Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Hayrünnisa ÇEMEK 

Taşınmaz mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2.bölümünde düzenlenmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin konusu Kanuna göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması hususu ise TMK’nin 705 ve devamı maddelerinde düzenleme altına alınmıştır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bakımından kural olan mülkiyetin tescille kazanılmasıdır (TMK m.705/1). Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için kanunun kural olarak öngördüğü bu tescil kurucu unsur niteliğindedir. Bunun yanında mülkiyetin tescilsiz kazanılabildiği hâller de aynı maddenin 2.fıkrasında sayılmıştır. Buna göre miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı hâllerdendir. Tescilden önce kazanma hâlleri bunlarla sınırlı olmayıp maddenin lafzından da anlaşılacağı gibi kanunda öngörülen diğer hâllerde de bu kazanma hâli söz konusu olabilir. Nitekim bu yazıda inceleyeceğimiz madde olan TMK m.708’de yer alan taşınmaz mülkiyetinin Devlet tarafından kazanılması da mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı hâllerden biridir.

Kanun koyucu tarafından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 706 ve devamı maddelerinde taşınmaz mülkiyetini kazanmanın çeşitli yolları düzenleme altına alınmıştır.  Buna göre taşınmaz mülkiyetini kazanma yolları şunlardan ibarettir;

§  Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşlemle Kazanma

§  Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşgalle kazanma

§  Yeni Arazi Oluşması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

§  Arazi Kayması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

§  Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

Düzenleme altına alınan taşınmaz mülkiyetini kazanma hâllerinden ‘Yeni Arazi Oluşması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma’ TMK m.708’de yer almaktadır.

TMK m.708 – Yeni Arazi Oluşması

“Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.

Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.

Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.”

Söz konusu madde; birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle oluşan yeni arazinin devlete ait olacağı ve devletin bu arazilerin mülkiyetini belirli kişilere devredebileceği hususunu içermektedir.  

A.  YENİ ARAZİNİN DEVLETE AİT OLMASI HUSUSU

Özel mülkiyete tabi olmayan sahipsiz yerlerde arazinin kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme nedeni ile oluşan ve yararlanmaya elverişli olan araziler Devlet tarafından tescilsiz kazanılmış olur. Bu yolla tescilsiz taşınmaz kazanımı yalnızca devlete tanınmış bir yoldur. Bu yolla kazanım için şartları sıralamak gerekirse;

§  Doğal yolla ya da insan emeği sonucunda yeni bir arazi oluşmalı

§  Yeni oluşan arazi sahipsiz bir yerde oluşmalı

§  Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz bir yerden gelmiş olmalı

§  Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli olmalı

Söz konusu TMK m.708 uyarınca tüm bu şartların kümülatif şekilde gerçekleşmesi ile Devlet mülkiyet hakkını kazanır.

Yeni arazi sahipsiz bir yerde oluşmamış özel bir mülkiyette oluşmuş ise; oluşan yeni arazi bütünleyici parça hükmünde olur. Bu durumda oluşan araziye bütünleyici parçaya ilişkin TMK m. 684 hükmü uygulanır. Bu hususu Yargıtay, kararlarında şöyle belirtmiştir:

“Hükmün açık ifadesine göre, orada sayılan yollarla yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazinin Devlete ait olabilmesinin temel koşulu, bu arazinin oluştuğu yerin "sahipsiz" olmasıdır. Sahipli yerler, bu hükümle düzenlenen durumun tamamen dışında bulunmaktadır…Eğer, yeni arazi, üzerinde özel mülkiyet kurulmuş olan yerlerde oluşmuşsa, bütünleyici parça ilkesine göre, içinde bulunduğu arazinin maliki, bu yeni arazinin de maliki olur.” (T.C. Yargıtay HGK 2004/4-306 E., 2004-307 K., 26.05.2004 T.)

Yeni arazi oluşması meselesini ve bu bahisle arazinin Devlete ait olacağını Yargıtay bir kararında şu şekilde açıklamıştır:

“Anılan maddelerdeki yeni arazi oluşması mülkiyet hakkının edinme yollarından biri olan asli iktisap niteliğindedir. Gerek yürürlükten kaldırılan ve gerekse onun yerine yürürlüğe konulan TMK hükmüne göre bu yolla mülkiyet iktisabı ancak Devlet bakımından söz konusu olabilir. Gerçekten de, TMK.nun 708. maddesinde aynen "birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerden yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur" denilmiştir. Gerçek kişilerin veya diğer Kamu Tüzel Kişilerinin yeni oluşmuş bulunan bir taşınmazın mülkiyetinin kendileri tarafından kazanıldığı iddiası dinlenemez. Ancak bu yolda oluşan araziyi, TMK.nun 708/2. maddesi hükmü uyarınca Devlet, kamusal bir sakınca bulunmadığı taktirde, öncelikle arazisi kayba uğrayan veya bitişik arazi malikine devredebilir.” (T.C. Yargıtay 8.HD 2001/9014 E., 2002/344 K., 14.02.2002 T.)

B.  DEVLETİN YENİ ARAZİNİN MÜLKİYETİNİ DEVREDEBİLECEĞİ MALİKLER

Türk Medeni Kanunu’nun 708. maddesinin iki ve üçüncü fıkralarında, oluşan yeni arazinin mülkiyetini tescilsiz kazanan Devletin bu araziyi öncelikle kimlere devredebileceği düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre mülkiyeti kazanabilecek kişiler;

§  Arazisi kayba uğrayan malik

§  Bitişik arazi maliki

Görüldüğü gibi yeni arazi; kişinin arazisinden kopan parçalarla oluşursa Devlet ilgili kişiye TMK m.708/1 kapsamında oluşan yeni arazinin mülkiyetini devredebilir. Kanun koyucu Devlete bu yetkiyi ancak kamusal sakınca olmadığı durumlarda tanımıştır.

Devletin, oluşan yeni arazinin mülkiyetini devredebileceği bir diğer malik de yeni oluşan arazinin bitişiğinde hâlihazırda arazisi olan maliktir. Bitişik arazinin maliki için de kamusal sakınca olmaması şartı sağlandığında Devlet, bitişik arazinin malikine yeni arazinin mülkiyetini devredebilir.

Kanunun devre cevaz verdiği ilgili kişiler Devlete ait olan bu arazi mülkiyetini kazanmak için Asliye Hukuk Mahkemesinde Tapu İptal ve Tescil Davası açarak arazinin Hazineye ait tapusunun iptali ve kendi adlarına tescilini talep edebilirler.

Arazinin nasıl oluştuğu konuyla ilgili Yargıtay kararlarında da görüleceği üzere oluşan yeni arazi ile ilgili alınan bilirkişi raporları sonucunda tespit edilir.  Örnek bir kararda da usul bu şekildedir:

“Menderes nehrinin zamanla aşındırma bölgelerine doğru kayma gösterdiği, dere yatağı boyunca aşındırma bölgelerinden alınan malzemelerin birikinti alanlarında depolandığı, zamanla birikinti bölgelerinde yeni toprak alanlarının oluşmasına neden olduğu, dava konusu taşınmaz bölümünün Menderes nehrinin birikinti bölgesi olduğu açıklanmıştır. Toplanan deliller, jeolog bilirkişi raporu ile belirlenen bu maddi olgulara göre dava konusu taşınmaz yeni arazi oluşumu sonucu ortaya çıkmıştır. Bu durumda uyuşmazlığın davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan MK.nun 636 ve 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren TMK.nun 708. maddesi hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekmektedir.” (T.C. Yargıtay 8.HD 2001/9014 E., 2002/344 K., 14.02.2002 T.)

C.  KENDİ ARAZİSİNDEN KOPAN TOPRAK PARÇALARINI ALMAK İSTEYEN MALİK

Yeni arazi kişinin arazisinden kopan parçalarla oluşmuşsa Devlet kamusal sakınca olmaması durumunda ilgili malike yeni arazi mülkiyetini devredebilir. Ancak ilgili dilerse yalnızca kopan toprak parçalarını, parçaların kendine ait olduğunu ispatlamak şartıyla, geri alabilir.  Bu malik için Kanunda belirli süreler öngörülmüştür. TMK m.708/3:

“Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.”

Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere malik, toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat etmelidir. Bu durumda dahi ispat eden malik için Kanunda 1 ve 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu sürelerden kısa olan 1 yıllık süre, malikin kendi arazisinden kopan toprak parçalarıyla yeni bir arazi oluştuğunu öğrendiği tarihten itibaren başlayacaktır.

Peki ya malik bu durumu çok sonra öğrenmişse? Bu ihtimalde Kanun koyucu malikin kopan parçalarını geri alması için 10 yıllık bir sınırlama getirmiştir. Düzenlemeye göre kayan toprak parçaları yeni arazi oluşumundan itibaren ancak 10 yıl içerisinde geri alınabilecektir. Yargıtay da kararlarında bu başlangıcı esas almaktadır:

“Mahkemece, çekişmeli taşınmazın dere yatağına dönüşme tarihi ile dava tarihi arasında Türk Medeni Kanununun 708. maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.” (T.C. Yargıtay 1.HD 2007/12050 E., 2008/733 K., 24.01.2008 T.)

SONUÇ

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2.Bölümünde taşınmaz mülkiyeti düzenlenmektedir. Bölümün birinci ayrımında ise bu mülkiyeti kazanmanın farklı yolları açıklanmıştır.  

Ülkemizde de özellikle fazla eğimli arazilerde sıklıkla karşılaşılabilecek doğa olaylarından olan toprak kayması, birikme, dolma ile yeni araziler oluşmaktadır.  Oluşan yeni arazinin mülkiyetine dair düzenleme de Kanunun anılan bölümünde yer almaktadır.

Söz konusu düzenleme TMK m.708, oluşan yeni arazi yeniden yararlanmaya elverişliyse arazinin mülkiyetinin Devlete ait olacağı hususunu içermektedir. Ancak devlete atfedilen bu mülkiyet elbette devredilebilir.

Devlet oluşan yeni arazinin mülkiyetini; yeni arazi oluşurken toprağı kayba uğrayan malike veya yeni arazinin bitişiğinde arazisi olan malike öncelikle devredebilir. Bilirkişi raporlarıyla tespit edilerek söz konusu durum mevcutsa ilgili Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak tapu iptal ve tescil davasıyla mülkiyetin devrini isteyebilir.

Bunların yanında yeni arazi toprağından kayan parçalarla oluşan malik parçaların kendi arazisinden koptuğunu ispatlayarak parçaları geri alabilir.  Malik, geri alma hakkını durumu öğrendikten itibaren 1 yıl herhâlde arazi oluşumundan itibaren 10 yıl içerisinde kullanabilir.

 İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır:

https://www.youtube.com/watch?v=-90aslRW4bY&t=28s