Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Merve TAYANÇ

A. GİRİŞ

Paylı mülkiyet ilişkisi; belirli bir mal üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarla o mala birlikte malik oldukları mülkiyet türü olarak tanımlanabilmektedir. Birlikte malik olan paydaşların temel sorumluluğu ise paylı mülkiyet ilişkisinin devamlılığını sağlamaktır. Ancak bazen bir mal üzerinde birden çok kimsenin mülkiyet hakkına sahip olması paydaşlık ilişkisinde problemlere yol açmaktadır. Bu paydaşlık ilişkisinin çekilmez hale gelmesi halinde paydaşların ortaklığın giderilmesini isteme hakkının bulunduğu kuşkusuzdur. Fakat paydaşlık ilişkisini çekilmez hale getirilmesinde bir ya da birkaç paydaşın sebep olduğu düşünülüyorsa ortaklığın giderilmesinin menfaat dengesine sahip olduğunu söylemek çok mümkün değildir.

İşte bu nedenle Türk Medeni Kanununun 696. Maddesinde “paydaşlıktan çıkarılma” kurumu düzenlenmiştir. Yine paydaşlıktan çıkarılmaya ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununda ve 6306 Sayılı kanununda özel düzenlemeler de bulunmaktadır. Makalemizde öncelikle genel düzenleme olan TMK’nin 696. Maddesine göre paydaşlıktan çıkarılma hükümleri ilerleyen bölümlerde ise özel haller içeren KMK ve 6306 Sayılı Kanunda yer alan paydaşlıktan çıkarılma kurumu yargı içtihatları da doğrultusunda incelenecektir. Ayrıca bütün bunlar ek olarak elbirliği ile mülkiyet halinde paydaşlıktan çıkarılmanın mümkün olup olmadığına da makalenin son bölümünde kısa bir şekilde değinilecektir.

B. TÜRK MEDENİ KANUNUNUN 696. MADDESİ UYARINCA PAYDAŞLIKTAN ÇIKARILMA

1- Genel Olarak;

Yukarıda da ifade edildiği üzere paylı mülkiyet kısaca bir mal üzerinde birden fazla malikin belirli paylara sahip olması anlamında gelmektedir. Bu nedenle paydaşların temel görevi aslında paylı mülkiyet ilişkisinin devamlılığını sağlamaktır. Ancak bu her zaman mümkün olmamaktadır. İşte bu nedenle Türk Medeni Kanununun 696. Maddesinde paydaşlıktan çıkarma/çıkarılma kurumu düzenlenmiştir.

Paylı mülkiyette paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getiren paydaşın paydaşlıktan çıkarılması, hem paylı mülkiyet ilişkisini koruma amacı taşır, hem de diğer paydaşların mülkiyet hakkını güvence altına almış olur.¹

Genel olarak paydaşlıktan çıkarılma kurumunu düzenleyen TMK ‘nin 696. Maddesi emredici hüküm olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle bir sözleşme ile bu hükümler tersine çevrilememektedir. Yine 696. Maddede paydaşlıktan çıkarılma için maddi ve şekli olmak üzere iki tür şart öngörülmüştür.

2- Paydaşlıktan Çıkarılmanın Şartları

Paydaşlıktan çıkarma kurumunun uygulanabilmesi için maddi ve şekli şartlar bulunmaktadır. Bu şartlar Türk Medeni Kanunun 696. Maddesinde yer almaktadır.

   2.1 Maddi Şartlar

TMK’nin 696. Maddesinin birinci fıkrasında “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.” Şeklinde hüküm bulunmaktadır. Buna göre paydaşlıktan çıkarmak için gerekli maddi şartlar;

a) Paydaşın kendisine yükletilen yükümlülükleri ağır bir biçimde ihlal etmesi

b) Paydaşın yükümlülüklerini ağır bir şekilde ihlal etmesinin sonucu olarak paylı mülkiyet ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi Belirtelim ki; çekilmezliğin, hangi durumlarda söz konusu olduğu nesnel bir şekilde ortaya konulamamaktadır. Somut olayın şartlarına göre paylı mülkiyet birlikteliğinin çekilmez hale gelip gelmediği, hakimin takdir yetkisi içerisinde kalmaktadır. Burada örnek vermek gerekirse; Yargıtay kararlarında ortak giderler ve vergi borcunun ödenmemesi halinin ortaklığın çekilmez hale getirilmesine yol açmadığı hüküm altına alınmıştır.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2011/12449 E. Ve 2011/1410 K. Sayılı Kararında “Olayımızda; davacılar dava dilekçesinde davalıların paydaşı olduğu dava konusu 91 parsel sayılı taşınmaza ait ortak gider ve vergi borcunu ödemeyerek diğer paydaşlara yük getirdiğini, davalıların sürekli borçlanarak haklarında icra takibi yapılmasına ve alacaklılar tarafından taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmasına sebebiyet vererek ortak kullanımı imkansız hale getirdiklerini belirterek davalıların ortaklıktan çıkarılmasını istemişlerdir. Davacıların ileri sürdüğü bu sebepler, Türk Medeni Kanunu'nun 696. maddesinde açıklanan, davalıların diğer paydaşlara karşı olan yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği ve müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiğini göstermediğinden” şeklinde hüküm kurulmuştur.

   2.2 Şekli Şartlar:

Paylı mülkiyet ilişkisinde yükümlülüklerini ağır bir şekilde ihmal ederek ilişkin çekilmez hale gelmesine yol açan paydaşın çıkarılması için gereken şekli şartlar ise;

a- Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması

b- Paydaşlıktan çıkarma/çıkarılma davasının açılması olarak ifade edilebilmektedir.

Paydaşlıktan çıkarmanın ilk şartı yukarıda da belirtildiği gibi pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasıdır. Burada bahsedilen çoğunluk yarıdan bir fazla olarak ifade edilebilmektedir. Önemle belirtelim ki; sadece pay çoğunluğu ya da paydaş çoğunluğu tarafından alınan karar davanın açılabilmesi için yeterli değildir. Nitekim;

• Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/6425 E., 2018/3554 K. Sayılı ve 08.05.2018 Tarihli Kararında “Mahkemece TMK'nın 696. maddesinde paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkartılma hali düzenlenmiş olup, bu maddeye göre davanın açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekmektedir… Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dava konusu taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olmadığı ve davacının da söz konusu taşınmazın ½ hissesine malik olduğu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 696. maddesine göre mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarmaya ilişkin dava açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı anlaşılmakla” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması ile ilgili olarak çoğunluğun belirlenirken çıkarılacak olan paydaşın hesaplamaya dahil edilip edilmeyeceğine ilişkin bir soru işareti bulunmaktadır. Buna yönelik herhangi bir yargı içtihadı olmasa da davanın mahiyeti gereği çıkarılması istenen paydaşın hesaplamaya dahil edilmemesi gerekmektedir.²

Paydaşlıktan çıkarmak için aranan diğer bir şart ise; pay ve paydaş çoğunluğunun, çıkarılması istenen ve bu yönde karar alınan paydaş hakkında paydaşlıktan çıkarılma/çıkarma davasını açmasıdır.

3- Paydaşlıktan Çıkarılma Davası

Önemle belirtmek gerekir ki; paylı mülkiyette paydaşlığın çıkarılması davası, paydaşlıktan çıkarılmak istenen paydaşın mülkiyet hakkına dokunacağından en son çare olarak görülmelidir. Aslında bu nedenle de kanunun paydaşlıktan çıkarmak için “ağır bir ihmal”in varlığını aradığını söylemek mümkündür.

Yine bu davanın açılabilmesi için en çok dikkat edilmesi gereken nokta paydaşlığın devam ediyor olmasıdır. Zira paydaşlıktan çıkarılmak istenen paydaş eğer payını bir başkasına devretmişse yahut diğerlerine önalım talebini göndermişse artık bu davanın açılmasına imkan bulunmamaktadır.

Peki paydaşlıktan çıkarılma davası hala derdestken ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde ne olacaktır? Burada ifade etmemiz gerekir ki; ortaklığın giderilmesi davasında yargılama paydaşlıktan çıkarılması davası sonucuna kadar bekletilir yani paydaşlıktan çıkarma davası bekletici mesele yapılmaktadır. Zira paydaşlıktan çıkarılma davasında elde edilecek sonuç pay oranlarında vs. değişikliğe yol açacak olup ortaklığın giderilmesi davasını da etkileyecektir. Nitekim;

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/12744 E., 2017/4230 K. Sayılı ve 25.05.2017 Tarihli Kararında “Dava konusu taşınmaz hakkında paydaşlıktan çıkarma davası bulunması halinde bu davanın sonunda pay ve paydaş durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da etkilenecektir. Bu nedenle, açılan paydaşlıktan çıkarma davası 6100 sayılı HMK'nın 165/1. maddesi gereğince görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekir…Somut uyuşmazlıkta; dava konusu taşınmazlarla ilgili davalı tarafın, davacı taraf hakkında açmış olduğunu bildirdiği paydaşlıktan çıkarma davası var ise, bu davanın tespit edilmesi, bu dava da verilecek kararın pay ve paydaş durumunu değiştirebileceği gözetilerek sonucunun beklenmesinin gerektiği açıktır.” Şeklinde hüküm kurularak ifadelerimizi destekler nitelikte paydaşlıktan çıkarma davasının bekletici mesele yapılması gerektiğine dar karar verilmiştir.

   3.1 Davacı

Yukarıda belirttiğimiz üzere paydaşlıktan devri davasının açılabilmesi için çıkarılmak istenen paydaşın bütün paydaşlara karşı bir ihlalin bulunması gerekmemektedir. Tek bir paydaşa dahi yapılan ağır bir yükümlülük ihlali halinde -pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması halinde- davanın açılabilmesi mümkündür.

Burada her ne kadar davanın açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekse de dava açma hakkı sadece yükümlülük ihlalinin muhatabı olan paydaş/paydaşlara aittir. Ancak paydaşlıktan çıkarılacak kişinin paylarını devralmak isteyen paydaşlar bulunmaktaysa davacı sıfatıyla davaya katılabilmektedirler.

Önemle belirtelim ki; dava açma hakkı yalnızca paylı mülkiyet ilişkisindeki maliklere aittir. Dolayısıyla sınırlı ayni hak sahipleri ve kiracılar söz konusu davada taraf sıfatını haiz değildirler.

   3.2 Davalı

Paydaşlıktan çıkarılma davasında davalı paylı mülkiyetinin devamını çekilmez hale getiren paydaş olarak ifade edilebilmektedir.

   3.3 Görevli ve Yetkili Mahkeme

Paydaşlıktan çıkarma davasına ilişkin HMK ‘de bir hüküm bulunmamaktadır. Görevli mahkemeye ilişkin olarak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları incelendiğinde benzer bir dava türü olan ortaklığın giderilmesi davasına yapılan atıfla “Sulh Hukuk Mahkemeleri” nin görevli olduğuna yönelik kararlar mevcuttur.³ Nitekim;

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/7945 E. 2017/852 K. Sayılı ve 08.02.2017 Tarihli Kararında “Paydaşlıktan çıkarma davalarında da paydaşlığın giderilmesi davasında olduğu gibi paya ait satış kararı cebri icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir. Bu benzerlikler nedeniyle yasa koyucu eski M.K.nun 626. maddesine 14.11.1990 tarih 3678 sayılı Kanunla eklenen 626/a maddesinde yapılan bu yeni düzenlemede bu dava türü için görevli mahkeme hakkında özel bir düzenleme yapılmasına gerek görmemiştir. Tüm bu nedenlerle 14.11.1990 tarih 3678 sayılı Kanunla eklenen eski M.K.nun 626/a maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten bugüne kadar Dairemizin yerleşen ve devamlılık gösteren içtihatlarında yasa koyucunun görev hususunda düzenleme yapmaması ve yasa düzenlemesi dikkate alınarak bu tür davalara bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğu kabul edilmiştir.” Şeklinde hüküm kurularak paydaşlıktan çıkarma davasında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu yönünde karar verilmiştir.

Yetkili mahkeme ise taşınırlarda genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri mahkemesi; taşınmazlarda ise ayni hakka dayalı bir dava olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

   3.4 Paydaşlıktan Çıkarma Usulü

Türk Medeni Kanunun 696. Maddesinde paydaşlıktan çıkarmanın nasıl gerçekleşeceği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla çıkarmaya ilişkin olarak hakime takdir yetkisi tanımamıştır. Paydaşlıktan çıkarma davası için maddi şartların var olduğunu tespit eden hakim bu kararın icrası ile paydaşlıktan çıkarmaya karar verecektir.

Paydaşlıktan çıkarma usulünde izlenecek ilk yol paylı mülkiyete tabi taşınır/ taşınmazın bölünebilir nitelikte olup olmadığına dair tespitin yapılması aşamasıdır. Eğer söz konusu mal bölünür nitelikte ise paydaşlıktan çıkarılacak paydaşın payı kendisine özgülenecektir.

Eğer söz konusu taşınır/ taşınmaz bölünemez nitelikte ise payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ileri sürmek zorundadırlar. Davacı paydaşların bu yönde bir istemi varsa hakim payın devrine karar vermektedir. Fakat davacı paydaşların bu yönde bir talebi bulunmuyorsa hakim tarafından davalıya payını devretmesi için bir süre verilir ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verilmektedir.

   3.5 Paydaşlıktan Çıkarma Davasının Pay Üzerindeki Diğer Hak Sahiplerine Etkisi

Belirtelim ki; paylı mülkiyet ilişkisinin çekilmez hale gelmesine her zaman paydaşlar yol açmazlar. Burada paylı mülkiyette hak sak sahibi olan kişilerin de ortaklığa zarar 7 vereceği göz ardı edilmemelidir. Nitekim TMK’nin 697. Maddesinde de bu konu düzenlenmiş olup maddede “Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Ancak, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir.” Şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Maddede hak sahiplerine karşı tıpı paydaşlıktan çıkarma davasındaki davalı hakkında izlenecek usul ve esasların uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Hak sahipliğinin sonlandırılması davasında her hakkın devri caiz olmadığından burada uygun bir tazminata hükmedileceği de maddede yerini almıştır.

C. KAT MÜLKİYETİ KANUNUN 25. MADDESİ UYARINCA PAYDAŞLIKTAN ÇIKARILMA

1-Genel Olarak;

Kat Mülkiyeti Kanunun 25. Maddesinde paydaşlıktan çıkarılma kurumu “kat mülkiyetinin zorunlu devri” olarak düzenlenmiştir. Bu düzenleme TMK ‘nin 696. Maddesi ile benzerlik göstermektedir. Zira yine bu maddede de kat mülkiyetinin devri için birtakım şartlar getirilmiş ve en son çare olarak bu yolun benimsenebileceği öngörülmüştür.

KMK’nin 25. Maddesine göre kat mülkiyetinin zorunlu devri için;

a- Kat malikinin kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmemiş olması

b- Bu yükümlülüklerin ihlali ile diğer kat maliklerinin haklarının, çekilmez hale gelecek şekilde ihlal edilmiş olması hallerinin varlığı aranmaktadır.

Burada önemle belirtmekte fayda vardır ki; söz konusu kat mülkiyetinin zorunlu devrinde de tıpkı paydaşlıktan çıkarılmada davasındaki gibi ilişkinin çekilmezliğini belirlemek hâkimin takdir yetkisi altındadır. Ancak KMK’nin 25. Maddesinin ikinci fıkrasında sayılan hallerin varlığı halinde ilişkinin çekilmez hale geldiği sabit olup bu doğrultuda kat mülkiyetinin devredileceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre;

a- a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b- Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c- Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Gibi hallerin varlığı halinde mahkeme tarafından yapılması gereken iş kat mülkiyeti devrine karar vermek olmalıdır.

2- Kat Mülkiyetinin Devri Davası

KMK’ye göre bu davanın açılması için öncelikli olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bir karar almaları gerekmektedir. Yine yukarıda paydaşlıktan çıkarılma davasında da bahsettiğimiz üzere burada da sayı ve arsa payı çoğunluğunun hesaplanmasında kat mülkiyetini terk etmesi istenen paydaş hesaplamaya dahil edilecek midir? Davanın mahiyeti gereği kat mülkiyetini devretmesi istenen arsa sahibinin toplantıya dahil edilmemesi gerekmektedir. Buna ilişkin olarak;

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2013/17765 E. 2014/8780 K. Sayılı ve 13.05.2014 Tarihli Kararında “Kat mülkiyetinin devri zorunluluğu getiren bu maddede sayılı koşullardan biri de diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesidir. Bu nedenle kat malikleri kurulunca alınan böyle bir karar 25. maddeye göre açılacak davanın ön koşulu olup, diğer kat maliklerince 25. maddeye göre açılan bağımsız bölümün devrine ilişkin davada Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun şekilde alınmış bir karar olup olmadığı inceleme konusu yapılacak ve bağımsız bölümünün devri istenen kat maliki tarafından da her zaman bu davanın görülmesi sırasında ileri sürülebilecektir. Mahkemece, yasa gereği davacının iptali istenen bu toplantıya katılma hakkının bulunmadığı eldeki davanın davacı aleyhine 25. madde çerçevesinde açılmış bağımsız bölümünün devrine ilişkin bir dava olmadığı hususları göz ardı edilerek,” şeklinde hüküm kurularak kat mülkiyetini devretmesi istenen kat malikin KMK’nin 5. Maddesi uyarınca alınacak karar toplantılarına katılmaması ve hesaplamaya dahil edilmemesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Çoğunluğun sağlanarak alındığı bu karara rağmen bu konuda oy veren paydaşlar bazen dava yoluna gitmek istememektedirler. İşte bu durumda davayı açan kat malikleri ileride hak sahibine ödenmek üzere üçer ay vadeli hesapta nemalandırılacak şekilde devir bedelini bankaya yatırmalı ve makbuzunu mahkemeye sunmalıdır. Davanın kabulü halinde hakım, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetini davayı açmış kat maliklerinin arsa payları oranında devredilmesine karar vermektedir. Aslında görüleceği üzere burada yeni bir paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu da söylenmelidir.

Burada unutulmamalıdır ki; dava açma hakkı belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. Buna göre kat malikleri tarafından alınan dava açma kararından itibaren 6 ay ve her halükârda dava sebebinin doğumundan itibaren 5 yıl içinde dava açma hakkı düşmektedir. Yine önemle belirtelim ki; Hukuki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi uyarınca dava açılmadan dava şartı arabuluculuk kurumuna başvurulması gerekli ve zorunludur.

D. KAT İRTİFAKINDA KMK 26 UYARINCA PAYDAŞLIKTAN ÇIKARILMA

Kat Mülkiyeti Kanunun 26. Maddesinin ikinci fıkrasında kat irtifakının zorunlu devri de düzenlenmiştir. İşbu maddede göre “Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.” Şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Kat irtifakı sahiplerinin en önemli yükümlülükleri ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmektir. İşte bu yükümlülük ve diğer yükümlülüklerine aykırı davranan kat irtifak sahipleri hakkında dava açılabilmesi için;

a- Yükümlülüklerini yerine getirmeleri için noter aracılığı ile ihtar yapılmış olması

b- Bu ihtara rağmen iki ay içinde yükümlülüklerin yerine getirilmemiş olması gerekmektedir.

Bu şartların varlığı halinde yazılı istem üzerine hakim kat irtifakının devrine karar vermektedir. Görüleceği üzere kat irtifakının devrinde yükümlülüklerin ağır bir şekilde ihlal edilmesi gerektiği ve yükümlülük ihlalinin kat irtifakını çekilmez hale getirmesi gibi şartlar aranmamıştır.

Yukarıda belirtilen iki aylık sürenin sonunda paydaşlar öncelikle dava şartı arabulucuya başvurma suretiyle arsa payının devrini mahkemeden talep edebileceklerdir. Mahkeme ihtar şartını ve iki aylık sürenin dolup dolmadığını resen incelemelidir. İnceleme sonunda davanın kabulüne karar verilirse devredilen kat irtifakı, arsa payı ve kat irtifakının değeri (hükme en yakın değeri olmak kaydıyla) karşılığında arsa payları oranında diğer paydaşlara paylaştırılmaktadır.

E. 6306 SAYILI KANUN UYARINCA PAYDAŞLIKTAN ÇIKARILMA

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca salt çoğunlukla alınan riskli yapı tespiti ile yıkım kararından sonra karara katılmayan arsa malikler hakkında paydaşlıktan çıkarma kurumu getirilmiştir. 6306 Sayılı Kanunun 6. Maddesinin birinci fıkrasında “…Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.” Şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Hükme göre karara katılmayan paydaşların payları öncelikle karar katılan diğer paydaşlara açık arttırma yoluyla satılmaktadır. Ancak bu suretle satış gerçekleştirilemezse; söz konusu payla, uygulama alanlarında (riskli alan ve rezerv alanları) dönüşüm projesini gerçekleştirecek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınmaktadır.

Aslında burada tam anlamıyla TMK madde 696’da ya da KMK’ de 25 ve 26. Maddelerindeki paydaşlıktan kurumundan söz etmemiz mümkün değildir. Zira 6306 Sayılı Kanuna göre paydaşların payının satılması için ağır bir yükümlülük ihlali, dava açılması gibi hususlar söz konusudur.

F. EL BİRLİĞİ İLE MÜLKİYET HALİNDE PAYDAŞLIKTAN ÇIKARILMANIN MÜMKÜN OLUP OLMADIĞI HAKKINDA

El birliği ile mülkiyet; kanunda veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetine denir. Bu mülkiyet türünde paylı mülkiyetteki gibi her ortağın belirli bir payı bulunmamakta olup ortaklığına giren malların tamamına mülkiyet yayılmış durumdadır.

Dolayısıyla niteliği gereği elbirliği mülkiyetine çıkarılması istenen ortağın belirli bir payı bulunmadığı için paydaşlıktan çıkarma kurumunun olmadığını söylememiz gerekmektedir. Nitekim buna ilişkin olarak;

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2009/6241 E. Ve 2009/9713 K. Sayılı ve 10.11.2009 Tarihli Kararında “Davacı vekili dilekçesiyle miras bırakanları M G adına kayıtlıyken ölümüyle kendilerine intikal eden taşınmazın davalı dışındaki paydaşlarından paylarını satın aldığını, davalının ise payını devretmeye yanaşmadığını bildirerek davalının paydaşlıktan çıkartılmasını istemiş mahkemece davalının payını satmamaktan ibaret eyleminin Medeni Kanun'un 696/a maddesindeki paydaşın yükümlülüğünü ağır surette ihlal mahiyetinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda elbirliği hali devam ettiği sürece paydaşlardan birinin paydaşlıktan çıkartılması mümkün bulunmadığından davanın bu nedenle reddi gerekirken” şeklinde hüküm kurarak yukarıdaki açıklamalarımızı destekler nitelikte hüküm kurmuştur.

G. SONUÇ

Belirli paylarla bir mal üzerinde birden çok kişinin malik olmasına paylı mülkiyet denilmektedir. Paylı mülkiyet ilişkisi içerisinde paydaşların paylı mülkiyete katılma yetkisi aynı zamanda beraberinde birtakım yükümlülükleri de getirmektedir. Bu mülkiyet hali içerisinde paydaşlardan birinin yükümlülüklerini ağır bir ihlal suretiyle yerine getirmemesi ve bu nedenle paylı mülkiyetin devamının çekilmez hale gelmesi halinde paydaşlıktan çıkarma müessesi devreye girmektedir.

Türk Medeni Kanununun 696. Maddesinde düzenlenen paydaşlıktan çıkarma kurumu paylı mülkiyetteki paydaşların son çare olarak – ki aslında buradaki amacın paylı mülkiyetin devamını sağlamak olduğu söylenebilir- başvurması gereken bir kurumdur. Buna göre yükümlülüklerini ihlal eden paydaş için öncelikle pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınmalıdır. Daha sonra yükümlülükleri ihlal edilen paydaş tarafından paydaşlıktan çıkarılma davası açılmalıdır.

Davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir. Yetkili mahkeme ise taşınırlarda genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri mahkemesi; taşınmazlarda ise ayna ilişkin dava olmasından mütevellit taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Açılan davada öncelikle hakim paydaşlıktan çıkarma şartlarının varlığını (yükümlülüklerin ihlali ilişkiyi çekilmez hale getiriyor mu getirmiyor mu incelemesinden bahsedilmektedir.) inceler. Eğer paydaşlıktan çıkarılma talebi kabul edilirse yapılacak ilk iş taşınır/taşınmazın 12 bölünebilir nitelikte olup olmadığının incelemesi yapılacaktır. Mal bölünebilir ise paydaşlıktan çıkarılacak paydaşa kendi payı verilerek dava sonuçlanacaktır. Şayet mal bölünemiyorsa, davacıların da bu yönde dava dilekçesinde talepleri mevcutsa paydaşın payı değeri karşılığında davacı/davacılara payları oranında devredilmektedir. Davacıların bu yönde bir talebi yoksa mahkeme tarafından öncelikle davalıya satış için süre verilmekte satış gerçekleşmezse cebri satış yoluna gidilmektedir.

Paydaşlıktan çıkarılmanın özel kanunlarda farklı tanımlamalarla mevcut olduğunu söylememiz gerekmektedir. Bunlardan ilki Kat Mülkiyeti Kanununun 25. Maddesinde düzenlenen kat mülkiyetinin zorunlu devri müessesidir. Yine aynı kanunun 26. Maddesinde de kat irtifakını zorunlu devri kurumu bulunmaktadır. Bu düzenlemelerin esas olarak paydaşlıktan çıkarılma ile bağdaştığını söylememiz gerekir. Aynı zamanda 6306 Sayılı Kanun kapsamında da paydaşlıktan çıkarma hükümleri mevcuttur.

Son olarak şunu ifade edelim ki; el birliği ile mülkiyetin mahiyeti gereği paydaşlıktan çıkarma mümkün bulunmamaktadır. Zira el birliği ile mülkiyet içinde ortakların belirli bir payları bulunmamaktadır.

1.  Öztaş s.282

2. Paydaşlıktan çıkarma davası açılmasına ilişkin karar alma sürecinde, hakkında karar alacak paydaş katılamaz. Her ne kadar TMK m. 696’daki düzenlemede bu konuya ilişkin açık bir düzenleme yoksa da kanun hükmünün amacından bu sonuca varmak mümkündür. Eğer hakkında karar alınacak paydaşın da paydaşlıktan çıkarma davasına ilişkin karar alma sürecine katılmasına izin verilirse, pay oranı yüksek olan paydaşların aleyhine paydaşlıktan çıkarma davasının açılmasına ilişkin karar almak mümkün olmaz. (Öztaş, s.293)

3.  Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/6-2408 E. Ve 2016/797 K. Sayılı Kararı

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.