Av. Murat TEZCAN & Stj. Merve TAYANÇ

KİRALANANIN YENİDEN İNŞA VEYA İMAR AMACIYLA TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde, kiralananın yeniden inşa edilmesi gerekliyse veya imar çalışmaları yapılması lazım gelmekteyse ve bu işler yapılırken kiralananın kiracı tarafından kullanılması mümkün değilse kiraya verenin kira sözleşmesini dava yoluyla sonlandırabileceği hüküm altına alınmıştır.

TBK madde 350 “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1.    Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2.  Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Yukarıdaki madde hükmüne göre yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye davasının unsurları şunlardır:

1- KİRALANANIN YENİDEN İNŞA EDİLMESİ VEYA İMAR AMACIYLA ESASLI SURETTE ONARIMI,  DEĞİŞTİRİLMESİ

a-  Yeniden inşa

Kanunda belirtilen ilk hal kiralananın yeniden inşa edilmesidir. Bu inşa sözünden yapının sadece yıkılması değil yeniden yapılması da anlaşılmalıdır. Yeniden inşada imar amacı aranmamaktadır. Zira imar kastı mevcut bir binanın daha kullanışlı, daha iyi duruma getirilmesidir oysa yeniden inşa için yapılan yapının eskisiyle aynı nitelikte veya daha iyi nitelikte olması gerekli değildir. Keza yeniden inşa söz konusu olduğunda, inşa sebebinin esaslı olması da gerekmeyecektir. Ancak yapının önemsiz bir sebeple veyahut kötü bir niyetle yeniden inşasının istenmesi hakkın kötüye kullanılmasını oluşturacağından açılacak tahliye davasının reddedilmesi gerekmektedir.

b-İmar amacıyla tahliye

Eğer taşınmazın yıkılıp yeniden inşası söz konusu değilse bu durumda binada yapılacak olan esaslı onarım, genişletme ve değiştirilmenin imar amacıyla yapılması gerekmektedir. İmar amacında, bir yapının daha iyi duruma getirilmesi, harap durumdan kurtarılması, güzelleştirilmesi ve daha kullanışlı, daha elverişli hale getirilmesi söz konusudur. Önemle belirtmek gerekir ki; imar amaçlı yapılacak işlerden onarım, genişletme ve değiştirme işlemleri esaslı olmak koşuluyla tahliye sebebi oluşturacaktır. Aksi takdirde imar amacı nedeniyle tahliye davası reddedilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesi hükmüne göre kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davalarda yapılacak onarım genişletme veya harap vaziyetten kurtarmak esaslı ve imar amaçlı olmalı bu

esnada kiralananda ikamet etmenin mümkün olmaması ve bu hususların keşfen bilirkişi marifeti ile belirlenmesi gerekir.

·         Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013 / 8790 E. 2013 / 11214K. 27.06.2013 tarihli kararında “Yukarıda açıklanan bulgular ve tüm dosya içeriğine göre davanın şirketin ihtiyacından kaynaklandığı, gerçek kişi olan davacının şirket ihtiyacı için kendi yerinin tahliyesini istemeyeceğinden ve ihtiyacın kişisel olduğu da ispat edilemediğinden birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru                              değildir.

Esaslı imar ve inşaat nedeniyle açılan dava da ise taşınmazın harap olmaktan kurtarmak amacı ile yapılacak tamir ve tadilatının esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, tadilat esnasında kiralananda ikamet etmenin mümkün olup olmadığı konusunda mahallinde keşif yapılarak alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde hüküm verilmiştir. Kararda da imar açısından esaslı bir onarım olup olmadığının incelenmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.

Örneğin taşınmaza asansör kurulması, dairenin iki cepheli hale getirilmesi gibi hallerde imar amacının varlığı kabul edilmektedir. Ancak iki dairenin birleştirilmesi, daireye parke döşetilmesi gibi işler esaslı tadilat sayılmadığı için imar amacı bulunmamaktadır. Ki bu hallerde kiralanın kiracı tarafından kullanılmasına engel bir hal de oluşmamaktadır. Yine kiraya verenin amacının kiralanın yeniden inşası olmayıp daha yüksek bir bedelle satma ya da kiralama olduğu hallerde hakkın kötüye kullanılması meydana gelecektir. Açılacak yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye davasının da bu nedenle reddi gerekmektedir.

İmar amacının bulunup bulunmadığının tespiti çok önem taşımaktadır. Bu nedenle uygulamada bu husus bilirkişiler tarafından tespit edilmektedir. Bilirkişi, projenin kanuna uygun olup olmadığını saptayarak, projenin kiralanana ait olup olmadığını da incelemelidir.

Peki binanın kullanım amacının değiştirilmesi durumunda ne olacaktır?

Örneğin konutun işyerine dönüştürülmesi için tahliye davası açılabilir mi? Bu husus doktrinde tartışmalı olmakla beraber Yargıtay’ında verdiği kararlar tutarsızdır. Ancak işyerine çevrilme nedeniyle konutun tahliyesine izin verilmemesi mülkiyet hakkını son derece sınırlandıracağı için kabul edilmesi güç bir husustur. Burada önemli olan kiraya verenin samimi bir amaç gütmesidir. Samimiyet derecesi de her olay nezdinde hakim tarafından belirlenmelidir.

2- KİRALANANIN KULLANIMININ İMKÂNSIZ OLMASI

Kiraya verenin TBK m 350/2 kapsamında tahliye talep edebilmesinin ikinci koşulu da yeniden inşa veya imar amacıyla yapılan esaslı onarım sırasında kiralananın kullanımı mümkün olmalıdır. Onarım ve tadilat sırasında, taşınmazın kullanılabilir halde ise tahliye kararı verilmemektedir. Kullanım imkansızlığının belirlemesinin hangi kriterlere göre yapılacağına ilişkin kanunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu hususlar mahkeme tarafından atanan bilirkişiler marifetiyle tespit edilecektir.

3-         İLGİLİ PROJENİN VEYA RUHSATNAMENİN MAHKEMEYE İBRAZ EDİLMESİ:

Projenin mahkemeye ibrazı, kanun düzenlemesinde yer almamasına Yargıtay tarafından aranan bir unsur olarak karşımıza çıkmaktadır. Yeniden inşa veya imar amaçlı esaslı tamir, genişletme ya da değiştirme söz konusu olduğunda, mahkemeye belediye tarafından onanmış projenin sunulması gerekmektedir. Bilirkişiler tarafından mahallinde keşif yapılmak suretiyle sunulan projenin kiraya verene ait olup olmadığı, projenin yapılmasının mümkün olup olmadığı tespit edilecektir.

v  Yargıtay 6. hukuk dairesinin 2015/5921 E. 2015/6406 K. sayılı ve 24.06.2015 tarihli kararında; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/04/2011 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan dükkan olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Davacı yeniden inşa nedenine dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350/2 maddesi uyarınca dava açmıştır.Yeniden inşaat nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için dava konusu yere ait onaylı projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen belirlenmesi gerekir. Bu tür davalarda samimiyet araştırılmasına girilemez. Mahkemece yapılacak iş onaylı projenin ibrazının istenmesi, ibraz edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması, projenin yerine uygulanması bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken değerlendirmede hataya düşülerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” denilerek bilirkişilerce bu hususların tespitinin davanın esası için önemi belirtilmiş ve eksikliği bozma               nedeni                              olarak                              sayılmıştır.

İmarca onaylı inşaat projesinin veya inşaat ruhsatının ibrazı davanın ispatı için gerekli olup bu belgelerin ibrazı kati suretle gerekmektedir. Ancak dava açılırken bu belgeler sunulmamışsa davacıya ibraz için uygun süre verilmelidir.

·         Yargıtay 6. hukuk dairesinin 2014/10295 E. 2014/12270 K. sayılı kararında; “Türk Borçlar Kanun'unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.” şeklinde hüküm kurularak dava sırasında da projenin sunulabileceği hüküm altına alınmıştır.

Yeniden inşa ve imara ilişkin olarak idari yargıda görülmeye devam eden bir dava varsa açılan tahliye davasında bekletici mesele yapılmalıdır. Yine tahliye davasının açıldığı esnada proje ibraz edilmemiş olabilir böylesi bir durumda da belediyeye başvuru için davacıya

mahkemece süre verilmelidir. Birden fazla verilen kesin süreye rağmen idare başvuru yapılmamışsa hakim davayı redddebilir.

·         Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/2037 E. 2013/4723 K. sayılı ve 19.03.2023 sayılı kararında “Olayımızda; davacı tarafından dosyaya ibraz edilen projenin onaylı olmadığı mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda belirtilmiş olup, mahkemece davacı vekiline onaylı projeyi ibraz etmesi için süre verilmiş davacı vekili projenin Fatih Belediyesi İmar Müdürlüğünde tasdik aşamasında olduğunu bildirmiş, Fatih Belediyesi Başkanlığına yazılan yazıya verilen cevapta taşınmaz hakkındaki yıkım kararının İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 28.12.2010 tarih 2010/793

E. 2256 sayılı kararı ile iptaline karar verildiğini ve kararın Danıştay'da temyiz aşamasında olduğunu ve projenin İdare Mahkemesi dosyası içerisinde bulunduğu belirtilmiştir. Onaylı proje ibrazının gecikmesinde davacı vakfın bir kusuru bulunmamaktadır. Bu durumda idari yargıda görülmekte olan dava ve bu dava dosyası içerisinde olduğu bildirilen projenin onay aşamasının ekteki dava yönünden bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklinde hüküm kurulmuştur. Kararda da projenin onaylanmamasına ilişkin idari yargıda açılan iptal davasının bekletici mesele yapılması gerektiği belirtilmiştir.

YETKİLİ MAHKEME, DAVA AÇMA SÜRESİ VE DAVANIN TARAFLARI:

- Yeniden inşa ve imar amacıyla açılacak olan tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

- Kiraya veren bu amaçla kiracısını tahliye ettirmeyi talep ediyorsa davasını, belirli süreli sözleşmelerde öngörülen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerde belirtilen fesih dönemi ve fesih bildirimleri için öngörülen süreye uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde açmalıdır. Genel hükümlere göre ise kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren altı aylık dönemler hesaplanmalı ve bu dönemler içinde üç aylık fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır.

TBK 353. Maddesine göre kiraya veren; yukarıda belirtilen dava açma süresi içinde dava açmak yerine davalıya yazılı bir bildirimde bulunarak dava açma süresini bir kira yılı için uzatabilmektedir. Birden fazla kiraya verenin olduğu durumlarda bildirimin yapılması için pay ve paydaş çoğunluğunun aranıp aranmadığı ise tartışmalıdır. Buna ilişkin olarak Yargıtay’ın tek bir paydaşın bildirimde bulunmasını yeterli gördüğü kararları¹ olduğu gibi pay ve paydaş çoğunluğu aradığı kararlar² da mevcuttur.

Önemle belirtmek gerekir ki; her şeyden önce kira sözleşmelerine ilişkin dava şartı olarak arabuluculuk getirildiği için belirtilen süreler içinde arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Aksi takdirde açılacak tahliye davası dava şartı yokluğundan reddedilecektir.

1Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/5815 E. 2013/8887 K. Sayılı ve 20.05.2013 Tarihli Kararı

2

-  Davayı açacak olan kişi (davacı) kiraya verendir. Ancak her durumda kiraya veren ve malik sıfatı aynı kişide birleşmemektedir. Kiraya veren aynı zamanda malik değilse, malik tarafından inşa ve imar konusunda yetkilendirildiği takdirde davayı açabilecektir. Buna karşılık kiraya veren olmayan malikin bu davayı açıp açamayacağı hakkında doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Ancak Yargıtay’ın eski tarihleri kararlarında kiraya veren malikin dava açma hakkının bulunduğu hüküm altına alınmıştır.

-  Açılacak tahliye davasının davalısı kiracı sıfatını haiz kişidir. Kiralananda birden fazla kiracı bulunmaktaysa aralarında zorunlu dava arkadaşlığı mevcut olup davanın kiracıların tümüne karşı açılması gerekmektedir. Aynı kural gönderilecek ihtarlar için de geçerlidir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

TBK m. 355- “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Kanunda, yeniden kiralama yasağı hakkında, inşa ve imar amaçlı tahliyelere ilişkin olarak ikili bir ayrım öngörmüştür:

1-  Yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılması sağlanan taşınmazlarda kiraya veren, taşınmazı eski haliyle haklı bir neden bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamamaktadır.

2-   Kiralanan yıkılıp yeniden inşa edilmiş veya üzerinde imar amaçlı ve esaslı onarım, yenilik ve değişiklik yapılmış ise bu durumda kiraya verenin eski kiracısına öncelik hakkını sunması lazım gelmektedir. Kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimle beraber bir ay içinde bu hak eski kiracı tarafından kullanılmalıdır. Aksi takdirde bir ayın geçmesiyle beraber öncelik hakkı sona erecektir ve yeniden kiralama yasağı da ortadan kalkacaktır. Ancak kiraya veren tarafından bu yazılı bildirimin yapılmaması durumunda öncelik hakkı sona ermeyecektir ve üç yıl geçmeden taşınmaz başkasına kiraya verilemeyecektir. Eski kiracının başka yerde oturmaya başlamış olması halinde, bu durum eski kiracıya kiralama olanağının kalmadığı şeklinde değerlendirilmemelidir. Bu halde de eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır.

Kiracı, öncelik hakkı yazılı bir bildirimle kendisine sunulduktan sonraki bir aylık sürede sessiz kalırsa, öncelik hakkından vazgeçtiği anlaşılmalıdır. Her iki durumda da yeniden kiralama yasağı ortadan kalkacak ve kiralayan bir başka kişi ile kira sözleşmesi yapabilecektir. Kiraya verenin bildirim yapmasına rağmen kiracı bir aylık süreyi kaçırırsa veya öncelik hakkını kullanmak istemezse de kiraya veren üç yıllık sürenin dolmasını beklemeden taşınmazı bir başkasına kiraya verebilecektir.

Eğer kiracı öncelik hakkını kullanmaya karar verirse yeni bir sözleşme mi kurulacak yoksa eski sözleşme yeni bir bedelle var olmaya devam mı edecek sorunu ortaya çıkacaktır. Burada doktrindeki baskın görüşe göre kiracı ile kiralayan arasında yeni bir sözleşme akdedilecektir. Kira bedeline ilişkin olarak yapılacak yeni sözleşmede fahiş bir belirleme yapılabilir. Zira kiraya veren öncelik hakkının kullanımını engellemek maksadıyla bedele ilişkin oldukça yüksek değerler biçebilir. Bu durumda öncelik hakkının kullanımı mümkün hale gelmezse TBKK 355/3’te düzenlenen yeniden kiralama yasağına aykırılık yaptırımı gündeme gelebilir. Doktrinde ve Yargıtayın vermiş olduğu kararlara göre de belirlenecek bedelin makul ve adil olması, emsallerin de dikkate alınarak bir değer biçilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık

TBK m. 355’e göre kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davranması halinde tazminat ödemekle yükümlü tutulmaktadır. Şayet kiraya veren, bu yasağa aykırı davranırsa, kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kanunda belirtilen bir yıllık kira bedeli tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Bu hüküm nispi emredici olduğundan mahkeme tarafından daha az bir tazminata hükmedilememektedir.

ÖZETLE;

TBK madde 350/2’ de düzenlenen yeniden inşa ve imar amacıyla kiracının tahliyesi yoluna başvurabilmek için gerek kanunun gerekse Yargıtay’ın aradığı şartlar bulunmaktadır. Buna göre öncelikle kiralanan ya yeniden inşa edilmelidir ya da imar amacıyla esaslı onarım/ değişim geçirmelidir. İmar amacında, yapının daha iyi, elverişli daha kullanışlı hale getirilmesi ve bunun esaslı olması aranmaktadır. İkinci olarak da kiralananın kullanımının imkansız olmasıdır. Yeniden inşa durumunda taşınmazın kullanılamayacağı açıkken imar durumunda bu husus mahkemece tespit edilecektir. Üçüncü ve son olarak projenin mahkemeye sunulması gerekmektedir. Projenin davanın açılması esnasında sunulmasına gerek duyulmamaktadır, dava sırasında ibrazı yeterli görülmektedir.

Tahliye davası açma hakkı kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren ile malik her zaman aynı kişi değildir. Eğer kiraya veren malik değil ise bu durumda tahliye davasının kim tarafından açılacağı tartışmalıdır. Yargıtay kararlarında bahsedildiği üzere, malik olmayan kiraya veren dava açabileceği gibi kiraya veren olmayan malikinde de dava açma hakkı kabul edilmiştir. Doktrinde ise bu durumda tahliye davasının kim tarafından açılacağı tartışmalıdır.

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemlerine uyulacak tarihten itibaren bir içinde açılmalıdır. Eğer kiraya veren en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı bir bulunmuşsa bir kira yılı içerisinde tahliye davası açabilmektedir. Davada görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Yeniden inşa veya imar amaçlı tahliyede taşınmazın boşaltılması durumunda kiraya vereninin yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır. Burada da kanun koyucu ikili bir ayrıma gitmiştir. Buna göre taşınmaz eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamamaktadır. Yenilenen taşınmaza ilişkin ise eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Kiraya vereninin yapacağı yazılı bildirimden itibaren 1 ay içinde kiracı bu hakkını kullanmalıdır. Eğer kiracıya öncelik hakkı tanınmamışsa taşınmaz yine üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamamaktadır. Bu yasağa aykırılık halinde kiracıya kiraya veren tarafından en son ödenen yıllık kira bedelinden az olmamak üzere bir bedel tazmin edilecektir.

İlgili içeriğe ilişkin video anlatımı aşağıdadır.