Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Hayrünnisa ÇEMEK

Ø  Kira sözleşmesinde kiracının; kira bedelini ödeme, özenle kullanma, temizlik ve bakım giderlerini ödeme, ayıpları kiraya verene bildirme, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma şeklinde yükümlülükleri vardır. Buna karşın kiraya verenin ise; vergi vb yükümlülüklere katlanma, yan giderlere katlanma, ayıplardan sorumluluk ve teslim borcu olmak üzere yükümlülükleri vardır.

Ø  Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. 

Ø  Eğer teslim edilen taşınmaz için riskli yapı tespiti yapılmışsa bu durumda ayıptan söz edilebilecektir. Ve kiralayan bu ayıptan sorumludur. Teslim anında kiralayanın bu durumu bilmemesi Yargıtay’a göre hayatın olağan akışına aykırıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 29.12.2021 T. 2021/7609 E. 2021/13833 K.

“Somut olayda; her ne kadar kiralananın riskli yapı olduğunun tespiti neticesinde yıkılmasına karar verilmesinde kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de; kiralananın, sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, kiraya veren malikin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırı olup iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir.”

Ø  Kira sözleşmesinin sürekli edimli bir sözleşme olmasının sonucu olarak kiraya veren, teslimden önceki ayıplardan olduğu gibi teslimden sonraki ayıplardan da sorumlu tutulmuştur. Yani kiralanan taşınmaz sonradan riskli yapı olmuşsa da kiralayan bu durumdan sorumludur.

Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk

TBK m.304: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk

TBK m. 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Yargıtay HGK. 30.09.1981 T 1979/3-372 E 1981/657 K

“...kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun suretle kullanmaya (ve işletmeye) elverişli bir şekilde teslime mecburdur. Ancak kiralayanın, kiralananı sözleşmenin başlangıcında kiracının kullanmasına elverişli halde teslim etmiş bulunması gerekli olmakla beraber, asla yeterli değildir. Kiralayanın bu borcu, sözleşmenin devamı boyunca da devam eden bir süreklilik taşır. Ne var ki kiralayan sözleşme boyunca kiracının kiralananı kullanmasına sadece katlanmak, ona karışmamak suretiyle bu borcunu ifa etmiş sayılmaz; onun aynı zamanda kiralananda meydana gelen ve kiracının sözleşmede öngörülen tarzda onu kullanmasına engel olan arızaları ve eksiklikleri gidermek yükümü de vardır.”

Yargıtay 3. HD 2021/6311 E. 2022/1085 K., 15.02.2022 T.

"Derece mahkemelerince 6306 sayılı kanun uyarınca kiralananın tapu kaydına şerhin konulmasının sözleşme başlangıcından sonra gerçekleştiği gerekçesiyle davalı kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de kiralananın, kira sözleşmesinin başladığı tarihde ve sözleşme süresi boyunca, kullanılmaya elverişli, hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, davalı kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, davacıların maddi tazminat isteminde haklı olduğu gözönüne alınarak faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ile kazanç kaybına yönelik isteminin değerlendirilmesi gerekmektedir."

Ayrıca bu kararda görülmektedir ki, riskli yapı olan taşınmazda kiralayanın ayıptan sorumluluğu kapsamında kiracının maddi tazminat talebi haklı bulunmuştur.

Ø  Adi kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ayıptan dolayı sorumluluğunu sınırlandıran veya ortadan kaldıran sorumsuzluk anlaşması yapılabilecekken, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin ayıptan sorumlu olmayacağı yönünde yapılacak sorumsuzluk anlaşması kiracı aleyhine kararlaştırılamamaktadır.

TBK m.301: Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Ø  TBK m.301 emredici olarak düzenlendiği için bu yönde yapılacak sorumsuzluk anlaşması kesin hükümsüz olacaktır. Ancak taraflar sorumsuzluk anlaşması yaparak kiracı aleyhine olmayacak şekilde ayıp hükümlerini değiştirebileceklerdir.

Ø  Kiraya verenin ayıbın oluşmasında kusuru varsa TBK m.308 gereği ayıp dolayısı ile kiracının kullanacağı seçimlik haklarla birlikte, ayıp dolayısıyla oluşan zararı da talep edebilir.

TBK m. 308 : Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Ø  Riskli yapı tespitiyle kiracının tahliyesinden sonra, sözleşme süresinin bitim tarihine kadar yıkıma başlanmayan taşınmazda kiracının kullanmadığı süreye ilişkin sebepsiz zenginleşme talep edebileceğine dair karar;

Yargıtay 3. HD 07.07.2020 T. 2019/3881 E. 2020/3928 K.

“26/05/2016 tarihinde binanın riskli olup olmadığı bakımından tespit yaptırdığı, yani tahliyeden kira sözleşmesinin bitim tarihi Haziran 2016'ya kadar binanın ayakta olduğu daha sonra yıkılarak yerine yeni bir bina yapıldığı, Davacı/kiracının kiralananı sözleşme sonuna kadar kullanmak imkanından mahrum kaldığı, binanın akitten sonra riskli bina ilanı ve yıkımından dolayı kiracının bir kusurunun bulunmadığı, sonradan ortaya çıkan önemli ayıp ve kullanmadığı süreye nispeten vekaletsiz iş görme/sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre masraf talebinde kiracının haklı olduğu kabul edilmiştir.”

Ø  Kiracı tarafından ikame edilen tazminat istemli davalarda kiracının kâr kaybı bedeli talebine ilişkin Yargıtay Daireleri arasında görüş farklılıkları bulunmaktadır.

Yargıtay 3. HD 2019/1072 E. 2019/6777 K. 17.09.2019 T.

"Kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra riskli yapı haline geldiği ve yıkılması gerektiği bunda kiraya verenin kusuru bulunmadığından cezai şart alacağı talebinin reddine, haksız tahliye söz konusu olmadığından portföy kaybı tazminatı talebinin reddine"

Yargıtay 6. HD 02.07.2015 T. 2015/3691 E. 2015/6879 K.

“Davalı kiraya verenler kiralananı davacıya TBK.nun 301. (818 Sayılı Borçlar Kanununun 249.) maddesinde düzenlenen kiralanan kullanıma hazır halde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmemişlerdir. Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalılardan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir. Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir.”

Ø  Kiracının riskli yapının önemli ayıp olmasından dolayı kira sözleşmesini feshedebileceğine dair karar;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.12.2015 T. 2015/7564 E. 2015/11172 K.

“Kural olarak kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. …Kiralayanın bu sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Uyuşmazlığın çözümlenmesi taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğine bağlıdır. Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edilebilecektir.”

Ø  Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde "Sözleşmede yapılan tamirat ve tadilat işlerinden dolayı kiracı hiçbir talepte bulunamayacaktır." hükmü gibi benzer hükümler söz konusu olsa da Yargıtay sözleşmelerdeki ilgili bu maddeyi ancak kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanabileceğini, kiralananın sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracının, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebileceği yönünde yorumlamaktadır. Yani riskli yapı tespiti yapıldığı için sözleşme süresi sona ermeden tahliye edilmesi durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı ve zorunlu masraf bedelini talep edebilecektir.

Yargıtay 3. HD E. 2021/6311 K. 2022/1085 T. 15.2.2022

"Her ne kadar, kira sözleşmesinde kiracının yapacağı her türlü dekor, düzenleme ve tadilatların masraflarının kiraya verene yansıtılmayacağı gibi kira bedelinden mahsup da edilmeyeceğine hüküm gereğince ilk derece mahkemesince davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceğine karar verilmiş ise de anılan hüküm ancak kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanabilecektir. Kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir. Bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle talebin reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir."

Özetle, Yargıtay'ın içtihatlarında; kira ilişkisi devam ederken taşınmazın riskli yapı olarak ilan edilmesinde;

·         Riskli yapı tespitinin önemli ayıplardan olduğunu,

·         Kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kiracıda bulundurma yükümlülüğüne aykırı olarak ayıplı olan riskli yapıdan dolayı zarardan kiraya verenin sorumlu olduğunu,

·         Riskli yapı özelliğinin teslim sırasında mevcut olan ve malik tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olduğunu ve kiraya veren malikin bu durumu bilemeyeceğini öngörmenin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu,

·         Bu sebeple sözleşme başlangıcından sonra ortaya çıkan riskli yapı tespitinden de kiralayanın kusurlu ve sorumlu olduğunu,

·         Kiracının, kiralananın riskli yapı olması sebebiyle ayıptan dolayı maddi tazminat isteminde haklı olduğunu,

·         Riskli yapı tespitinden sonra tahliye edilen kiracının sözleşmesi bittikten sonra yıkım gerçekleşirse kullanılmayan süreye ilişkin kiracının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre masraf talep edebileceğini,

·         Kiraya veren ayıplı olan riskli yapıda kusurlu olduğu için kiracının kar kaybı zararını isteyebileceğini (aksi yönde kararlar da var),

·         Riskli yapı önemli ayıplardan olduğu için kiracının feshinin haklı nedenle fesih olduğunu,

·         Kira süresi öncesinde tahliye olduğunda kiracının kalan süre ile orantılı olarak  faydalı ve zorunlu masrafları talep edebileceğini

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır:

https://www.youtube.com/watch?v=dZ3B8Hl7vew&t=107s