 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı ise sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir." şeklinde hüküm kurulmuştur.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.