Av. Merve TAYANÇ & Av. Murat TEZCAN

 A- GENEL OLARAK

İhalenin feshi davası, icra müdürlüğünde yapılan ihalenin yasaya aykırı olarak yapılması halinde, ihalenin kaldırılması adına yapılan şikayet yoludur. Diğer bir tanımla ihalenin feshi davası, bir malın icra veya satış memurluğunca yapılacak ihale ile satışının usulüne uygun olup olmadığının icra mahkemesi tarafından denetlenmesini sağlayan hukuki yoldur. İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesinde hüküm altına alınmıştır

B- İHALENİN FESHİ SEBEPLERİ

1- Arttırmaya Hazırlık Aşamasındaki Usulsüzlük

Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere ihalenin feshi sebepleri kanunda tahdidi bir şekilde  sayılmamıştır. Burada belirtilen sebepler ihale öncesinde icra takibi dosyasında meydana gelen usulsüzlüklerden kaynaklıdır. Örneklemek gerekirse;

• Takip kesinleşmemiş olmasına rağmen ihale yapılması, Geçerli bir satış talebi olmadan veya süresinden sonra satış talebinde bulunulmuş olmasına rağmen ihale yapılmış olması
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2021/8386 E., 2021/9906 K. Sayılı ve 09.11.2021 Tarihli Kararında "Bu durumda; 23/06/2015 ve 12/08/2016 haciz tarihleri ile 09/06/2016 satış talep tarihi ve 15/11/2016 satış avans tarihi arasında satış isteme süresinin geçtiği görülmüştür. İİK.nun 106-110. maddeleri gereğince süresinde satış istenmediği için haciz düşmüş olup, artık düşen bir hacze dayalı olarak ihale yapılamayacağındanihalenin feshi gerekir. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, İİK.nun 106-110. maddeleri gereğince süresinde satış istenmediği gerekçesi ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile hüküm tesisi isabetsizdir. " şeklinde hüküm kurulmuştur.
• Takibin düşmesine rağmen ihalenin yapılması halinde ihale öncesinde usulsüzlük olması sebebiyle ihalenin feshine karar verilmelidir. Buna ilişkin olarak;
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2013/8706 E, 2013/16846 K. Sayılı ve 02.05.2013 Tarihli Kararında "Yukarıda belirtilen ilkeler göz önüne alındığında alacaklı tarafından icra emrinin borçluya tebliğ tarihi olan 07.11.2008 tarihinden itibaren 2 yıllık satış isteme süresini geçirdikten sonra 03.01.2011 tarihinde satış avansıda yatırarak satış talebinde bulunduğu görüldüğünden İİK.’nun 150/e maddesi uyarınca takibin düştüğü sonucuna varılmalıdır. O halde, Mahkemece düşen takibe dayalı olarak yapılan ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle istemin reddine karar verilmesi isabetsiz olup mahkeme kararının bu nedenlerle bozulması gerekirken Dairemizce maddi hataya dayalı olarak onandığı anlaşıldığından Dairemiz onama kararının kaldırılarak mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
• Taşınır veya taşınmaz satışında arttırma ilanının satıştan en az on beş gün önce yapılması gerektiği halde, on beş günden daha kısa bir süre önceden ilanın yapılması hali de ihalenin feshi sebebidir. Zira İcra İflas Kanunun 114. Maddesinde "Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yapılacak ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur" hükmü amirdir.
• Arttırma şartnamesinin olmaması ya da ilanın yapılmamış olması
• Taşınmazın imar durumunda özel niteliğinin bulunmuş olmasına rağmen bu durumun satış ilanına yazılmaması
• Taşınmaz satışında satış ilanının borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililere tebliğ edilmemesi halinde de ihalenin feshi söz konusudur. Önemle belirtmek gerekir ki; usulsüz tebligat halinin kamu düzenine ilişkin olmaması sebebiyle sadece ilgili tarafından ileri sürülmesi halinde mahkemece incelenmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken hususlardan bir diğeri ise taşınmazın aile konutu olması halidir. Şayet taşınmaz aile konutu ise satış ilanının mutlaka borçlu olmayan diğer eşe de yapılması gerekir. Aksi halde burada da ihalenin feshinden bahsetmemiz mümkündür. Usulsüz tebligata yahut hiç yapılmayan tebligata ilişkin olarak;
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2024/5817 E., 2024/8651 K. Sayılı ve 16.10.2024 Tarihli Kararında "İİK'nın 127. maddesinde, taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneğinin taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunacağı hükme bağlanmıştır. Somut olayda, ihalesi yapılan 2682 ada 54 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında şikayetçi ... lehine 8.08.2019 tarihinde aile konutu şerhi olduğu, 25.01.2024 tarihinde satış kararı alınarak 8.03.2024 tarihli ihalede taşınmazın üçüncü kişiye satıldığı anlaşılmıştır. İİK'nın 127. maddesi gereğince satış ilanının bir örneğinin taşınmazda lehine aile konutu şerhi bulunan ilgiliye tebliğ edilmesi zorunlu olduğu halde, şikayetçiye satış ilanı tebliğ edilmemiş olup, bu durum başlı başına ihalenin feshi sebebidir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2021/10824 E., 2021/10799 K. Sayılı ve 30.11.2021 Tarihli Kararında " İİK'nun 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneği borçluya (varsa vekiline) tebliğ edilmelidir. Borçluya satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi, Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebidir. O halde Bölge Adliye Mahkemesince, borçlunun, satış ilanı tebliğ tarihi itibariyle, adres kayıt sisteminde yerleşim yeri adresi bulunduğu açık olduğundan ihalelerin feshine dair karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 221/3696 E., 2021/5385 K. Sayılı ve 25.05.2021 Tarihli Kararında "Satış ilanı tebligatının usulsüzlüğü nedeniyle ihalenin feshini isteme hakkı, sadece kendisine usulüne uygun tebligat yapılmayan ilgilisine ait olup, ihalenin feshini isteyen davacının, kendisine ya da vekiline yapılan tebligatın usulsüz olduğunu da, ayrıca ve açıkça ileri sürmediği sürece, bu husus kamu düzeninden olmadığından, mahkemece resen fesih nedeni olarak incelenemez." şeklinde hüküm kurulmuştur.
• Kıymet takdirinin yapılmamış veya kıymet takdirinin tebliğinin usulsüz yapılmış olması halinde de ihalenin feshine karar verilmesi gerekmektedir. Nitekim;
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2023/681 E., 2024/269 K. Sayılı ve 22.05.2024 Tarihli Kararında "Şikâyetçi borçluya kıymet takdir raporu ve satış ilanı tebliği usulsüz olduğundan satışa esas alınan kıymet takdirinden, satış ilanı tebliği ile de haberdar olmadığının kabulü gerekir. Usulsüz tebligatlar nedeniyle borçlu kıymet takdirine itiraz hakkını kullanamamış olup icra müdürlüğünün yaptırmış olduğu kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edebilir. Dolayısıyla fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazların, konusunda uzman bilirkişi marifeti ile keşif yapılmak suretiyle incelenerek taşınmazın tespit edilecek değerinin, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olup olmadığı tespit edilmelidir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
• TMK'nin 873. Maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi isteminin taşınmazların tamamı hakkında yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde ihalenin feshine karar verilecektir. Nitekim bu hususa ilişkin olarak;
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2024/341 E., 2024/4709 K. Sayılı ve 14.05.2024 Tarihli Kararında" Tapu kayıtları incelendiğinde; İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi 30 ada, 169 parselde kayıtlı Kule 1 blokta yer alan 282, 322, 323, 335 numaralı taşınmazlar ile Kule 2 blokta bulunan 449, 453, 458, 469, 485, 572 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların kaydında 25.07.2017 tarih 6924 yevmiye numaralı ipoteğin tesis edilmiş olduğu ve toplu ipotek kapsamında olan bu taşınmazlar hakkında takip başlatılmadığı, TMK’nın 873/3. maddesi nazara alındığında; toplu ipotek kapsamında bulunan taşınmazların tamamı hakkında aynı anda ve birlikte ipotekli takip başlatılması gerekirken bir kısmı hakkında takip başlatılmaması usul ve yasaya aykırı olup, yargılamanın her aşamada re’sen nazara alınması gerektiğinden taşınmaz ihalelerinin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir." şeklinde hüküm kurulmuştur.

2- İhalenin Yapılması Sırasında Meydana Gelen Usulsüzlükler

• Arttırmada teklif edilen bedelin taşınmazın değerinin İİK 'de belirlenen yüzdeyi karşılamamış olmasına rağmen ihalenin yapılmış olması halinde ihalenin feshine karar verilmesi gerekmektedir. Zira İİK'nin 115. Maddesinde "Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır" hükmü amirdir. Bu hususa ilişkin olarak;
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2021/7437 E., 2021/8680 K. Sayılı ve 11.10.2021 Tarihli Kararında " Somut olayda, iki adet taşınmaz satışa çıkartılmış, muhammen bedeli 1.500.000TL belirlenen 1 nolu taşınmazın satışı alıcı çıkmaması sebebiyle 2. satış gününe kalmış, muhammen bedeli 1.200.000 TL belirlenen 2 nolu taşınmaz ise 605.500 TL’ye ihale edilmiştir. Aynı satış kararı ve ilanı ile satışa çıkarılan taşınmazlar için kıymet takdiri masrafı 740 TL, tebligat ücreti 418,15 TL ve gazete ilan ücreti 10.407,60 TL olmak üzere toplam 11.565,75 TL masraf sarf edilmiştir. Her bir taşınmaz açısından yapılan masrafın 5.782,87 TL olduğu dikkate alındığında, satış bedelinin dava konusu taşınmazın muhammen bedelinin %50’sini ve satış masraflarını karşılamadığı anlaşılmaktadır. İİK'nun 129/1. maddesi gereğince bu husus tek başına ihalenin feshi nedeni olduğu gibi mahkemece re’sen gözetilmelidir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
• Satışın ilanda belirtilen saatten önce başlayıp ilanda gösterilen saatten önce bitirilmesi halinde de ihalenin feshine karar verilmesi gerekmektedir. Nitekim;
  • Yargıtay 12.hukuk Dairesinin 2014/34448 E., 2015/ 2232 K. Sayılı Kararında "Şikayete konu taşınmazla ilgili olarak satış kararı, şartname ve satış ilanında 1.artırmanın 11.06.2014 günü 10:20-10:25 saatleri arasında, 2. ihalenin de 08.07.2014 tarihinde yapılmasına karar verildiği görülmektedir. Birinci artırmayla sıkı sıkıya bağlı ikinci artırmanın, usulünce yapılmış olması ihalenin geçerli hale gelmesini sağlamaz. Somut olayda şikayet konusu ihalede, taşınmazın 2.artırma sonucunda alacağa mahsuben alacaklıya ihale olunduğu anlaşılmıştır. 1. artırma tutanağında, artırmanın başladığı saatin 10:20 olarak belirtildiği, bittiği saatin ise 10:23 olarak belirtildiği, talipli çıkmadığından 1.artırmada satışın gerçekleşmediği, satış kararı ve satış ilanında ise 1. artırmanınbitiş saatinin 10:25 olarak belirtildiği görülmektedir. Bu durumda, 1. ihalenin şartnamede öngörülen saatten önce sonlandırılması ihaleye olan talebi ve taliplileri olumsuz yönde etkilediği ve borçlunun menfaatlerine aykırı olduğu açık olup ihalenin usul ve yasa hükümlerine uygun olarak yapılmadığından, mahkemece talebin kabulüyle ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddine dair hüküm tesisi isabetsizdir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
• Ekonomik yahut ticari anlamda bir bütün arz etmemesine rağmen mal ve hakların bir bütün olarak satılması halinde ihalenin feshine karar verilmesi gerekmektedir.

3- İhaleye Fesat Karıştırılması

İhalenin amacına ulaşmasını, malın gerçek değeri ile satılmasını engelleyici hareketlerin varlığı halinde ihaleye fesat kavramının vücut bulacağını belirtmek gerekir. Bu hareketlerin engellenmesi için önlem niteliğinde olmak suretiyle ihalelerin Elektronik ortamda yapılması için kanun değişikliğine gidilmiş olsa da ihaleye fesat olgusunun devam ettiği görülmektedir. İhaleye fesata ilişkin tahdidi olmayacak şekilde örnek vermek gerekirse;

• İhaleye katılacak kişilere para verilerek arttırmadan çekilmelerini sağlamak böylelikle satılacak taşınmaz hakkında rekabetin azaltılması suretiyle gerçek değerinden daha düşük bir bedelle satılmasının önünü açmak
• İhaleye konu taşınmaz hakkında yanıltıcı bilgilendirmede bulunmak Elektronik satış portalının işleyişini ya da güvenliğini tehlikeye sokan veya satış portalına erişimin engellenmesine yönelik eylemlerde bulunulması halinde ihalenin feshine karar verilmelidir. Ancak burada belirtmek gerekir ki; elektronik ortamda yapılan satış işlemlerinde sistemsel olarak meydana gelen her problemde ihalenin feshine karar verilmemektedir. Buna ilişkin olarak;
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2023/683 E., 2024/131 K. Sayılı ve 28.02.2024 Tarihli Kararında "Somut olayda ise; Denizli 1. İcra Müdürlüğünün 2019/981 Esas sayılı dosyasında alacaklı vekili tarafından borçlular aleyhine ilâmlı icra takibi başlatılmış, alacaklı vekilinin talebi üzerine haczedilen taşınmazlar için 27.06.2020 tarihinde satış kararı alınmıştır. Aynı açık artırma ilanı ile on adet taşınmaz satışa çıkarılmış ve elektronik ortamda satış ilan edilmiştir. Şikâyet konusu Denizli ili, Honaz ilçesi, Aydınlar Mahallesi, 209 ada 28 parsel sayılı taşınmaz açık artırma ilanının birinci sırasında olup muhammen bedeli 64.234,70 TL'dir. Elektronik ortamda verilen teklifler listesi ve ihale tutanağı incelendiğinde şikâyetçinin elektronik ortamda 06.09.2020 tarihinde saat 23.59.38'de 351.118,00 TL teklif verdiği, başka bir teklifin olmadığı, 07.09.2020 tarihli birinci açık artırmanın ise icra memuru tarafından ilanda belirlenen yer, gün ve saatte elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatıldığı, ihale saati sonuna kadar beklendiği, başka artıran olmadığından 351.118,00 TL teklifle taşınmazın şikâyetçiye ihale edildiği görülmüştür. İhale tutanağında ihale alıcısının icra müdürlüğüne telefonla ulaşarak 35.000,00 TL teklif vermek isterken rakamı sehven yanlış yazdığı, ihaleden vazgeçmek istediği ancak icra müdürlüğünce elektronik ortamdaki işlemlerin iptal edilemediği belirtilmiştir. İhale alıcısı 07.09.2020 tarihinde İstanbul Anadolu 1. İcra Müdürlüğü aracılığıyla gönderdiği dilekçesinde elektronik ortamda verdiği teklifteki rakamı sehven verdiğini bildirmiştir. 11. İcra müdürülüğünce 07.09.2020 tarihli işlemle; hesap tablosuna göre toplam dosya borcunun 325.722,08 TL olduğu, açık artırma ilanının birinci sırasında yer alan taşınmazın 351.118,00 TL bedelle ...'ya ihale edildiği, 2004 sayılı Kanun'un 109 uncu maddesi uyarınca teklif edilen ihale bedelinin alacaklının alacağını tüm eklentileriyle birlikte tatmine yeterli ise artık bundan sonraki diğer taşınmazların satışının yapılmaması gerektiği gerekçesiyle satışa çıkartılan diğer dokuz adet taşınmazın satışlarının tatil edilmesine karar verilmiştir. 12. Şikâyetçi açık artırma ilanının üçüncü sırasında yer alan 37.044,46 TL muhammen bedelli olan 227 ada 18 parsel sayılı taşınmaz için de elektronik ortamda teklif vermiştir. Bu tutanak incelendiğinde 06.09.2020 tarihinde Gürsel Vural isimli kişinin saat 23.49.43'de 22.222,22 TL teklif verdiği, ...'nın ise bu teklifin on kuruş üzerine çıkarak 06.09.2020 tarihinde saat 23.58.54'de 22.222,32 TL teklif verdiği görülmüştür. Açıklanan tüm bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, şikâyetçinin elektronik ortamda dikkatli bir şekilde teklif verebildiği, şikâyet konusu ihale için elektronik ortamda verilen teklifin maddi hata sonucu verildiğinin kabul edilemeyeceği sonucuna varılmıştır." şeklinde hüküm kurulmuştur.

4- Alıcının Satılan Malın Esaslı Niteliklerinde Hataya Düşmesi

Satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ihalenin feshi nedenidir. Öte yandan, gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler ihalenin feshi nedenleri arasında sayılmıştır. Esaslı niteliklere ilişkin hataya düşülmesi durumuna örnek vermek gerekirse;

• Taşınmazın yüz ölçümünün yanlış gösterilmiş olması halinde ihalenin feshine karar verilmesi gerekmektedir.
• Şartnamede verilen bilgilerle taşınmazın gerçek durumunun birbirine uygun olmaması
• Satılan Malın şartnamede gösterilen ve satışa çıkarılması gereken taşınmaz ile aynı olmaması

C- İHALENİN FESHİNİ TALEP EDEBİLECEK KİŞİLER

İhalenin feshini talep edebilecek kişiler İcra İflas Kanununun 134. Maddesinde tahdidi olarak sayılmıştır. Anılan maddede "ihalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmîsicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir." hükmü amirdir. Maddeye göre ihalenin feshini talep edebilecek kişileri tek tek açıklamak gerekirse;

Satış İsteyen Alacaklı: Kanunda satış isteyen alacaklının ihalenin feshini isteyebileceği öngörülmüştür.

Borçlu: Cebri icra yoluyla malı satılmış olan borçlu ihalenin feshini isteyebilmektedir. Ayrıca tüzel kişiler bakımından temsile yetkili kişiler de ihalenin feshini talep edebilmektedir.

Mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri: Satılan taşınmazın resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer de ihalenin feshini isteyebilmektedir. Ancak burada resmi sicilindeki ilgililer de resmi sicil kaydının incelenmesi ile görülebilen kişiler anlaşılmalıdır. Nitekim bu hususa ilişkin olarak;

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2020/7104 E., 2020/8798 K. Sayılı Kararında "İhale öncesinde tapuya tescil yapılmadan kesinleşmiş mahkeme kararı ile TMK'nın 705. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetini kazanan kişi İİK'nın 134. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen" tapu sicilindeki ilgili" konumunda olmadığından ihalenin feshini isteme hakkı yoktur. Ancak bu kişi TMK'nın 705. maddesi uyarınca mülkiyet hakkına sahip olduğundan maddi hukuktan kaynaklanan bu hakkına dayanarak genel mahkemelerde TMK'nın 1025. maddesine göre yolsuz tescil hukuksal nedenine dayanarak genel mahkemelerde tapu iptali ve tescil davası açabilirler." şeklinde hüküm kurulmuştur.

Önemle belirtmek gerekir ki; ihaleye konu taşınmazın tapu kaydında mahkeme tarafından lehine ihtiyati tedbir şerhi konulmuş kişi de ihalenin feshini talep edememektedir. Zira ihtiyati tedbir kararı satışı engellemeyeceğinden lehine ihtiyati tedbir verilen kişi kanunda sayılan kişiler arasında sayılmamaktadır. Nitekim bu hususa ilişkin olarak;

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2020/7104 E., 2020/8798 K. Sayılı Kararında "Her ne kadar bölge adliye mahkemesince şikayet eden ... tapu sicilindeki ilgili kabul edilmiş ve ihaleye konu taşınmazın tapu kaydında şikâyetçi lehine Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından ihtiyati tedbir şerhi konulmuş ise de; söz konusu ihtiyati tedbir kararı cebri satışı engellemeyeceğinden lehine ihtiyati tedbir şerhi verilmiş olması şikâyetçiyi İİK'nın 134 maddesinin 2. fıkrasında yazılı ilgili konumuna sokmaz. Bu durumda mahkemece, şikayetçinin ihalenin feshi isteminin aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken, istemin kabulü ile ihalenin feshi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir." şeklinde hüküm kurulmuştur.

Pey vermek suretiyle ihaleye iştirak edenler: İhaleye katılmış ve ihalede teklif vermiş olan kişiler de ihalenin feshini talep edebilmektedir. Bu kişilerin ihaleye katılmaları yeterli olmayıp mutlaka pey sürmeleri gerekmektedir. Ayrıca pey vermek suretiyle ihaleye katılanlar ihalenin feshi talebinde bulunurken mutlaka ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermeleri gerekir ve talepleri nispi harca tabidir.

• İhalenin feshinin talep edilmesi ile ilgili bir diğer önemli nokta ise talep edenin mutlaka yurt içinde adres göstermesi zorunluluğudur. Belirtmek gerekir ki; kişi vekil ile davayı takip ediyor olsa dahi mutlaka kendi adına yurt içinde bir adres göstermelidir. Nitekim bu hususa ilişkin olarak;
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2019/305 E., 2022/1485 K. Sayılı ve 10.11.2022 Tarihli Kararında "Somut olayda, ihalenin feshini isteyen borçlunun takip dosyasında yurt içinde bir adresi bulunmamaktadır. Şikâyet dilekçesinde ise yurt dışında bir adresi gösterilmiştir. Borçlu vekilinin vekâletnamesinde de borçlunun aynı adresi yer almaktadır. Borçlu vekili 11.08.2016 tarihli duruşmada “müvekkilimin Türkiyede ikamet adresi yoktur yabancı uyrukludur ancak tebligat adresi benim adresimdir. Bana yapılan tebilgatlar müvekkilime yapılmış sayılır” şeklinde, 18.08.2016 tarihli beyan dilekçesinde ise “…yabancı uyruklu olan müvekkilin tebligat adresi vekilinin adresi ile aynıdır. Dolayısıyla tarafımızca ''... Mh. ... Cd. ... Sk. No:... .../...'' adresi, müvekkilin yurt içinde geçerli adresi olarak belirtilmek suretiyle dava şartı noksanlığının giderileceği açık olmakla birlikte, işbu adrese yapılacak tebligatların geçerli olduğundan bahisle de Sayın Mahkemeniz tarafından dava şartı yokluğu sebebiyle esasa girilmeksizin davanın usulden reddi yerinde olmayacaktır…” şeklinde beyanda bulunmuştur.Şu hâle göre şikâyet dilekçesinde borçlunun yurt dışında bir adresi gösterilmiş olup, İİK’nın 134. maddesinin 2. fıkrasına göre “yurt içinde bir adres göstermek” koşulu gerçekleşmemiştir. Borçlu vekilinin sonradan kendisine ait yurt içi adresini bildirmesi ile bu koşulun yerine getirildiğinden söz edilemez. Yukarıda açıklandığı gibi vekilin vekâletten çekilmesi ihtimali gerçekleştiğinde şikâyetçi asıla yapılacak tebligatlar ve işin sürüncemede kalmamasını amaçlayan “yurt içinde adres gösterme” koşulunun gerçekleşmesi için şikâyet dilekçesinde borçlu asılın yurt içinde bir adresinin gösterilmesi zorunludur. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, yurt içinde adres bildirimi davanın görülebilirliği esasına değil davanın açılabilirliği esasına göre getirilmiş bir dava şartı olduğundan, dava şartı eksikliği tamamlanabilir bir dava şartı değil ise de buna rağmen bu eksiklik yargılama sırasında tamamlanmış ise dava şartının getiriliş amacının gerçekleşmiş olduğu gerekçesi ile direnme kararının uygun olduğu, işin esası incelenmek üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir." şeklinde hüküm kurularak asil tarafından yurt içi adresinin belirtilmemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

D- İHALENİN FESHİNİ İSTEME SÜRESİ

İhalenin feshini isteme süresi kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 gündür. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece resen gözetilmelidir. Ancak aşağıdaki hallerde yedi günlük süre öğrenmeden itibaren başlamaktadır. Ancak her halükarda, bahse konu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.

• Satış ilanın tebliğ edilmemesi
• Satılan Malın esaslı niteliklerinde hataya düşülmüşse
• İhaleye fesat karıştırılmışsa

E- İHALENİN FESHİNDE YARGILAMA USULÜ

İhalenin feshi, şikayet yolu ile icra hukuk mahkemesinden talep edilmektedir. Yetkili icra mahkemesi ise satış işlemini gerçekleştiren icra dairesinin bulunduğu yer icra mahkemesidir. Ancak haczedilen mallar icra dosyasından başka yerde bulunduğu takdirde talimat ile satış yapan icra dairesinin bulunduğu yer icra hukuk mahkemesinin yetkili olacağının kabulü gerekmektedir. Satış isteyen alacaklı, borçlu ve resmisicilde kayıtlı ilgililer dışında kalan kişilerce yapılacak ihalenin feshi talepleri;, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısının talepte bulunma esnasında peşin olarak yatırılması gerekmektedir. Talebin kabulü halinde harç kimseye yüklenmez ve talepte bulunan kişiye iade edilir. İhalenin feshi şikayeti basit yargılama usulüne tabidir. İİK m.134/ f. 5’ e göre; İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. İcra mahkemesi; 1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzunresmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle,

2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle,

3. İşin esasına girerek, talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

• İhalenin feshi istemlerinde şikayet eden, yani ihalenin feshini isteyen ilgili hem ihalenin feshi sebepleri varlığını hem de kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispatlamalıdır. Uygulamada genellikle ihale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olması nedeniyle yapılan şikayetler bulunmakta olup icra mahkemelerinde zarar unsurunun gerçekleşmemesi nedeniyle şikayetlerin reddine karar verilmektedir. Buna ilişkin olarak;
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2021/3888 E., 2021/4475 K. Sayılı Kararında "Somut olayda, 50.650,00-TL. muhammen bedelli taşınmazın (taşınmazdaki 1/6 hissenin) 98.100,00-TL’ye satıldığı ve dolayısıyla satış bedelinin taşınmazın muhammen bedelinin üzerinde olduğu, şikayet dilekçesinde de açık bir şekilde kıymet takdiri tebliğ işlemine ve ihaleye konu taşınmazın kıymetine usulünce yapılmış bir şikayetin/itirazın da bulunmadığı görülmüştür. Her ne kadar satış ilanı tebliğ usulsüzlüğü İİK’nun 127. maddesi gereğince tek başına ihalenin feshi nedeni ise de yerleşik Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin, muhammen bedelin üstünde olması halinde zarar unsuru oluşmayacağından, yukarıda açıklanan yasa hükmü gereğince anılan taşınmaza ilişkin davada hukuki yarar koşulunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
• Kural olarak; tanık ve yemin delillerine başvurmayan icra mahkemesi ihalenin feshine ilişkin istemlerde, ileri sürülen fesih nedenine göre tanık dinleyebilir ve yemin deliline başvurabilmektedir. Buna verilebilecek ilk örnek ihaleye fesat karıştırılması durumudur. Ayrıca malın esaslı niteliklerinde hataya düşülmesi haline dayalı olarak da keşif incelemesinde bulunabilmektedir.

F- İHALENİN FESHİNİN SONUÇLARI

• İhalenin feshi isteminde bulunulması halinde ihale bedeli tekrar alacaklıya geri ödenmemektedir ve satılan taşınmazın alıcı adına tescili için tapuya yazı gönderilmemektedir.İcra müdürü ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak; ihalenin feshine yönelik şikayet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar parayı bankada nemalandırmaktadır.
  • İhalenin feshi isteminin kabulü halinde; İhalenin feshi isteminin kabulü halinde icra dairesi tarafından yapılan ihale iptal edilir. Alıcının ihale ile kazandığı mülkiyet hakkı sona erer ve satışa çıkarılan mal yeniden borçlunun mülkiyetine dönmektedir.
  • İhalenin feshi isteminin reddi halinde; ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi halinde mülkiyet alıcıda kalmaktadır. İhalenin feshine ilişkin açılan davaların kesin hüküm teşkil edip etmeyeceği ile ilgili yargıtay tarafından verilen kararlarda görüş birliliği olmadığı görülmektedir. Yargıtayın eski tarihli kararlarında icra hukuk mahkemelerinin kararlarının kesin hüküm oluşturmayacağı belirtildikten sonra ihalenin feshi davalarının bu hususa istisna teşkil ettiği hükme bağlanmaktaydı. Ancak Yargıtay’ın son dönemde vermiş olduğu kararlar incelendiğinde ihalenin feshi istemine yönelik kararların kesin hüküm teşkil etmesine rağmen genel mahkemede yolsuz tescil davası açılabileceğine ilişkin kararlar verdiği görülmektedir. Buna ilişkin olarak;
    • Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2017/1045 E. ve 2017/5994 K. Sayılı Kararında “Mahkemece, ihalenin feshi davasını açan ... Kollektif Şirketinin temsilcisi ...'ın şikayeti üzerine ihale feshedilmişken, temyiz aşamasında davasından feragat etmesi nedeniyle ihalenin kesinleştiği ve bu nedenle 4721 sayılı TMK'nun 2. Maddesi gereğince davacının eldeki davayı açma hakkının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine ilişkin karar, Dairece “... İcra İflas Kanunu'nun 134. maddesi hükmü çerçevesinde ihalenin usulsüzlüğünden bahisle feshi istenebileceği gibi, ihale sonucu edinilen mülkiyete dayalı tescilin yolsuz olduğu ileri sürülerek tapu iptal ve tescil davası açılmasına da yasal engel yoktur. Hal böyle olunca, işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir...” gerekçesiyle bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmiştir.” şeklinde karar verilmiştir. Bu karara göre ihalenin feshi için bir yıllık süre geçse de tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Ancak Yargıtay 12. Hukuk dairesi yeni tarihli kararlarında ihalenin feshi isteminin reddine yönelik kararların maddi anlamda kesin hüküm teşkil ettiği belirtilmektedir. Buna ilişkin olarak;
    • Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2022/4018E. 2022/5778 K. Ve 16.05.2022 Tarihli kararında “İcra mahkemesince verilen kararlar (istihkak davalarında verilen kararlar ile ihalenin feshi isteminin reddi kararları hariç), kural olarak maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden bu kararlara karşı yargılamanın yenilenmesi yoluna başvurulamaz. Somut olayda, yargılamanın yenilenmesi talep edilen icra mahkemesi kararı, ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin olup, yargılamanın yenilenmesi talep edilecek kararlardan olduğu gibi davacı tarafından (yargılamanın yenilenmesine konu ihalenin feshi talebinin reddine dair kararın 23/06/2021 tarihinde kesinleştiği gözetildiğinde) 06/08/2021 tarihinde yapılan başvuru süresindedir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur. İşbu karara göre ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararlar maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmesi nedeniyle bu ret kararına ilişkin yargılamanın yenilenmesi talep edilebilmektedir.