Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

ÖNALIM HAKKI VE MUVAZAA HALLERİ

· Önalım hakkı, hem kanundan hem sözleşmeden doğan bir haktır. Hak sahibine, bir taşınmazı öncelikli olarak satın alma hakkı tanımaktadır. Bir başka deyişle bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır.

· Önalım davalarında çok sık rastlanan bir durum da özellikle sözleşme niteliğinde veya sözleşme bedelinde muvazaa yapılarak önalım hakkının kullanılmasının engellenmeye çalışılmasıdır. Örneğin; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan biri payını devrettiğinde diğer paydaşların önalım hakkını önlemek için aslında satış şeklinde olan pay devrini bağışlama, trampa veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi şekillerde göstermeye çalışmaktadır. Aynı şekilde sözleşme bedelini olduğundan yüksek gösterebilmekte veya tapu harç ve masraflarından kaçınmak maksadıyla sözleşme bedelini olduğundan çok daha düşük gösterebilmektedirler.

· Burada karşımıza iki tür muvazaa çıkmaktadır. Birincisi mutlak muvazaa diğeri ise nisbi muvazaadır.

1.      Mutlak muvazaa halinde; taraflar gerçekte hukuki bir işlem veya sözleşme yapmak arzusunda olmadığı halde dış dünyaya sanki bir hukuki işlem veya sözleşme varmış gibi göstermektedirler. Mutlak muvazaa hali uygulamada en çok borçlunun alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla mal varlığını üçüncü kişilere devretmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Önalım davaları açısından ise mutlak muvazaanın az önce de bahsedildiği gibi paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın satışında tarafların amacının gerçekte satış olmadığı halde sanki satış sözleşmesi varmış gibi gösterdiği durumlarda ortaya çıkmaktadır. Peki, paydaş ile payı satın alan kişi arasında aslında satış iradesi olmamasına rağmen tarafları bu sözleşmeyi yapmaya iten saik ne olabilir?

·         Bir görüşe göre bu şekildeki muvazaalı bir satışın önalım hakkı sahibi olan diğer paydaşı harekete geçirmesi amacıyla yapıldığı ileri sürülmektedir. Taşınmaz maliki, gerçekte payını üçüncü bir kişiye satmış gibi göstererek aslında yüksek bir bedel karşılığında payını önalım hakkını kullanan paydaşlardan birine satmak amacını taşımaktadır. Bazen de taraflar aralarında yaptıkları satış sözleşmesinin bedelini yüksek göstererek önalım hakkı sahibinin bu hakkını kullanmasından vazgeçmesini sağlamaktadırlar.

·         Burada önalım hakkını kullanan paydaş, muvazaalı şekilde satış yapıldığını öğrendiğinde bu hakkını kullanmaktan vazgeçebileceği gibi payı satın aldıktan sonra öğrendiğinde de tapu iptali ve terkini ile ödediği bedeli geri isteyebilecektir. Mülkiyeti kazandıktan sonra öğrenmesi durumunda hile veya hata hükümlerine başvurabilecektir. Önalım hakkı sahibi bu durumu dava sırasında öğrenirse ise davadan feragat edebilecektir.

2.      Nisbi muvazaa halinde ise; tarafların gerçekte hüküm doğurmasını istemedikleri görünürdeki işlemin arkasında hüküm ve sonuç doğurmasını istedikleri başka bir işlem veya sözleşme yapmaları durumu vardır. Mutlak muvazaadan farklı olarak burada tarafların gerçekleşmesini istedikleri gizli bir işlem bulunmaktadır. Önalım davalarında nisbi muvazaa sıklıkla sözleşmenin niteliğinde (satış işleminde) ve bedelde muvazaa olarak karşımıza çıkar.

·         Sözleşmenin Niteliğinde (Satış işleminde) muvazaa, çoğunlukla payını satan ve payı satın alan kişi arasında yapılan görünüşteki pay satış sözleşmesinin amacının gerçekte satış olmayıp hibe (bağış), trampa (taşınmazların değiş tokuşu), ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi niteliğinde olduğu durumlarda karşımıza çıkmaktadır. Türk Medeni Kanununun 732. Maddesinde Yasal Önalım Hakkı düzenlenmiş olup ilgili maddede “ Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” denilmiştir. Anılan maddeye göre gerçek bir satışın konusu olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkının doğmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda payı, paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerin önalım hakkını kullanamayacağı açıktır. Doktrinde farklı görüşler bulunmakla birlikte uygulamada, sözleşmenin niteliğinde muvazaa yapılmak suretiyle genel olarak önalım hakkının kullanılmasının engellenemeyeceği kabul edilmiştir. Yargıtay, geliştirdiği içtihatlara göre pay satın alan tarafından, satış olarak gösterilen işlemin gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, sözleşmenin taraflarının kendi muvazaalarına dayanamayacaklarını ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceklerini bu nedenle muvazaa iddiasının dinlenmeyeceğini kesin olarak kabul etmiş lakin bu durumun da bir istisnası bulunduğunu belirtmiştir. Bu istisna ise 27.03.1957 tarihli ve 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Karara göre; paydaşın payını karı-kocaya, çocuklarına veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış olarak devretmesine karşın gerçekte miras hukuku amacının veya hibe amacını ağır bastığının sözleşmenin tarafları tarafından iddia edilebileceğini ve bu durumun ispatı halinde önalım hakkının kullanılamayacağını ifade etmiştir. Bu yöndeki savunmanın ise tanık dâhil her türlü delil ile ispatının mümkün olduğunu belirtmiştir. Kararın bağlayıcı olan sonuç kısmında “mirasçı” kavramından ziyade “akraba” terimine yer verilmiş olup bu anlamda sadece satış itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsadığının kabulü mümkün değildir. Bahsedilen İBK kararının uygulanabilmesi için ilk şart tarafların akraba olması şartıdır. Bir diğer şart ise “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığının ispat edilmesidir. Yani akrabalar arasında yapılan her temlikte önalım hakkının kullanılamayacağı peşinen kabul edilmemekte, somut uyuşmazlığın niteliğine göre tarafların amacına yönelik araştırma yapılarak buna göre önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağına karar verilmelidir.

·         Bu hususta Yargıtay 7 Hukuk Dairesi’nin 21.12.2021 tarihli 2021/2652 E. 2021/4101 K. sayılı kararında belirttiği gibi “Somut olaya gelince, pay devralan davalı M.D. ile pay devreden dava dışı G. A. ve S. P.'ın amca çocukları olduğu dosya içerisindeki aile nüfus kayıt örneğinden anlaşılmıştır. Ancak davalı ile satıcının akraba olması tek basına 1957 tarih ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması için yeterli olmayıp bu savunmanın diğer delillerle de desteklenmesi gerekir. Mahkemece davalının savunması ve yukarıda belirlenen ilkeler doğrultusunda delillerin toplanması, öncelikle yapılan temlikin satış mı, bağış mı olduğunun belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunmuştur” denilmiştir.

·         Bedelde muvazaa, tapuda önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla yapılan pay satışının bedelinin tapuda gösterilen değerden yüksek gösterilmesi veya daha az gösterilmesi şekillerinde karşımıza çıkmaktadır. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibi, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden daha az veya daha yüksek olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasına dayanarak açacağı davada, bu iddiasını kanıtlamak durumundadır. Önalım hakkı sahibi davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığı için bedelde muvazaa iddiasını her türlü delil ile ispatlayabilir. Ancak bu konu ile ilgili Yargıtay içtihatlarında da görüleceği üzere, dava konusu payın keşif yapılarak bilirkişi aracılığıyla belirlenen değeri ya da sadece bu konuda dinlenen davacı tanıklarının payın davalıya hangi bedel karşılığında satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayanmayan bir beyanda bulunmaları muvazaanın ispatı hususunda tek başına yeterli olmamaktadır. Bahse konu delillerin diğer delillerle muvazaa iddiasını ispatlaması gerekir.

·         Yargıtay, bedelin düşük gösterilerek payın satılması durumunda kimsenin kendi muvazaasından faydalanamayacağını belirterek sözleşme taraflarının kendi muvazaalarına dayanamayacağını ifade etmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 08.02.2022 tarihli 2021/882 E. 2022/799 K. sayılı kararında; “….tapu harç ve giderlerinden kurtulmak amacıyla asgari seviyede gösterilen tapudaki değere itibar edilemeyeceği gerekçesiyle davalının bedelde muvazaa iddiası kabul edilmiş ise de, davalı tarafından satış bedelinin tapuda gösterilen miktardan fazla olduğu yasal delillerle kanıtlanamamıştır. Öte yandan, yukarıda da belirtildiği üzere, davalı dava konusu taşınmazlardaki pay satışlarına ilişkin satış akitlerinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu durumda mahkemece, davalının bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek, belirlenen önalım bedelinin verilen kesin süre içerisinde depo edilmesine ilişkin ara karara uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi açık bir yanılgıya dayanmaktadır.” şeklinde karar verilerek aynı zamanda bedelde muvazaanın bulunması durumunda taşınmazın güncel değerinin talep edilmesinin hakkın kötüye kullanılmasını oluşturacağı içtihat edilmiştir.

·         Öte yandan Yargıtay son kararlarında önalım hakkı konusu payın düşük bedelle satılması üzerine bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak için dava açan paydaşın, dava sürerken payı üçüncü bir kişiye gerçek değer üzerinden satılması durumunda önalım hakkı sahibinin artık düşük gösterilen bedel üzerinden değil keşifçe belirlenen değere yakın olarak satılan ikinci bir değer üzerinden önalım hakkını kullanabileceğini belirtmiştir. (Yargıtay. 7. HD. 06.01.2022T. 2021/2053E, 2022/191K )

·         Yargıtay, az önce belirttiğimiz kararlarında kimse kendi muvazaasına dayanarak fayda sağlayamaz diyerek bedelin düşük gösterildiği iddiasına itibar etmezken bedelin kararlaştırılandan yüksek gösterildiği durumlarda önalım hakkı sahibinin bu iddiasını muteber tutmakta ve bu iddianın doğru olup olmadığı konusunun araştırılması gerektiğini belirtmektedir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.01.2022 tarih 2021/6550 E. 2022/145 K.)

·         Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 30.11.2021 tarih 2021/923 E. 2021/3330 K. Sayılı kararında; "Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir." şeklinde karar verilerek tapudaki satış bedelinin aynı zamanda önalım bedeli olacağını belirtmiştir.