Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Merve TAYANÇ

03.02.2023 Tarihinde Meydana gelen ve çok büyük kayıplar verdiğimiz Kahramanmaraş Depreminin üstünden bir yıl geçmesinin ardından hala deprem bölgesinde TOKİ’nin inşaatlara başlamadığını, insanların konteynırlarda kaldığını görüyoruz. Bugün ki konumuz aslında tam olarak TOKİ’nin yürüttüğü ve teslim etmediği inşaatlara ilişkin hukuki tartışmalar olacak. Zira TOKİ tarafından hazırlanan sözleşmelerde teslimde temerrüde ve cezai şartlara ilişkin hiçbir hükmün olmaması zaten mağdur olan arsa sahiplerinin hakkını arayamayacağı düşüncesine neden olmaktadır. Ancak durum hiç de sözleşmede belirtildiği gibi olmuyor, yüksek mahkeme tarafından verilen kararlarda da sözleşmede yer alsın almasın objektif ölçütlere göre teslim tarihinin belirlendiği ve buna göre tazminata hükmedildiğini görüyoruz. Yargı kararlarıyla beraber bu konuyu irdeleyeceğiz.

A. SÖZLEŞMEDE GEÇ TESLİMDEN KAYNAKLANAN TAZMİNATA İLİŞKİN HÜKÜM OLMAMASI HALİNDE KİRA BEDELİ TAZMİNATINA İLİŞKİN

Aşağıdaki Yargıtay kararında kentsel dönüşüm projesi (çarpık kentleşme) kapsamında davalı belediye ile davalı TOKİ arasındaki protokol ve davacı arsa sahibinin muvafakatnamesi üzerine gerçekleştirilmesi planlanan inşaatın geç tesliminden kaynaklanan kira bedeli tazminatına hükmedilmesine dair esaslara ilişkin hükümlere yer verilmiştir.

• Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/42624 E. 2018/6398 K. 30.05.2018 Tarihli Kararında “Somut olayda, davalı Belediye Başkanlığı ile diğer davalı TOKİ arasında 06.02.2006 tarihinde davaya konu taşınmazın bulunduğu ..., ... mahallesinde bulunan çarpık yapılaşmanın kentsel yapıya dönüştürülmesine ilişkin protokol imzalanmıştır. ... ile davacı arasında tarihsiz muvafakat senedi imzalanmış ve 1.8.2007 tarihinde taşınmaz muvafakat senedi doğrultusunda davalı TOKİ'ye devredilmiştir. Davacı ve ... arasında düzenlenen muvafakat senedi içeriğinde işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şart kararlaştırılmamıştır. Başka bir anlatımla, teslim süresi kararlaştırılmamış, teslim süresini belirleme yetkisi davalıya tanınmıştır. Ancak; davalı, bu yetkisini kullanırken, objektif iyi niyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç, işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde tamamlamalıdır. Davacı ise davalı-yüklenici-borçlunun temerrüdünden dolayı seçimlik haklarından “aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat” isteme hakkını kullanmış ve bağımsız bölümlerin tesliminin gerektiği tarihten itibaren her ay için rayiç kira bedeli kadar tazminat talebinde bulunmuştur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş: konusunda uzman bilirkişiler ile mahallinde keşif yapılarak, yüklenici tarafından derhal işe başlanılmış olmak suretiyle (mücbir ve haklı sebepler hariç tutularak) davaya konu bağımsız bölümlerin inşaat ruhsatının ne kadar sürede alınabileceğinin, bundan sonra da ne kadar sürede (makul süre) inşaatın tamamlanarak (deprem v.s gibi mücbir ve haklı sebepler de gözetilmek suretiyle) iskan ruhsatının alınabileceğinin, emsal inşaatlar da dikkate alınıp tespit edilerek, bu konuda ayrıntılı, açıklayıcı ve denetime elverişli bir rapor alınması, davacının talebinin (taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek) değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir. Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme sonucu davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir."

 • Karara ilişkin kısaca bilgi vermek gerekirse; davacı arsa sahibi geç teslimden dolayı davalı Toki ve davalı Belediyeye karşı kira bedeli tazminatını talep etmiştir. Her iki davalı da davacının muvafakat senedinde teslim tarihine ve geç teslim halinde kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin bir ibarenin bulunmaması nedeniyle davanın reddini talep etmiştir. Yargıtay ise; her ne kadar sözleşmede teslim tarihi belirtilmese de makul imalat süresi içinde yapının tamamlanması gerektiğini belirtmiştir. Bu doğrultuda bilirkişiler marifetiyle inşaat süresinin belirlenerek buna göre geç teslimden kaynaklanan kira bedeli hesaplanmalı ve tazminat belirlenmelidir. Görüleceği üzere yüksek mahkeme tarafından sözleşmede geç teslime ilişkin cezai şartın kararlaştırılmaması halinde dahi TBK’nın alacaklının temerrüde ilişkin seçimlik hakları doğrultusunda kira bedeli tazminatına hükmedilmesi yönünde kanaate varılmıştır.

B. GEÇ TESLİMDE KİRA BEDELİNİN HESAPLANMASINDA İSKAN ALMA TARİHİNİN TESLİM TARİHİ SAYILMAYACAĞINA İLİŞKİN

• “Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022/1172 E., 2022/2890 K. Sayılı ve 30.03.2022 Tarihli Kararında "Mahkemece bozmaya uyularak, bilirkişi kurulundan alınan kök ve ek rapor hükme esas alınmış olup, buna göre davanın kısmen kabulüne, 28.000-TL tutarındaki kira alacağının, dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı tarafa verilmesine, enkaz bedeli ve ortak alan tespiti talepleri yönünden Yargıtay kararında bozma olmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Bilirkişi kök ve ek raporuna göre makul süre 26 ay olarak belirlenerek davacı hak sahibi kendi konutunu 01.08.2007 tarihinde devrettiğinden, bu süre itibariyle inşaata başlanabileceği makul sürenin de 26 ay olduğu gözetilerek en geç 01.10.2009 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, iskan ruhsatının alındığı 10.06.2011 tarihine kadar 20 ay 9 gün gecikme olduğu, dava konusu bağımsız bölümlerin her birinin dava tarihi itibariyle aylık 700,00 TL kira parası getirebileceği buna göre iki dairenin aylık 1.400 TL'den 20 ay olmak üzere toplam 28.000 TL tazminat ödenmesi gerektiği şeklinde hesaplama yapılmıştır. Oysaki iskan ruhsatının alınması konutun teslim edilmiş olması anlamına gelmediğinden, gecikme süresi doğru hesaplanmamıştır. Dosyanın incelenmesinde 08.11.2012 tarihinde konutun teslim edildiği anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, taşınmazın teslim edilmesi gereken 01.10.2009 tarihi ile 08.11.2012 teslim tarihi arasındaki geçen sürenin, davacının dava dilekçesinde 01/04/2010 ve 01/03/2012 tarihleri arasındaki dönemi kira tazminatı olarak istediği talebiyle bağlı kalarak, varsa ıslah talebi de değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme sonucu davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

• Yukarıda yer alan kararda yine TOKİ tarafından teslim edilmesi gereken dairelerin geç tesliminden kaynaklanan kira bedeli tazminatına ilişkin hükümler yer almaktadır. “A” Başlığında belirtilen karar uyarınca yerel mahkeme tarafından bilirkişi marifetiyle inşaatın tamamlanması gereken tarih hesaplanmıştır. Ancak kira bedeli tazminatına ilişkin süre hesaplanırken inşaatın teslim tarihi değil iskan alınma tarihi esas alınmıştır. Yargıtay da geç teslime ilişkin süreyi hesaplarken fiili teslim tarihinin esas alınması gerektiği şeklinde hüküm kurarak yerel mahkemenin kararını bozmuştur.

C. TOKİ TARAFINDAN HAZIRLANAN SÖZLEŞME KAPSAMINDA GEÇ TESLİM KARŞILIĞI TAKSİTLERİN ERTELENMESİNİN TAZMİNATA HÜKMEDİLMESİNE ENGEL TEŞKİL ETMEYECEĞİNE İLİŞKİN

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2014/1040 E., 2016/637 K. Sayılı ve 25.05.2016 Tarihli Kararında “Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalı idarenin taksit ödemelerini konutların teslimine kadar ertelemesi ve davacının da bu dönemde taksit ödemesinde bulunmaması karşısında sözleşmenin yenilendiğinin kabul edilip edilemeyeceği, varılacak sonuca göre ve taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 3. maddesi uyarınca dairenin geç teslimi nedeniyle davacının kira tazminatı isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile taşınmazın, davalı tarafından davacıya satıldığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 3. maddesinde taşınmazın 16 ayda teslim edile ceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu maddesi geçerli olup sözleşmeye sadakat ilkesi ge reğince tarafları bağlar. Davacı, konutun sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediğini ileri sürerek, geç teslimden kaynaklanan tazminat isteminde bulunmuştur…Öte yandan direnme kararında borcun yenilendiğinden bahsedilmekteyse de gerek BK’nın 114., gerekse TBK’nın 133. maddelerinde düzenlenen yenileme için tarafların açık iradeleri gerekli olup, somut olayda bu koşul gerçekleşmediğinden borcun yenilendiği kabul edilemez. BK’nın 161., TBK’nın 182. maddeleri ile TMK’nın 2 ve 3. maddesine göre tazminattan indirim yapılması gerektiğine ilişkin direnme kararı ise davalı idarenin kendi kusuru nedeniyle taşınmazın geç tesliminden dolayı tazminat miktarında indirim isteyemeyeceği gözetilerek haklı bulunmamıştır. Hukuk Genel Kurulunun 26.06.2013 gün ve 2013/13-693 E., 2013/886 K.; 27.05.2015 gün ve 2014/13-1045 E., 2015/1446 K. sayılı kararında da aynı ilkeler kabul edilmiştir. Bu durumda mahkemece, geciken teslim süresine ilişkin tazminat belirlenerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklinde ifade edilerek kira bedeli tazminatının ödenmesi gerektiğine ilişkin hüküm kurulmuştur.

• Yukarıdaki anılan kararda özetle davalı idare TOKİ ile sözleşme imzalayan davacı arsa sahibi geç teslimden kaynaklanan kira bedeli tazminatını talep etmiştir. Davalı idare TOKİ ise davacı arsa sahibinin taksit ödemelerini konutların teslimine kadar ertelemesi ve davacının da bu dönemde taksit ödemesinde bulunmaması nedeniyle sözleşmenin yenilendiğini öne sürmüştür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise yenileme için tarafların açık muvafakatinin olması gerektiği ve bu nedenle yenileme sayılmayacağını hükme bağlamış ve tazminat isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

NOT: TOKİ tarafından hazırlanan matbu sözleşmelerde taksitler belirli bir şekilde belirlenmiştir. Söz konusu kararda teslim tarihinde inşaatın bitmeyeceğini anlayan idare arsa sahiplerinin taksitlerini ertelemiştir.

İlgili içeriğe ilişkin video anlatımı aşağıdadır.