Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Merve TAYANÇ

A-    GİRİŞ :

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyete tabi taşınır ya da taşınmaz mal için paydaşlardan birinin veya birkaçının söz konusu malın paylaştırılmasını istediği dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi diğer adıyla da izaleyi şüyu davası paydaşlar tarafından her zaman açılamamaktadır. Başta Türk Medeni Kanunu olmak üzere özel kanunlarda düzenlenen bazı hükümler gereğince ortaklığın giderilmesi davasının açılabileceği haller kısıtlanmıştır. İşte bu makalemizde ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği haller yargı kararlarıyla birlikte detaylı bir şekilde açıklanmıştır.

B-    UYGUN OLMAYAN ZAMAN:

Ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği bir diğer hal ise “uygun olmayan zaman” halidir. Türk Medeni Kanununun 698. Maddesinin son fıkrasında “uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez” hükmü amirdir. Kanun koyucu bu düzenleme ile paydaşlardan birinin veyahut bazılarının ortaklığın giderilmesi davası ile diğer paydaş/paydaşları zarara sokacak şekilde hareket etmesinin önlenmesi amaçlamıştır.

Uygun olmayan zamanda paylaşmanın istenilmemesi, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu şeklinde genel prensibin paylı mülkiyet alanındaki özel uygulamasıdır. [1] Uygun olamayan zaman kavramının her somut olay nezdinde değerlendirilmesi gerekmektedir.  Oldukça soyut olan uygun olmayan zaman kavramının Yargıtay içtihatları doğrultusunda şekillenmektedir. Nitekim;

·         Kira sözleşmesinin ortaklığın giderilmesine engel olmadığına dair Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/14420 E., 2017/5028 K. Sayılı Ve 13.06.2017 Tarihli Kararında “Mahkemece davanın esasına girilerek tarafların delillerinin toplanılması, iddia ve savunmalarının değerlendirilerek sonucuna göre dava konusu taşınmazda ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde; davaya konu taşınmazın 28.02.2005 tarihinden itibaren Çanakkale Belediyesi'ne kiralandığı, 03.05.2012 olan dava tarihinde en fazla on yıl özgülenme şartının bulunmadığı, bu nedenle dava tarihi itibariyle de uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulduğu anlaşıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kira sözleşmesinin mevcut olmasının ortaklığın giderilmesine engel teşkil etmeyeceğinden hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”  Şeklinde hüküm kurulmuştur.

·         Taşınmazda İmar Çalışmalarının yapılıyor olmasının ortaklığın giderilmesi davasına halel getirmeyeceğine ilişkin Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2014/4387 E. 2014/7805 K.  Sayılı Ve 11.06.2014 Tarihli Kararında “Somut uyuşmazlıkta TMK'nın 698/son maddesinde düzenlenen "uygun olmayan zamanda paylaşmanın istenemeyeceğine" ilişkin hükmün TMK'nın 2. maddesindeki iyiniyet kurallarına göre yorumlanacağı içtihaden belirlenmiştir. Somut olayda imar çalışmalarının yapılmış olması uygun olmayan zaman olarak değerlendirilemez. Kaldı ki dosya arasındaki bilgi, belge ve yazışmalara göre belediyece şu anda yapılan herhangi bir imar çalışması da bulunmamaktadır.”  Şeklinde hüküm kuruluştur.

·         Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/2229 E. 2019/7752 K. Ve 13.11.2019 Tarihli Kararında “Somut olaya gelince; temyiz eden davalı Belediye vekili tarafından sunulan 01.07.2008 tarihli ve 1291 sayılı encümen kararı gereğince dava konusu taşınmazın 4706 Sayılı Kanun gereğince; ..., ..., ..., ’na satıldığı ve arsa bedelinin tamamının tahsil edildiği, ancak satışı yapılan hissenin ...’na tapuda devrinin yapılmadığı, bu nedenle 7/495 hissenin davalı belediye adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece, ortaklığın giderilmesi talebinin uygun olmayan zamanda istenip istenmediğinin tartışılmamış olması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.”  Şeklinde hüküm kurulmuştur. Karara konu somut olay incelendiğinde; davalı paydaş Belediyenin, payını satmış olduğu ancak henüz tapu devri gerçekleşmemiş olması nedeniyle; ortaklığın giderilmesi davasının kabul edilmesi Yargıtay tarafından haklı görülmemiş, uygun olmayan zaman kavramının irdelenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

C-    HUKUKİ İŞLEM GEREĞİNCE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ

Türk Medeni Kanunun 698. Maddesinin ikinci fıkrasında “paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.”  Hükmü amir bulunmaktadır. Buna göre paydaşlar arasında yapılan hukuki işlemle paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme en fazla 10 yıl boyunca geçerlilik sağlamaktadır. Sözleşmede sözleşme süresinin belirtilmediği hallerde de Yargıtaya göre en fazla 10 yıl boyunca sözleşmenin geçerli olacağı görüşü hakimdir. [2]  Ayrıca 10 yılı aşan süre için yapılan sözleşmeleri geçersiz saymak doğru olmayacak ve bunların da 10 yıl için yapıldığı kabul edilecektir. Bu sözleşmeye konu şey taşınmaz ise, bunun resmi şekilde yapılması zorunludur. Taraflar isterlerse tapu kütüğüne şerh verebilirler ancak şerhin verilmesi zorunlu değildir.

D-    KAMULAŞTIRMA KANUNUNU KAPSAMINDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ:

Önemle belirtmek gerekir ki; kesinleşmiş bir kamulaştırma kararının bulunması halinde ortaklığın giderilmesine karar verilememektedir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta ise kamulaştırma kararının yeterli olması, kamulaştırma davasının varlığının aranmaması halidir. Nitekim; kesinleşmiş kamulaştırma kararının varlığı halinde taşınmazın mülkiyeti tescile gerek olmaksızın kendiliğinden kamulaştırmayı yapan idareye geçmektedir. Bu durumda taşınmazın tapu kaydının idare adına intikal edip etmemesi ortaklığın giderilmesi davası bakımından önem arz etmemektedir. Dolayısıyla kamulaştırma kararı alınan taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Nitekim;

·         Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/6574 E., 2023/706 K. Sayılı Ve 08.02.2023 Tarihli Kararında “Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, ortaklığın giderilmesi talep edilen taşınmazda davacı ve davalıların kamulaştırma işlemi nedeniyle mülkiyet haklarının kalmadığı, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.”  Şeklinde hüküm kurarak kamulaştırma halinde ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Karara ilişkin somut olaya gelindiğinde davacı vekilinin kamulaştırma davasının, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından daha sonra açıldığını beyan etmiştir. Ancak yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere; kamulaştırma işleminin varlığı halinde hiçbir suretle ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

·         Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/6765 E., 2022/7834 K. Sayılı Ve 19.12.2022 Tarihli Kararında “Dava konusu 22 parsel (yeni 104 ada 22 parsel) sayılı taşınmazın tapu kaydında ... lehine kamulaştırma şerhinin bulunup bulunmadığı araştırılarak kamulaştırma yapıldığının tespiti halinde bu şerhe dayalı işlem yapılıp yapılmadığı, kamulaştırma belgeleri getirtilerek kamulaştırma işlemlerinin kesinleşip kesinleşmediğinin ilgili kurum ve tapu müdürlüğünden sorulması, cevaplarının dosya arasına alınması.” şeklinde hüküm kurularak ortaklığın giderilmesi davasının, kamulaştırma işleminin mevcut olup olmadığına göre sonuçlandırılması gerektiği de hüküm altına alınmıştır.

E-    KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 7. MADDESİ UYARINCA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ:

Kat Mülkiyeti Kanununun 7. Maddesinin birinci fıkrasında “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.” şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu doğrultuda kat irtifakı yahut kat mülkiyetine tabi taşınmazda otaklığın giderilmesi istenememektedir. Burada belirtmek gerekir ki; kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm paylı mülkiyete tabii ise bu bağımsız bölüm için ortaklığın giderilmesinin talep edilmesi mümkündür.

·         Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2011/1913 E., 2011/6775 K. Sayılı Ve 21.06.2011 Tarihli Kararında “Dava konusu edilen ve satışına karar verilen 467 ada 157 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakının kurulduğu ve binadaki 1/4 arsa paylı zemin kat 1 nolu bağımsız bölümün taraflara ait olduğu dosya içindeki tapu kaydından anlaşılmaktadır. 634 sayılı KMK.'nun 7/1 maddesine göre, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak, bağımsız bölümlerdeki ortaklığın giderilmesi istenebilir. Bu itibarla, mahkemece dava konusu kat irtifaklı bağımsız bölümün satışına karar verilmesi gerekirken ana taşınmazın satışına karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”  Şeklinde hüküm kurulmuştur.

·         Kat Mülkiyetine tabi bağımsız bölüm için ortaklığın giderilmesinin istenebileceğine dair Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2008/11693 E., 2008/12703 K. Sayılı ve 01.12.2008 Tarihli Kararında “634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yargılama sırasında ortak taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ve tapuya bu yolla tescil edilmiş olduğu gözetildiğinde artık taşınmazın tamamı kat mülkiyetine tabi bulunduğundan bir bütün olarak ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez. Ancak bağımsız bölümlerden her birinde her bir paydaşın 1/3 oranında arsa paylarının bulunduğu ve bu bağımsız bölümler üzerinde paydaş oldukları gözetildiğinde bağımsız bölümlerden her biri bağımsız birer taşınmaz gibi bunlardaki ortaklığın giderilmesi istenebilir. “ şeklinde hüküm kurulmuştur.

F-     PAYLI MÜLKİYETE TABİ MALIN BELLİ BİR AMACA ÖZGÜLENMİŞ OLMASI NEDENİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ:

Türk Medeni Kanununun 698. Maddesinin birinci fıkrasında “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” Şeklinde hüküm bulunmaktadır.  Sürekli amaca özgülenme halinde paydaşlar arasında paylı mülkiyete tabi eşyadan yararlanma konusunda sürekliliği sağlanmış amaç birliği olarak tanımlanabilir.[3] Sürekli amaca özgülenme kavramında paydaşlar arasında amaç birliği ve sürekliliğin bulunması gerekmektedir. Dolayısıyla süreklilik arz etmeyen özgüleme halinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Aynı şekilde paydaşlar arasında amaç birliğinden söz edilmiyorsa bu halde de ortaklığın giderilmesi talep edilebilmektedir. Nitekim;

·         Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/4912 e., 2019/6578 K. Sayılı Ve 14.10.2019 Tarihli Kararında “Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki ve mer'i 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki niteliği sosyal tesis alanıdır. Davalıların dava konusu taşınmazdaki paylarını 16.03.2010 tarih ve 2759 sayılı ferdileşme işlemi sonucu edindikleri sabittir. 359 ada 1 parsel sayılı taşınmazın T.H.S.S. Bestekar Arsa ve Konut Yapı Kooperatifinin amacı doğrultusunda üyelerinin ortak kullanımına özgülenip özgülenmediği belirlenmelidir. Bu durumda mahkemece, adı geçen kooperatife ilişkin tüm kayıt ve belgeler ile 359 ada 1 parsel sayılı taşınmazın uygulama imar planı bilgilerinin de getirtilerek yapılacak incelemede dava konusu yerin özgülendiği sonucuna varılması halinde davanın reddine, özgülemenin bulunmadığının anlaşılması halinde ise şimdiki gibi ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.”  Şeklinde hüküm kurularak kooperatif üyelerinin ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazda ortak kullanımına özgülenmiş bir alanının bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği hüküm altına alınmıştır.

1-      Taşınmazda Aile Konutu Şerhinin Bulunması:

Türk Medeni Kanununun 194. Maddesi uyarınca taşınmaz aile konutu olarak kullanılmaktaysa aile konutu şerhinin verilebilmesi mümkündür. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda aile konutu şerhinin bulunmasının ortaklığın giderilmesi davasının seyrini nasıl değiştireceğine yönelik bir hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay ise bu konuda aile konut şerhi bulunan taşınmazda ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği görüşündedir. Nitekim;

·         Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2016/15589 E., 2020/266 K. Sayılı Ve 13.01.2020 Tarihli Kararında “Somut olayda; dava konusu taşınmazın taraflar adına 1/2'şer pay ile kayıtlı olduğu, Nazilli Aile Mahkemesinin 14.02.2012 tarih, 2011/396 Esas, 2012/101 Karar sayılı hükmü ile dava konusu taşınmaz üzerine "aile konutu" şerhi konulduğu, hükmün 04.04.2013 tarihinde kesinleştiği, dosyanın temyiz incelemesi sırasında yapılan nüfus kaydı incelemesinde taraflar arasındaki evlilik birliğinin de devam ettiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulduğuna göre artık bu şerh, ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. Tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün olmadığından mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”  Şeklinde hüküm kurularak aile konutu şerhinin varlığı halinde ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

2-      Rızaen Taksim Halinde Ortaklığın Giderilmesi

TMK’nin 689. Maddesinin birinci fıkrası uyarınca paydaşlar, paylı eşyanın kullanma şeklini aralarında oybirliği ile anlaşarak belirleyebilmektedirler. Bu kapsamda imzaları noterlikçe onaylı bir rızaen taksim sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilmekte ve cüzi halefleri bağlamaktadır.  Yargıtaya göre paydaşlar arasında yapılmış bir anlaşma ve şerh olmasa dahi bu paylaşım cüzi halefleri bağlamaktadır.

Paydaşların kendi aralarında taşınmazı paylaşmaları halinde ortaklığın giderilmesi davasının açılıp açılmayacağına ilişkin farklı görüşler bulunmaktadır. Yargıtay kararları incelendiğinde ise;

·         Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/939 E., 2017/9388 K. Sayılı Kararında “Somut olaya gelince; Davacı, 13413 parsel 9 no'lu bağımsız bölüm üzerindeki ortaklığın satış sureti ile giderilmesini istemiş, Mahkemece; davacının kullanımında olan daire ile davalının kullandığı bölümün birbirinden 312Zfarklı olduğu bağımsız bölümün fiilen ikiye bölünerek taksim edildiği, ortaklığın giderilmesi isteminin hakkın kötüye kullanımı olduğu, sebepleri ile davanın reddine karar verilmiştir. …
Paydaşlardan her birinin paylı mülkiyetteki malın paylaşılmasını isteyebileceği ve bu konuda taşınmazın fiilen taksim edilmiş olmasının bu isteme engel olacağına dair hiçbir yasal düzenleme bulunmadığı gibi karar paydaşlığın giderilmesini düzenleyen yasal mevzuata açıkça aykırıdır. Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olduğundan paydaşlığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken, yasanın açık hükmüne aykırı bir şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.”  Şeklinde hüküm kurularak fiili taksimin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine engel teşkil etmeyeceği hüküm altına alınmıştır.

G-   775 SAYILI GECEKONDU KANUNU NEDENİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ

775 Sayılı Gecekondu Kanunun 34. Maddesine göre, bu kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren 10 yıllık süre içinde izaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasına konu edilemezler.

H-   AYNI KONUDA KESİN HÜKÜM BULUNMASI NEDENİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ

Ortaklığın giderilmesi davası aynı konuda, tarafları aynı olan bir taşınmaz için  daha önce açılmışsa yeni açılan dava kesin hüküm bulunması nedeniyle reddedilmektedir. Belirtmek gerekir ki; satış yoluyla ortaklığın giderilmesine ilişkin ilamların TBK m.156/2 gereğince on yıl içerisinde infaz edilmeleri gerekmektedir. Dolayısıyla bu süre içinde aynı konuda ortaklığın giderilmesi talep edilememektedir. Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki; tarafların iki davada farklı olması halinde ortaklığın giderilmesi davası mahkemece reddedilemez. Nitekim;

·         Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/4143 E., 2019/651 K. Sayılı Ve 22.01.2019 Tarihli Kararında “Davacı vekili, davalıların murisinden kalan ve elbirliği ile malik oldukları taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiştir. Davalılardan …, taşınmazların satılarak ortaklığın giderilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın hukuki yarar yokluğu ve kesin hüküm sebebiyle reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir…Mahkemece, davanın reddine gerekçe gösterilen önceki ortaklığın giderilmesi davalarında, davacının taraf olmadığı, hükmün davacı açısından bağlayıcı olmadığı, tarafı olmadığı bir davadaki hükmün davacı açısından kesin hüküm oluşturamayacağı nazara alınarak, tapu kaydına göre ortak olmalarına rağmen davada taraf olarak gösterilmeyen … ile …in de davaya dahil edilmesi sağlanarak işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir. Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Ayrıca ortaklığın giderilmesi davalarında feragat, diğer davalardan farklı olarak kesin hüküm teşkil etmez.

  İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.