Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Merve TAYANÇ

A- GİRİŞ

22 Ağustos 2024 Tarihli Resmi Gazetede özel mülkiyete tabi olan ve işlenmeyen tarım arazilerinin Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından kiralanmasına ilişkin yönetmelik yayımlandı. İşbu yönetmelikle birlikte tarımsal niteliği haiz arazileri olmasına karşın burada tarımsal üretim yapmayan arazi malikleri yerine bu araziler devlet marifetiyle tarımsal üretim için kiralanabilecektir. Buna göre, Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan tarım arazileri hariç olmak üzere mülkiyeti gerçek veya tüzel kişilere ait olup üst üste 2 yıl süreyle işlenmeyen tarım arazileri, arazinin vasfının değiştirilmemesi ve kiralayan tarafından tarımsal üretimde kullanılması şartıyla bu Yönetmelik hükümleri çerçevesinde Bakanlıkça sezonluk olarak kiraya verilebilecektir. Kiraya verilecek tarım arazilerinin tespiti ve kiralama işlemleri için Arazi Tespit Komisyonları kurulacak olup bu sayede özel mülkiyetteki tarım arazileri hakkında rayiç bedel belirlemesi ile kiracı listeleri hazırlanacak ve adeta Bakanlık bünyesindeymişçesine kiralanacaktır. Söz konusu yayınlanan yönetmeliğe dayanak teşkil eden mevzuat ise Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8/K maddesidir. İşbu maddeye 23/03/2023 tarihli Resmi Gazete ile eklenen fıkralarla aslında özel mülkiyete ait tarım arazilerinin devlet aracılığı ile kiralanmasına ilişkin düzenlemeler getirilmiş, usul ve esaslarının belirlenmesi de Yönetmeliklere bırakılmıştır. 22.08.2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelikle birlikte artık tarım arazilerinin nasıl kiralanacağı da belirli hale gelmiştir.

B- KİRALAMA YAPILACAK TARIM ARAZİLERİ VE BU ARAZİLERİN BELİRLENMESİ

Gerek Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8/K maddesinde gerekse yönetmeliğin 5. Maddesinde hangi tarım arazilerinin bakanlık marifetiyle kiralanabileceği belirlenmiştir. Bu düzenlemelere göre;

• Hazinenin özel mülkiyetine veya devletin hüküm ve tasarruf alanında bulunan tarım arazileri hariç olmak üzere özel mülkiyete tabi tarım arazileri;
• Üst üste iki yıl tarımsal faaliyette kullanılmamış olması halinde,
• Arazi vasfının değiştirilmemesi ve kiralayan tarafından tarımsal üretimde kullanılması şartı ile Bakanlık tarafından kiraya verilebilmektedir.

Yukarıdaki şartları haiz olan tarım arazilerinin tespiti amacıyla Bakanlığın il/ilçe müdürlüğü bünyesinde Arazi Tespit Komisyonunun oluşturulacağı da yine yönetmelik ile hüküm altına alınmıştır. Bu komisyon beş asil, iki yedek üyeden oluşmakta olup en az üç aylık dönemlerde üye tam sayısının salt çoğunluğu ile toplanır ve yine üye tam sayısının salt çoğunluğu ile de karar alabilmektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki; işlenmeyen tarım arazilerinin tespitinde içinde bulunulan yılın 1 Eylül tarihi ile bölgelere göre değişen hasat dönemi dikkate alınarak en geç takip eden yılın 31 Ağustosuna kadar (örneğin 2024 eylül ayı- 2025 ağustos ayı) olan süre dikkate alınmaktadır.

Dikili ve örtü altı tarım arazileri ise herhangi bir şekilde yukarıda bahsedilen kanuna ve yönetmeliğe tabi olmayıp bakanlık tarafından kiraya verilememektedir.

Ayrıca; her ne kadar parsel bazlı inceleme yapılacak olsa da parselin bir kısmında işlenmeyen bir arazi tespit edilmişse bu kısımlar da işlenmeyen arazi olarak değerlendirilir ve bakanlık tarafından kiralamaya konu edilebilmektedir.

İtiraz Yolu: Komisyon tarafından tespit edilen işlenmeyen tarım arazileri listesi il/ilçe müdürlükleri tarafından beş günlük süre ile mahallinde, internet ortamında ve il müdürlüğü internet sitesinde ilan edilmektedir. Arazi malikleri ve diğer ilgililer (ki burada özellikle sınırlı aynı hak sahipleri ve kiracıların ilgili olduğunu belirtmekte fayda vardır) ilan süresi içerisinde yani beş günlük süre içerisinde listeler ile ilgili itirazlarını Arazi Tespit Komisyonuna yapabilme hakkını haizdir. Komisyon üç gün içinde itirazları karara bağlamakla yükümlü olup itiraz sonucu oluşturulan liste mülki amirin onayı ile kesinleşmektedir.  

C- TARIM ARAZİLERİNİN RAYİÇ KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

İşlenmeyen tarım arazilerinin belirlenmesi ile birlikte bu arazilerin kiralanması için rayiç kira bedelinin tespitinin yapılması gerekmektedir. İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Tarımsal Amaçlı Kiraya Verilmesine Dair Yönetmelik’in 10. Maddesinde de rayiç kira bedelinin nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre;

• Rayiç kira bedel tespitinde emsal olarak; kiralanacak tarım arazisi ile benzer özellikte ve aynı yerleşim yerine bulunan en az 3 adet kiralanmış tarım arazisi tespit edilir.
• Yine ayrıca emsal olarak kullanılacak arazilerin tespitinde Ziraat odası verileri, hazineye ait tarım arazilerinin kiralanmasına ilişkin veriler, lisanslı gayrimenkul değerlendirme raporları da dikkate alınabilmektedir. Emsal olarak kullanılacak arazilerin kiralanma tarihi ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi değişim oranlı dikkate alınarak bedel güncellenir. Bu bedel nedenleri gösterilmek şartıyla %15 oranında arttırılıp azaltılabilmektedir.
• Son olarak rayiç kira bedeli, ortalama birim kira bedeli ile kiralanacak parsel büyüklüğünün çarpılması sonucunda belirli hale gelmektedir. 

D- ANILAN YÖNETMELİK KAPSAMINDA TARIM ARAZİLERİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNE KONU OLMASI

1- Kiralanma Usulü

❖ Arazi Tespit Komisyonu tarafından oluşturulan Kiralanacak Tarım Arazilerinin bulunduğu listede kiracıların yetiştirebilecekleri ürün veya ürün gruplarına da yer verilmektedir. Bu araziler, kira geliri arazi maliklerine ait olmak üzere, arazinin vasfının değiştirilmemesi ve kiralayan tarafından tarımsal üretimde kullanılması şartıyla Arazi Kiralama Komisyonu tarafından kiralanmaktadır.

❖ Kiralama işlemleri kiralama sezonu dikkate alınarak gerçekleştirilmektedir. Kiralama işlemi, tek bir tarım arazisi parseli bazında yapılabileceği gibi, üretim planlaması kapsamında yetiştirilecek ürün, kiracı potansiyeli ve tarımsal üretimin ekonomik verimliliği dikkate alınarak birden fazla tarım arazisi parselini kapsayacak şekilde de yapılabilmektedir.

❖ Arazilerin kiralama bedelleri belirlenen rayiç bedelden asla düşük olamamaktadır. Bütün bunlar sonucunda hazırlanan, kesinleşen Kiralanacak Tarım Arazileri Listesini, Arazi Kiralama Komisyonu mahallinde, elektronik ortamda ve il müdürlüğü internet sitesinde yedi gün süre ile ilan etmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; ilan aşamasından önce mutlaka arazilerin üzerinde herhangi bir ihtiyati tedbir olup olmadığına bakılmakta ve ihtiyati tedbirin bulunması halinde bu arazi kiralanamamaktadır.

1.1 Başvuru Süresi ve Şekli

İlan edilen tarım arazilerini kiralamak isteyenler Tarım Arazisi Kiralama Talep Formunu eksiksiz olarak doldurarak ilan süresi içerisinde yani 7 gün içinde İl Müdürlüğüne başvuru yapmalıdırlar. Kiralama başvuruları TED Portalı üzerinden de gerçekleştirilebilmektedir. Gerçek kişi olarak başvuruda bulunanların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmaları zorunludur.

1.2 İlan Edilen Listeye İtiraz yolu

Arazi malikleri ve diğer ilgililer, Kiralanacak Tarım Arazileri Listesi ile ilgili itirazlarını ilan süresi içerisinde Arazi Kiralama Komisyonuna yapabilmektedirler. Arazi Kiralama Komisyonu, ilan süresinin tamamlandığı tarihten itibaren üç gün içerisinde itirazları karara bağlar ve kiracıyı belirlemektedir.

1.3 Kiracının Belirlenmesi ve Uyması Gereken Usuller

Kiralama öncelikli olarak; kiraya verilecek tarım arazisinin bulunduğu yerleşim yerinde ikamet edenlere, sivil toplum kuruluşlarına ve meslek odalarına yapılır. Kiralanacak tarım arazileri; rayiç kira bedelinden az olmamak üzere öncelikle istekli olan sekizinci fıkrada belirtilen öncelikli gruplara, öncelikli gruplardan birden fazla istekli çıkması halinde en yüksek teklifi verene, öncelikli gruplardan istekli çıkmaması halinde ise diğer isteklilerden en yüksek teklifi verene kiralanır.

Teklif edilen en yüksek kira bedelinin eşit olduğu birden fazla başvuru olması durumunda, bu başvurular arasından arazilerini yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaştıracak malike, sınırdaş veya en yakın arazisi bulunan işletmeye öncelik sıralaması dikkate alınarak kiralama yapılmaktadır.

Kesinleşen kiracılara kira bedeli, kira süresi, ödeme koşulları, kira bedelinin yatırılacağı banka hesabı, vergi, resim, harçları ve diğer giderler gibi sözleşme giderleri ve benzeri bilgileri de içeren tebligat yapılmaktadır. Tebligat tarihinden itibaren en geç yedi günlük süre içerisinde kiracının kira bedeli ile sözleşme giderlerini ödemesi ve varsa diğer yükümlülükleri yerine getirmesini müteakip matbu kira sözleşmesi düzenlenir. Düzenlenen kira sözleşmelerinin notere tasdik ve tescili zorunlu değildir.

Kiracı; ilgili Kanun, bu Yönetmelik ve kira sözleşmesi hükümlerine uygun hareket edip etmediğinin takibi amacıyla il/ilçe müdürlüğünce yapılacak denetimleri kabul etmiş olup bu yapılan inceleme, tespit ve kontroller bir rapora bağlanır. Düzenlenecek raporda varsa aykırılıkların on beş günü geçmemek üzere verilecek sürede giderilip giderilemeyeceği belirtilir. Belirtilen sürede aykırılıkların giderilmesinin gerektiği düzenlenen raporda kiracıya bildirilerek verilen sürenin tamamlanmasının ardından kiracı tarafından ek süre talep edilmesi durumunda on beş günü geçmemek üzere ek süre verilebilir. Verilen süre içerisinde, aykırılıkların kiracı tarafından giderilmemesi halinde sözleşme feshedilir ve taşınmazın tahliyesi sağlanır.

1.4 Kira Bedellerinin Ödenmesi

Arazi maliklerine veya hak sahiplerine ulaşılamaması halinde; kira bedelleri Bakanlıkça belirlenecek bir kamu bankasında araziye özgülenerek açılacak üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmaktadır. Mülkiyeti ihtilaflı tarım arazilerinde ise ihtilafın giderilmesi halinde biriken kira geliri ve ferileri hak sahiplerine payları oranında dağıtılmaktadır.

2- Matbu Kira Sözleşmesinin İncelenmesi

Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz üzere bakanlık tarafından özel mülkiyete tabi tarım arazilerinin kiralanmasında matbu bir kira sözleşmesi imzalanmakta olup bu kira sözleşmesi yönetmeliğin ekinde yer almaktadır. Söz konusu kira sözleşmesini incelemek gerekirse;

1.1 Kiracının yükümlülükleri:

• Kiracının yükümlülükleri başlıklı bölümde kiracının tarım arazisini salt tarımsal faaliyette kullanması gerektiği, söz konusu araziyi hiçbir surette alt kiralamaya konu edemeyeceği hüküm altına alınmıştır. (5 ve 6. Maddeleri)
• Kiracının, kiralanan üzerinde hiçbir şekilde sabit yapı ve tesis inşa edemeyeceği sadece talebi ve il müdürlüğünün uygun görüşü halinde üretim için zorunlu olan geçici yapıları yapabileceği de sözleşmede yerini almıştır. (7. Madde)
• Ayrıca kiracı kira süresi boyunca 5403 Sayılı Kanuna, yönetmeliği ve kira sözleşmesine aykırı hareketlerde bulunmuşsa takip eden yılda yönetmelik kapsamında yapılacak kiralamalara teklif verememektedir.

1.2 Fesih hakkı:

• Kiraya veren; toparğın işletilmesini tehlikeye sokmuşsa veyahut toprağın değerini önemli ölçüde azaltmışsa, araziyi alt kiralamaya konu etmişse kira sözleşmesininsüresinin bitiminden itibaren kiraya verenin derhal fesih hakkı bulunmaktadır. (12. Madde)
• Kiracı askerlik, hükümlülük veyahut başkaca mücbir sebebin varlığı halinde; köy ihtiyar kurulundan tasdikli bir dilekçe ile bildirilmesi şartı ile sözleşmeyi bildirim tarihinden itibaren 1ay sonra olmak üzere feshedebilir. (13. Madde)
• Kiraya verenin ölmüş olması ve işletmede kendisi ile birlikte çalışan yasal mirasçılarının üç ay içinde sözleşmenin devamını talep etmemiş olması halinde, arazinin kamulaştırılmış olması halinde, arazinin sözleşme süresi içinde malikinin değişmiş olması halinde yeni malikin araziyi işletecek olması halinde devir tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmesi halinde sözleşme hasat sonunda kendiliğinden sona ermektedir. (14. Madde)
• Ayrıca sözleşmede sözleşmenin son bulması halinde arazinin mahkeme kararına dayanmaksızın tahliye edilmesi gerektiği de hüküm altına alınmıştır.

1.3 Yetki Sözleşmesi

• Anılan kira sözleşmesinde ayrıca yetkili mahkeme olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili kılınmıştır. Ancak bu noktada önemle belirtmek gerekir ki; yetki sözleşmesinin taraflarından birinin tacir olmayan gerçek kişi olması halinde yetki şartı geçersiz hale gelmektedir. Ayrıca taşınmazın aynından kaynaklanmayan kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda da kesin yetki bulunmamaktadır.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıda yer almaktadır.

https://youtu.be/QQAXbF1g9HI?si=mA65QQY-0m5-DGsb