Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Merve TAYANÇ

7445 SAYILI KANUN VE “DAVA ŞARTI ARABULUCULUK”

Kamuoyunda 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı kanun 5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’ de yayınlanmış ve bu doğrultuda 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun kapsamında özellikle Arabuluculuk alanında çok önemli yenilikler getirilmiş, dava şartı arabuluculuk kurumunun kapsamı genişletilmiştir.

Yapılan değişiklikler ile kat mülkiyetine, kira sözleşmelerine, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Yine taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğu hükme bağlanarak kanunda yer almıştır.

7445 Sayılı Kanun’la, diğer bilinen adıyla 7. Yargı Paketiyle Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda 18/A maddesinden sonra gelmek üzere 18/B maddesi eklenerek aşağıda belirtilen değişiklikler yapılmıştır:

Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023- 7445/37 md.)

(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.

Anılan değişikliği uyuşmazlıklar bakımından ayrı ayrı ele almak gerekirse;

1-      Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar:

“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…”

Bu düzenleme uyarınca İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Yani İİK’ da düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan ilamsız takipler ve tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız takiplerde zorunlu arabuluculuk kurumu düzenlenmemiştir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, İİK’ye göre yapılan takiplere yapılan itiraz sonucunda açılan davalarının akıbetinin ne olacağı hususunda toplanmaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; ilamsız icra yoluyla yapılan takiplere itiraz halinde başvurulan yollardan biri İtirazın Kaldırılması müessesesidir. İtirazın kaldırılması dava niteliği taşımamaktadır ve icra hukukuna özgü bir yol olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle itirazın kaldırılması kurumunun konusunu kira ilişkisine dayalı uyuşmazlıklar oluşturmamaktadır. Dava şartı arabuluculuğa da tabii olmadığı açıktır.

Başvurulan yollardan diğeri ise İtirazın İptali Davasıdır. Kira alacağının tahsili ve tahliye istemli takibe itiraz yoluyla karşı koyan borçlunun öne sürdüğü itirazlar, alacaklı tarafından kabul edilmemekte ise alacaklı, elindeki belgelerin niteliğine göre İtirazın Kaldırılması veya İtirazın İptali davalarından birini açarak itirazı bertaraf etmeye çalışır.

Kira sözleşmesi noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmamışsa kira alacaklısı yalnızca itirazın iptali davasına başvurabilir. Bu doğrultuda açılacak olan İtirazın iptali davası sulh hukuk mahkemelerinde görülecektir.

Yine tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılan tahliye emrine, tahliye taahhüdündeki imzaya ya da tarihe itiraz edilirse, alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye sahip değilse artık İtirazın Kaldırılması müessesine başvuramayacaktır. Bu halde sulh hukuk mahkemesinde itirazın İptali davası açılacaktır.

İtirazın iptali mahiyeti gereği itirazın kaldırılması müessesinden farklı olarak dava niteliği taşır ve açılan bu davanın konusunu da kira sözleşmesinden doğan kira bedeline ilişkin uyuşmazlık oluşturur. Bu nedenle; işbu dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk kurumuna başvurulması gerekmektedir.

Belirtmek gerekir ki yapılan değişiklikler henüz çok yeni bir tarihte yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Bu nedenle de itirazın iptali davasının dava şartı arabuluculuğa tabi olup olmadığına ilişkin farklı görüşler ortaya çıkabilir. Ancak konusu belli bir miktarın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepli ticari davalar ile ilgili arabulucuya başvuru zorunluluğunun ticari alacaklar için yapılan icra takiplerine itiraz halinde açılan itirazın iptali davalarına da uygulanacağına ilişkin içtihatlar mevcuttur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2020/1943 E. 2020/4052 K. Sayılı 04.12.2020 tarihli kararında “ İtirazın iptali davasının açılması halinde aynı alacakla ilgili genel hükümlere göre alacak davası açılmasında hukuki yarar olmadığı, itirazın iptali davası süresinde açılmamış ise veya başka bir nedenle alacaklı davaya alacak davası olarak devam etmek istediği takdirde itirazın iptali davasını ıslah suretiyle alacak davasına dönüştürebileceği, itirazın iptaline karar verilmesi halinde ilamın icra dairesine ibrazı suretiyle duran icra takibine devam edilerek alacağın tahsilinin sağlanabileceği gözetildiğinde, itirazın iptali davasının alacağın tahsilini sağlama, bir başka deyişle bir miktar para alacağının ödetilmesi (tahsili) amacını hizmet ettiği anlaşılacaktır.”

Karar incelendiğinde itirazın iptali davalarının konusunun icra takip hukukuna ilişkin olmadığı, icra takibinin açılmasına yol açan uyuşmazlıkların olduğu çıkarılabilir. İİK’nin taşınmaz tahliyesine ilişkin hükümlerine göre açılan itirazın iptali davalarının da konusunun kira sözleşmesi ile ilgili uyuşmazlıklar olduğu kanısına işbu karardan yola çıkılarak varılabilir. Anılan 7445 sayılı değişiklikle beraber, yargı kararlarına da paralel olarak İş Kanununda ve Ticaret Kanununda düzenlenen dava şartı arabuluculuk hükümlerine; ihtilafların ortadan kaldırılması adına itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları da eklenmiştir.

İlerleyen dönemlerde kira uyuşmazlıklarına uygulanacak dava şartı arabuluculuk hükümleriyle ilgili bir ihtilafın ortaya çıkması halinde bu şekilde bir hüküm getirilebilir ancak böyle bir hükmün olmaması itirazın iptali davalarının arabuluculuğa tabii olmadığını göstermemektedir. Keza yukarıda izah edilen hususlar arabulucuya başvurma zorunluluğunun olduğunu ortaya koymaktadır.

2-      Taşınır ve Taşınmaz Malların Paylaştırılması Ve Ortaklığın giderilmesine ilişkin Uyuşmazlıklar:

“b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar…”

Ortaklığın giderilmesi davası paylı veyahut elbirliği mülkiyet ile hakimiyet kurulan taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki paydaşlığın sona ermesini sağlamaktadır. 7445 Sayılı Kanun’la birlikte taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin olarak çıkan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken noktalardan biri elbirliği ile mülkiyete sahip paydaşların ortaklığın giderilmesi ile ilgili nasıl hareket edecekleri hususundadır. 7445 Sayılı Kanun yürürlüğe girmeden önce, elbirliği ile mülkiyete sahip paydaşlar, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda ancak oybirliği ile ihtiyari arabuluculuğa başvurabilmekteydiler. 01.09.2023 tarihinden itibaren artık zorunlu arabuluculuk durumunda; elbirliği ile malik olan paydaşların her birinin arabulucuya başvurma imkanı bulunmaktadır.

3-      Kat Mülkiyeti Kanunundan Doğan Uyuşmazlıklar:

“c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayıl Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar…”

Eklenen bu fıkraya göre KMK’ de düzenlenen;

- Ortak yerlerin kullanımı

- Bağımsız bölümlere arsa payının özgülenmesi, arsa payının düzeltilmesi

- Paylı bağımsız bölümlere ilişkin ortaklığın giderilmesi

- Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi

- Bağımsız bölümde yapılması yasak olan işlemler

- Yönetim planının iptali

- Kat Malikleri Kurulu Kararlarının iptali

- Riskli yapı tespiti

- Aidatlar İle ilgili uyuşmazlıklar başta olmak üzere her uyuşmazlık için dava şartı olarak arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir.

4-      Komşu Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar:

“ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar…”

Taşınmaz maliki mülkiyetten doğan haklarını kullanırken komşu lehine önemli kısıtlamalarla karşılaşmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nda da bu doğrultuda komşuluk ilişkisiyle ilgili birtakım hak ve yükümlülükler 737-750. Maddeler arasında düzenlenmiştir. İşbu kanuna göre;

- Taşkın kullanma yasağı

- Komşu taşınmazlara zarar vermeme yükümlülüğü - Ağaç, dal ve köklerine katlanma yükümlülüğü

- Doğal olarak akan suyun akıtılmasına katlanma yükümlülüğü - Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü

- Zorunlu geçit hakkı

- Zorunlu su hakkı gibi hak ve yükümlülüklerin komşuluk hukukundan kaynaklandığı kabul edilir.

Yapılan değişikliklerle beraber yukarıda belirtilen hak ve yükümlülükler ile ilgili uyuşmazlığın oluşması durumunda arabuluculuğa başvurma zorunluluğu kabul edilmiştir.

Komşuluk hukukunun kaynağının temelini Türk Medeni Kanunu oluştursa da Kat Mülkiyeti Kanununda da komşuluk hukukuna ilişkin hükümler yer almaktadır. KMK’ nin kat maliklerinin borçlarını düzenleyen 18. Maddesi komşuluk hukukuna ilişkin getirilmiş düzenlemelerden biridir. Maddeye göre; “Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”

Tüm bu hususlar incelendiğinde;

- Bakım ve onarım ihtiyacı için bağımsız bölüme giriş izni verilmesi

- Komşulara koku, gürültü vb şekillerde rahatsızlık verilmesi,

- Manzaranın kapatılması.

- Balkon kapatma,

- Evcil hayvan ve/veya sitede sokak hayvanı beslenmesi gibi durumlarda uyuşmazlık çıkması halinde dava açılmadan öne arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.

Kanun koyucunun yapmış olduğu değişiklikle; komşuluk hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda ihtilafın meydana gelmemesi adına KMK’ den kaynaklanan uyuşmazlıklar hem de komşuluk hukukuna dayalı uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk kurumunu hüküm altına aldığı düşünülebilir.

Sonuç olarak; komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin el atmanın önlenmesi, eski hale getirilmesi ve tazminat davaları açılmadan önce arabulucuya başvurma 7445 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren zorunludur.

SONUÇ OLARAK;

Önemle belirtmek gerekir ki 7445 Sayılı Kanun’la yapılan değişiklikler ve yenilikler 01.09.2023 tarihi itibariyle hüküm ifade edecektir. Bu yeniliklerle dava şartı arabuluculuğa tabii olan uyuşmazlık konularına ilişkin anılan tarihten önceki bir dönemde açılan davalarla ilgili arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. 01.09.2023 tarihinden evvel açılan ve hala derdest halde bulunan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmeyecektir.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.