Stj. Av. Hayrünnisa ÇEMEK & Av. Murat TEZCAN 

Borcu nedeniyle alacaklısı tarafından icra takibi başlatılması sonucunda, borçlunun taşınır veya taşınmaz malına icra müdürlüğü tarafından haciz konulur ve mal satışa çıkarılır. 7343 Sayılı kanun değişikliğiyle İcra ve İflâs Kanunu'nda hacizli malların paraya çevrilmesinde alternatif olarak borçluya da satış yetkisi verilmesi imkânı gelmiştir.

Borçluya satış yetkisi verilmesi başlığıyla düzenlenen 2004 sayılı İİK m.111/a kapsamında, borçlu kıymet takdir raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ilgili icra dairesine başvurarak, haczedilen malının rızaen satışı için kendisine yetki verilmesini talep edebilir. Eğer kıymet takdiri yapılmamışsa borçlu da kıymet takdirinin yapılmasını isteyebilir. (m.111/a-1)

İcra müdürü, kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra cebrî satış işlemlerini durdurur ve borçluya satış için on beş gün süre verir.

Rızai satışta bedel, malın muhammen kıymetinin yüzde doksanına karşılık gelen miktarı ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak bu aşamaya kadar bu mahcuz için yapılan takip masrafları toplamından az olamaz (İİK m.111/a-2).

Borçluyla anlaşan alıcı bedeli borçluya verilen on beş günlük süre içinde dosyaya öder. İcra müdürü şartların oluştuğunu tespit ederse satışı onaylar ve satışın onayı ile dosyayı icra mahkemesine gönderir. İcra Mahkemesi on gün içinde inceleme yapar ve talebin kabulüne veya reddine kesin olarak karar verir. Mahkemenin kabul kararıyla malın mülkiyetinin alıcıya geçeceği düzenlenmiştir (İİK m.111/a-f.3). Bu husus taşınmazın tescilden önce iktisabını sağlayan bir durumdur.

Borçluya satış yetkisi verilmesi ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplerde ipotekli taşınmaz için geçerli değildir.

Ø  İstanbul BAM 21.HD E.2022/1672 K.2022/486 T.10.05.2022

“..borçluya satış yetkisi verilmesi imkanının haciz yolu ile satışına karar verilen taşınmazlar için mümkün olduğu, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takiplerde, ipotekli taşınmazlar için bu madde gereğince talep de bulunulmasının mümkün olmadığı, taşınmazın kıymet takdir raporunun tebliğinden itibaren yasa da belirlenen süreninde somut olayda geçmiş olduğu, bu nedenle mahkemece İİK 111/a maddesi gereğince icra müdürlüğünce verilen karara yönelik şikayetin reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu, bu talebin reddine yönelik karara karşı yapılan istinaf talebinin reddine karar verilmesi gerektiği..”

Ø  Yargıtay 12.HD E.2023/1134 K.2023/4478 T.03.07.2023

“..uyuşmazlık, borçlunun taşınmazının satış yetkisi talebinden ibaret olup, İİK 111/a ve devamı maddelerinde 7343/12 sayılı bazı kanunlardaki değişikliğe dair düzenleme doğrultusunda borçluya satış yetkisi verilmesinin ipotekli takipleri kapsadığına dair düzenleme bulunmadığı nazara alındığında ipotekli takiplerde bu hükmün uygulanmayacağının aşikar olduğu..”

Borçluya satış yetkisi verilmesi hususu birçok açıdan avantajlıdır. Borçluya verilecek yetki ile gerçekleşecek satış, artırma yolu ile cebri satışa göre daha masrafsız ve kısa sürelidir. Ayrıca bu imkânla borçlu kendi bulacağı alıcılara malını, gerçek piyasa değerinde satabilme imkânına sahiptir. Borçluya satış yetkisi verilerek gerçekleşen satışta alıcı; katma değer vergisi, tapu alım harcı ve damga vergisini ödemekle mükellef değildir. Bu da borçlunun bu yolu seçme sebeplerinden biridir.

Ancak bu yetkinin uygulamada kötüniyetle kullanılabileceği de ortadadır. Borçlunun gerçek satış miktarı tespit edilemez ve alacaklının bu değere itiraz imkânı yoktur. Özellikle borçlunun, aleyhinde gerçek olmayan (muvazaalı) borçları sebebiyle yapılan (anlaşmalı) icra takipleri başlatarak mallarına haciz konulmasını sağlaması ve bu takip dosyalarından mallarını aslında diğer alacaklarından kaçırma iradesi ile anlaştığı alıcılara satabilmesi mümkündür.

İcra ve İflâs Kanunu m.111/a-f.4 borçluya satış yetkisi verilmek suretiyle yapılacak satışlarda niteliğine uygun düştüğü ölçüde İcra ve İflâs Kanunu’nun satışa ilişkin diğer hükümlerinin uygulanacağı ifade edilmiştir. Satın alınan taşınmazda üçüncü bir kişi oturuyor ise bu kişinin tahliyesi İİK m.135/2 uyarınca gerçekleşecektir.

İHALEYLE SATILAN TAŞINMAZIN İİK m.135/2’YE GÖRE TAHLİYESİ

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ihalesi yapılan taşınmaz icra yoluyla satıldıktan sonra ihale alıcısı adına tescil edilir. Tescil edilen taşınmaz hâlâ borçlu veya üçüncü kişi tarafından işgal ediliyor olabilir. Bu durumda taşınmazda bulunan borçlu veya üçüncü kişiye tahliye emri gönderilir. Bu husus İcra ve İflas Kanunu’nun 135.maddesinde düzenlenmektedir.

İlgili kanun hükmü İİK m.135/2 şöyledir:

 “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.”

TAHLİYE EMRİ

Taşınmazı işgal eden borçlu veya üçüncü kişiye İcra Müdürlüğü tarafından gönderilen tahliye emrinde taşınmazın tebliğden itibaren 15 gün içerisinde boşaltılması, boşaltılmazsa zorla tahliye edileceği bildirilir. Taşınmaz, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi belge ile belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal edilmekte ise 7 günlük süre içerisinde şikâyet hakkının kullanılması gerektiği bildirilir.

ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN TAHLİYE EMRİNE KARŞI BAŞVURABİLECEĞİ YOLLAR

Taşınmazı işgal eden üçüncü kişi tahliye emrine karşı koyabilir. Eğer taşınmazı, haciz tarihinden önceki bir tarihte yapıldığı resmi belgeyle belgelenmiş sözleşmeye dayanarak kullandığını ileri sürerse taşınmaz tahliye edilemez. İlgili belgeye dayanan üçüncü kişi tahliye emrinin tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde İcra Mahkemesinde şikâyet yoluna başvurmalıdır. Bunun için üçüncü kişinin resmi belgeyle hacizden önce yapıldığı belgelenmiş sözleşmeye sahip olması gerekir. Kanun koyucu resmi belgeyle desteklenmiş akit şartıyla kötü niyetli uygulamaların önüne geçmek istemiştir.

Ø   Yargıtay HGK 16.03.2012 T E:12-34, K.159

“…adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir... kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir…”

İİK m.135/2’deki değişikliği getiren 3222 sayılı kanunun 17.maddesinin hükümet gerekçesinde de resmi belge şartının getirilme sebebi belirtilmiştir:      

“İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla 135. maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276. maddelere paralel olarak, aktin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir.”

İİK md.135/2'ye dayalı olarak taşınmazdaki üçüncü şahsa gönderilen tahliye emrine karşı başvurulabilecek bir diğer yol ise İİK md.72 uyarınca genel mahkemelerde menfi tespit davası açmaktır. Üçüncü şahsın İİK md.135/2'ye dayalı olarak gönderilen tahliye emrine karşı açacağı menfi tespit davasında ihtiyati tedbir ile tahliyenin durdurulmasını da talep etmesi gerekmektedir.

Taşınmazda bulunan üçüncü kişi menfi tespit davasını tahliye talebinden önce açarsa, mahkeme tahliye işleminin durdurulması için ihtiyati tedbir kararı verebilecektir (İİK m. 72/2). Ancak menfi tespit davası ihale alıcısının tahliye talebinden sonra açılmış ise bu durumda mahkeme tahliye işleminin durdurulması için ihtiyati tedbir kararı veremeyecektir (İİK m.72/3). Tahliye talebinden sonra dava açılması durumunda mahkeme sadece “taşınmazın ihale alıcısına teslim edilmesinin durdurulması” için ihtiyati tedbir kararı verebilecektir.

RESMİ BELGEYLE BELGELENMİŞ AKİT

Resmi belgeyle belgelenmiş akitten anlaşılması gereken noter tarafından düzenlenme veya onaylama şeklinde yapılmış, tapuya şerh verilmiş hacizden önce yapılmış kira sözleşmeleri, kiracılık sıfatını tanıyan ve ortaya koyan mahkeme kararları, noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamelerdir.

Yargıtay kararlarında;

Ø  Noter tarafından düzenlenme veya onaylama şeklinde yapılmış kira sözleşmeleri

Ø  Tapuya şerh verilmiş kira sözleşmeleri

Ø  Noterden çekilmiş ihtarnameler (kira artırımı, temerrüt, tahliye vb. gerekçeler ile çekilmiş ve üçüncü şahsın kiracılık sıfatını kabul eden ihtarnameler)

Ø  Resmi kurumlar tarafından o adreste kiracı olarak oturduğuna ilişkin yazılan yazılar ya da tutanaklar

Ø  Taşınmazda bulunan kişiye karşı açılmış kira tespit ve tahliye davaları

Ø  Sair davalarda üçüncü şahsın kiracılık sıfatını tanıyan ve bunu tespit eden kiracılık sıfatının kabulüne ilişkin beyanları resmi belge olarak nitelendirmiştir.

Ø  Yargıtay 12.HD 8856 E. 9025 K.  02.12.1982 T.

 “..Aynı şekilde; noterden çekilmiş ihtarnameler (kira artırımı, temerrüt, tahliye vb. gerekçeler ile çekilmiş ve üçüncü şahsın kiracılık sıfatını kabul eden ihtarnameler), ya da resmi kurumlar tarafından o adreste kiracı olarak oturduğuna ilişkin yazılan yazılar ya da tutanaklar, taşınmazda bulunan kişiye karşı açılmış kira tespit ve tahliye davaları ile sair davalarda üçüncü şahsın kiracılık sıfatını tanıyan ve bunu tespit eden; kiracılık sıfatının kabulüne ilişkin beyanlar,.. üçüncü şahsın kiracılık sıfatını ispata elverişli belge ve kayıtlar olarak nitelendirilebilir..”

Adi kira sözleşmesi, vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik makbuzu, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzlarını Yargıtay farklı tarihlerdeki kararlarında istikrarlı olarak resmi belge mahiyetinde olmadığını belirtmiştir.

Ø  Yargıtay  12. HD E. 8856 K. 9025 T. 02.12.1982

“…Vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik makbuzu İİK’nun 135. maddesinin belirttiği anlamda boşaltmayı önleyecek ve kira akdinin kabulüne yeterli belgelerden sayılamaz.”

Ø  Yargıtay 12.HD E:2022/9456 K:2023/2033 T:27.03.2023

’’...adi yazılı kira sözleşmesi, vergi kaydı, sigorta kayıtları, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzları gibi belgelerin İİK'nin 135/2. maddesinde öngörülen ve kiracı sıfatını belgeleyen resmi belgelerden sayılmayacağı, davacı tarafın dava dilekçesi ekinde sunduğu kira sözleşmesinin resmi nitelikte bir belge olmadığı..’’

ECRİMİSİL TALEBİ

Ecrimisil taşınmazda hak sahibi olan malikin, rıza veya hukuka uygun herhangi bir sebep olmadan hakka konu taşınmazın üçüncü kişi tarafından kullanılması durumunda talep edebileceği haksız işgal tazminatıdır. Özel hukuk mevzuatında ecrimisile ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu kavram Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmektedir.

Şartları:

-        Haksız işgal bulunması

-        Hak sahibinin bu konuda rızasının olmaması

-        İşgalcinin kötü niyetli olması

-        Hak sahibinin haksız işgal nedeniyle zarara uğraması

Tahliye emrine rağmen verilen 15 günlük sürede taşınmazı boşaltmayan kişi haksız işgal konumundadır.

Ø  İstanbul BAM 2. HD E:2019/1001 K:2019/1527 T:12.11.2019

…Ayrıca davalının beyanı dikkate alındığında kira akdi 05.05.2005 tarihli olduğuna göre 02/05/2005 ihale tarihinden sonra yapıldığından İİK’nın 135/2. maddesine göre geçerli bir kira akdi değildir. Buradan hareketle ihale alıcısı davacı malik karşısında davalının taşınmazdaki kullanımının geçerli akdi ya da hukuki bir sebebe dayanmadığı, davalının haksız işgalci konumunda olduğu sonucuna varıldığından ecrimisilden sorumlu tutulması gerekmektedir. İİK'nın 135/2 maddesinde, bu tip işgalcilere ihtarname tebliğ edileceği, tahliye için 15 gün süre verileceği düzenlenmiş olup, ecrimisilin bu sürenin sonu ile tahliye tarihi arasındaki dönem için talep edilebileceği açıktır.

 Ecrimisilden sorumlu tutulması için İİK m.135/2’deki ihtarın düzenlenmesine gerek yoktur.

Ø  Yargıtay 1.HD E:2019/1534 K:2019/2933 T:13.05.2019

“..ecrimisilden taşınmazı haksız kullanan veya kullandıran sorumludur. Ecrimisile konu taşınmazın, davacı tarafından kullanıldığı ve karşı dava tarihi itibari ile de kullanımın devam edip, taşınmazın davalı-karşı davacıya teslim edilmediği tarafların ve esasen mahkemenin de kabulündedir. Diğer taraftan ihale tarihinde davacının kayıt maliki olduğu, taşınmazın davacı tarafından kullanıldığı sabit olduğuna göre İİK'nun 135/2. maddesi uyarınca ihtar keşide edilmeksizin ecrimisilden sorumlu tutulması gerektiğinde kuşku yoktur..”

Sonuç

İhale alıcısı adına tescil edilen taşınmaz borçlu veya üçüncü kişi tarafından işgal edilmekteyse İİK m.135/2’ye göre tahliyesi sağlanır. Üçüncü kişinin tahliyesi, ancak hacizden önce yapıldığı resmi belgeyle belgelenmiş sözleşmeye dayanmıyorsa mümkündür. Kanun koyucu resmi belge şartıyla kötü niyetli uygulamaların önüne geçmek istemektedir.

Resmi belgeyle belgelenmiş akitten anlaşılması gereken noter tarafından düzenlenme veya onaylama şeklinde yapılmış, tapuya şerh verilmiş hacizden önce yapılmış kira sözleşmeleri, kiracılık sıfatını tanıyan ve ortaya koyan mahkeme kararları, noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamelerdir.

Adi kira sözleşmesi resmi belge mahiyetinde olmayıp geriye dönük olarak da düzenlenebileceği için kişinin hacizden önce taşınmazı kullanmakta olduğunu kanıtlar nitelikte değildir.

Yargıtay adi kira sözleşmesi, vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik makbuzu, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzlarını resmi belge mahiyetinde kabul etmemiştir.

Borçlu veya hacizden önce yapıldığı resmi belgeyle belgelenmiş akde dayanmayan üçüncü kişi tahliye emrinde verilen 15 günlük sürede taşınmazı boşaltmazsa haksız işgal eden konumundadır. Bu hâlde ihale alacaklısı haksız işgal tazminatı talep edebilmektedir.

 İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

 https://www.youtube.com/watch?v=XfS2xHUBn6g