Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Merve TAYANÇ

TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİKTE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

Taşınmaz ticareti hakkında yönetmelikte değişiklik yapılmasına dair yönetmelik 31 Ağustos 2023 tarihinde Resmi Gazete ’de yayımlanmış olup bu düzenleme 1 Kasım itibariyle yürürlüğe girdi. Peki bu düzenlemeyle bizleri neler bekliyor?

Özellikle yapılan düzenlemeyle başkalarına ait taşınmaz satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek ve tüzel kişilere yani burada ilan yayınlayan portallara bazı yükümlülüklerin yüklendiğini görmekteyiz. Buna göre bu portallar için ilanın yayınlanmasından önce kimlik doğrulaması yapmanın yanı sıra ilanın yayımından önce de ilana konulacak taşınmazla ilgili kişinin yetkili olduğuna dair doğrulama yapma yükümlülüğü getirildiğini söyleyelim. Değişiklikleri madde madde incelemek gerekirse;

1.      Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 12. Maddenin ikinci fıkrasına aşağıdaki bentler eklenmiştir:

“Başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişiler aşağıdaki hususlara uymakla yükümlüdür:” “c) Gerçek kişinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası ya da yabancı kimlik numarası ile telefon numarasını; tüzel kişinin unvan ve telefon numarasını üyelikten veya ilanın yayımlamasından önce doğrulamak. Doğrulanmış bilgilerin güncelliğini korumak ve bu bilgileri saklamak.” “ç) İlana konu taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini ilanı yayımlamadan önce doğrulamak.” “f) Piyasa yapısını bozucu veya tüketiciyi yanıltıcı ilanları önlemeye yönelik tedbirleri almak, etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarının ve tüketicinin korunması amacıyla Bakanlıkça alınan tedbirlere uymak.”

·         Bu eklenen değişikliklerle beraber 1 Kasım'da başlayacak yeni dönemde ilanı veren aracı kişi ya da kurum, ilanı veren kişi hakkında kimlik kontrolü yaparak doğrulama yapmak zorunda kalacaktır. Ayrıca ilandaki konut ya da taşınmazın ilan veren kişiye, eşine yahut ikinci derece dahil kan hısımlarına ait olup olmadığı yine aracı kurum/kişi tarafından doğrulanmalıdır. Bununla birlikte, emlak komisyoncuları ve oto galericileri, sahip oldukları yetki belgeleriyle satışına yetkili oldukları taşıtı veya taşınmazı ilana koyabileceklerdir. Böylece sahte hesapların kullanılması önlenecek olup ilanı veren kişi ya da kurumun ve ilanın gerçekliği teyit edilmiş olacaktır. Bu yönetmelikle hedeflenenin sahte ilanların engellenmesi, alan ilan kirliliğinin giderilmesi ve ilanlardaki bilgilerin doğruluğunun temini olduğunu söyleyebilmemiz mümkündür. Özellikle uygulamada ilan portallarına birden çok kullanıcı adıyla giriş yapılarak ilan verilmekte, taşınmazın gerçek değerinden çok daha düşük bedeliyle ilana konularak talebin arttırılması sağlandığını görmekteyiz.

2.      Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 22. Maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “(4) Bu Yönetmeliğin 12 nci maddesinin ikinci fıkrasına aykırı hareket edenler hakkında 6563 sayılı Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde, diğer hükümlere aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Kanunun 18 inci maddesinde öngörülen idari para cezaları Bakanlıkça uygulanır.”

·         Bu fıkraya göre yukarıda da incelenen aynı yönetmeliğin 12. Maddesine aykırı hareket edilmesi halinde 6563 Sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 12/1-d hükmüne göre öngörülen idari para cezaların Ticaret Bakanlığı tarafından uygulanacağı belirtilmiştir. Bu anlamda Bakanlıkça yapılan ikincil düzenlemelere uymayanlara her bir aykırılık için on bin Türk lirasından yüz bin Türk lirasına kadar idari para cezası uygulanacaktır.

KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KULLANILMASINA İLİŞKİN KANUN

Daha önce konutların turizm amaçlı kullanılmasına ilişkin kanun teklifini, içeriğini, bizleri nelerin bekliyor olacağını detaylı bir şekilde anlatmıştık. Bu kanunla beraber konutunu yüz veya daha az süreliğine kiralamak isteyenlerin artık Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alması ve kat maliklerinin bu konuda oy birliği ile verdiği bir karara sahip olması gerekeceğini belirtmiştik. İşte bu kanun teklifi meclisten geçti ve 02.11.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanunu incelediğimizde teklifte olmayan ancak bütçe komisyonu tarafından eklenmesi öngörülen bir hükmün bulunduğunu görmekteyiz. Buna göre söz konusu kanunun 3. Maddesine bir fıkra daha eklenmiştir. Peki bu hüküm nedir ve neleri değiştirmektedir?

·         7464 Sayılı Kanunun 3. Maddesinin onuncu fıkrasında “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci fıkranın kapsamı dışındadır.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.

·         Bu düzenlemeye göre plaza tipi yüksek konutlarda biraz daha açık bir tabirle ifade edersek lüks yapılarda turizm amaçlı kiralama için aranan şartların bulunması gerekmeyecektir. Yani bu yapılarda bütün kat maliklerinin oybirliği aranmayacak, bakanlık tarafından da izin belgesi alınmasına gerek olmayacaktır. Bu düzenlemeyle aslında direkt küçük girişimciler ile geçimine katkı sağlamak için evini kiralayan vatandaşlar için düzenlendiğini söylememiz mümkündür. Zira kanun gerekçesini incelediğimizde asıl hedefin kira sorunlarına çözüm üretmek, kayıt dışılığı engellemek yönünde bir hedefin bulunduğu söylenmekteyken gelinen noktada geçimine katkı sağlamak isteyen vatandaşların kısa süreli kiralamalarında oybirliği şartı ve izin belgesi alınmasına yönelik hükümler bulunmaktadır.

    İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.