Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Merve TAYANÇ

A- Genel Olarak:

Kiraya veren yönünden birlikte kiranın meydana gelmesinin en tipik örneklerinden biri olan paylı mülkiyette, paylı mülkiyet konusu malın kiraya verilmesi Türk Medeni Kanunun 691. Maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Anılan maddede paylı mülkiyette adi kiraya , konut ve çatılı işyeri kirasına veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılmasını veya feshini önemli yönetim işleri arasında saymış; söz konusu işlemlerin yapılmasını, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınmasına bağlamıştır. Dolayısıyla, paylı mülkiyette, paydaşlar arasında paylı mülkiyet konusu malın kullanım ve yönetim biçimine ilişkin farklı bir düzenleme ve bu bağlamda farklı bir karar oranı öngörülmediği sürece, pay ve paydaş çoğunluğuyla alınan bir karar sonucunda kurulan kira sözleşmesi, tüm paydaşları bağlamaktadır. Bazı istisnaî durumlarda paylı mülkiyete tâbi bir eşyanın kiraya verilmesi halinde söz konusu malın özgüleme amacının değişebilir. Bu durum ise TMK m. 692/I’de düzenlenmiş olup paylı malın özgüleme amacının değiştirilmesini, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlamıştır.

B- Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Paylı mülkiyette paydaşlarca alınmış bir karar olmadan paydaşların tamamı adına akdedilen kira sözleşmesinin bulunması halinde yetkisiz temsile ilişkin hükümler uygulanmaktadır. Dolayısıyla paylı mülkiyete tabi taşınmazın kiraya verilmesi halinde bu kira ilişkisinin bütün paydaşları bağlaması için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlanmadan paylı mülkiyete konu taşınmaz kiraya verilirse karara katılmayan paydaşlar bakımından kira sözleşmesinin bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Ayrıca belirtmek gerekir ki; paylı mülkiyete tabi taşınmazı tek bir paydaş diğer paydaşları temsil etmeden kira sözleşmesine konu edebilmektedir. Bu halde her ne kadar doktrinde sözleşme değiştirilmeden diğer paydaşların sözleşmenin tarafı olmayacağı yönünde görüş bulunmakta ise de Yargıtay tarafından sonradan bir icazetin bulunması halinde sözleşmenin bütün paydaşları bağlayacağı düşüncesindedir. Burada ifade edilen icazetin varlığı her somut olaya göre değişmekte olup Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan bir paydaşın, kira bedelinden kendisine düşen payı almasını ya da bunun için kiracı aleyhine icra takibi yapmasını icazet olarakNitekim anlatılan bu hususlara ilişkin olarak;

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2013/6-1683 E., 2015/1447 K. Sayılı Kararında “06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Buna göre paylı mülkiyette taşınmaz pay ve paydaş çoğunluğu kararıyla kiraya verilebilir. Öte yandan, paydaşlardan birinin yapmış olduğu kira akdine, B.K.nun 38. maddesi hükmü uyarınca diğer paydaşın icazet vermesi halinde akde değer verileceği kuşkusuzdur. Paylı taşınmazın tümünün ya da bir bölümünün paydaşlardan biri tarafından kiraya verilmesi halinde sözleşmede taraf olmayan paydaşlar kira sözleşmesini tanımayarak kiracı hakkında fuzuli işgal nedeniyle tahliye davası açabilecekleri gibi açık ya da üstü kapalı onayları ile sözleşmeye geçerlik kazandırabilirler. Somut olayda; dava konusu taşınmaz TMK’nin 691/1.maddesindeki pay ve paydaş çoğunluğu olmadan kiraya verilmiş ise de sözleşmenin tarafı olmayan paydaşların kullanıma engel olduğu ya da iptal davası açtıkları ileri sürülmediğinden uyuşmazlığın sözleşme hükümleri uyarınca çözümlenmesi gerekir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/6699 E., 2024/644 K. Sayılı Ve 07.02.2024 Tarihli Kararında “Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda davacının 3/20 hissesinin bulunduğu, üzerinde bodrum + zemin + 3 normal kat+ çatı katından oluşan bina bulunduğu, davalının binanın zemin kat sol taraftaki dairesini ailesi ile tasarruf ettiği, paylı mülkiyete tabii taşınmazda TMK’nın 691 inci maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu olmadan yapılan kira sözleşmesinin geçerli olmadığı, davalının taşınmazı satın almak için bir miktar ödeme yaptığı savunmasının ise hapis hakkı çerçevesinde kendisine şahsi hak tanıdığı ve bunu ancak dava dışı paydaş ... 'ya karşı ileri sürebileceği, davalının taşınmazdaki kullanımının akdi veya kanuni dayanağının bulunmadığı gerekçesiyle … “ şeklinde hüküm kurularak pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınmadan yapılan kira sözleşmesinin geçersizliğinin talep edilebileceğine yönelik karar verilmiştir.

Kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaşların sözleşmeye herhangi bir şekilde icazet vermemeleri veya icazet verenlerin sayı ve pay oranlarının, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamaması halinde ise, sözleşme, taraf olmayan ve icazet de vermeyen paydaşlar açısından bağlayıcı olmaz. Bu durumda bu paydaşlar kiracıya karşı el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi taşınmazlarda, kiracıdan, kötü niyetli olması şartıyla, Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) de talep edebilirler. Yine pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadan kiraya veren paydaştan da vekaletsiz iş görme kapsamında uygun bir tazminat talep edilebilmektedir. Ancak burada belirtmekte fayda vardır ki; kiracıya karşı açılacak elatmanın önlenmesi davalarında, tam bir elatmanın önlenmesine hükmedilmeyecektir. Şöyle ki; paylı mülkiyet halinde sözleşmenin tarafı olmayan paydaş ancak kendi payı oranında ecrimisile hak kazanacaktır. Buna ilişkin olarak;

• Yargıtayın 2011 Tarihli bir kararında “Anılan taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu ve davalının da kayden paydaş bulunduğu gözetilerek davacının payı oranında elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle mutlak elatmanın önlenmesine hükmedilmiş olması doğru değildir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur. Burada ayrıca şunu belirtmekte fayda vardır ki; iki kişinin paylı mülkiyet ile malik olduğu taşınmazın kiraya verilmesi için oy birliği gerekmektedir. Zira bu noktada pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanamayacağı gerekçesiyle oy birliğinin gerektiği, tek bir paydaşın kira sözleşmesi yapmasının geçerli olmayacağı yönünde içtihat geliştirilmiştir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazın kiraya verilmesi halinde fesih ve buna bağlı olan tahliye davasının paylara bölünemeyecek olması nedeniyle zorunlu dava arkadaşlığının bulunduğunun kabulü gerekmektedir.

C- Kira Bedelinin Ödenmesi

Paylı mülkiyete konu bir eşyanın kiraya verilmesi halinde sözleşmede aksi bir hüküm bulunmadıkça paydaşların “müteselsil alacaklı” oldukları bir durum bulunmamaktadır. Dolayısıyla paydaşlardan hiçbiri kira bedelinin tamamının kendisine ödenmesini talep edememektedir. Nitekim paylı mülkiyette paydaşların payı belirlenebilir olduğundan paydaş kendi payına hasredilmiş olmak üzere icra takibi başlatabilir ve alacak davası açabilmektedir. Nitekim;

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/5213 E., 2018/9914 K. Sayılı ve 26.03.2018 Tarihli Kararında “ Davalı vekilinin itirazın kaldırılmasına yönelik temyiz itirazlarına gelince; 07/03/2011 başlangıç tarihli, aylık 34.000,00 TL bedelli ve beş yıl süreli takip dayanağı kira sözleşmesi “ Ali Saral ve hissedarları'' adına davacı alacaklı Ali Saral tarafından imzalanmış ve icra takibi 23/07/2015 tarihinde Ali Saral tarafından tek başına başlatılarak 2015 yılı Haziran ve Temmuz aylarına ait toplam 96.000,00 TL kira alacağının tahsili talep edilmiştir. Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete konu ise her bir paydaş sadece kendi payına düşen alacağı talep edebilir. Elbirliği mülkiyetine konu teşkil ediyorsa tüm ortakların birlikte icra takibi başlatmaları gerekir. Bu sebeple Mahkemece, davaya konu taşınmaza ait tapu kaydı getirtilerek taşınmazın tabi olduğu mülkiyet türünün tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.” Şeklinde hüküm kurularak her paydaşın ancak kendi payına denk düşen miktarı talep edebileceğine yönelik karar verilmiştir. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki; paylı mülkiyete tabi taşınmazların kiraya verilmesi halinde kira bedelinin tespiti istemiyle tek bir paydaşın dava açması halinde kira bedelinin tespiti o paydaşın hissesi oranında yapılabilmektedir. Nitekim bu hususa ilişkin olarak;

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7770 E., 2019/4738 K. Sayılı Ve 21.05.2019 Tarihli Kararında “Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği göz önünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” Şeklinde ifade edilerek paylı mülkiyette kira bedelinin tespitinin ancak davacının payı oranında yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.