Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA TAHLİYE SEBEPLERİ

Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356. maddeleri arasında düzenlenmiş olup kira sözleşmesinin genel hükümlerinden ayrı olarak bu maddeler arasında düzenlenen özel hükümlere de tabidir.

·         Konut kavramını belirleyen en önemli kriter, konutun taraf iradeleri doğrultusundaki kullanım amacı ve kullanımın belirli bir süre devam etmesidir. Neyin konut olarak nitelendirileceği, kiralanan şeyin dış görünüşüne göre değil, daha çok tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları kullanma ve özgüleme amacına göre belirlenir.

·         Çatılı iş yeri kavramında ise; iş yerinin, özel hükümlerine tabi olabilmesi için mutlaka çatılı olması şartı aranmaktadır. Dolayısıyla açık alanda faaliyet gösteren otopark ve benzeri yerler çatılı iş yeri kapsamında değerlendirilmemektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi

A.     Önemli sebeplerden ötürü sözleşmenin sona erdirilmesi (Sözleşmenin çekilmez hale gelmesi)

TBK’nın 331. maddesinde düzenlenen bu sona erme hali olağanüstü fesih sebebi olarak sayılmaktadır. Taraflardan her biri önemli sebeplerin varlığı halinde yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilirler. Fesih bildiriminin süresi kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz ya da taşınır yapı ise en az 3 ay, taşınır ise en az 3 gün önceden yapılması gerekmektedir. Belirtilmesi gereken bir diğer husus da fesih bildirimin geçerli olması için konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü olarak yazılı yapılması zorunluluğudur. Ayrıca kiraya verenin fesih bildiriminde, sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebebi somut olarak belirtmesi gerekmektedir.

B.     Kira bedelinin ödenmesinde temerrüt nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi (TBK m. 315)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.

C.     Bildirim yoluyla sona erme (10 yıllık uzama süresi)

·         Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi:

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak; kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinden sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir.

·         Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi:

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman, kiraya veren ise kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. D. Dava yoluyla sona erme (Tahliye Sebepleri) v Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de gösterilen tahliye sebeplerinin varlığı halinde mümkündür. Tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayı ilkesi geçerli olup bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilemez.

Tahliye Sebepleri

· Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler (TBK m. 350-351)

1.Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi: Konut gereksinimi kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler açısından söz konusu olmalı, Kiralananın konut olarak kullanılması gereksinimi gerçek olmalı, Dava TBK m. 350/3’te öngörülen sürelere uyularak açılmalıdır.

2.Yeni Malikin Konut Ya Da İş Yeri Gereksinimi Nedeniyle: Türk Borçlar Kanununun 351. maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi yani yeni malik kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir.

3. Kiralanan Taşınmazın İnşa ve İmarı Nedeniyle: Türk Borçlar Kanununun 350. maddesine göre kiralanan taşınmazın esaslı bir onarım, tamirat geçirecek olması ve bu süreçte taşınmazın kullanılması imkânsız ise, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

· Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler (TBK m. 352)

1.Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erdirme: Tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinden ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmesi, kiracı tarafından yazılı olarak düzenlenmesi, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma taahhüdünü içermesi, kayıtsız şartsız düzenlenmesi gerekmektedir. Eğer birlikte kiracılık söz konusuysa tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından birlikte verilmesi gerekmektedir. Kiracının yazılı olarak tahliye sözü verdiği tarihte kiralananı boşaltmaması halinde kiraya verenin 1 ay içinde icra veya dava yoluna başvurup tahliye talebinde bulunması gerekmektedir.

2.İki Haklı İhtar Nedeniyle Açılan Tahliye Davasıyla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi: Kiracı sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bu sebeple iki haklı ihtar verilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. İhtarın yazılı olması ve ödenmeyen kira miktarlarının gösterilmesi gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtar uygulanmaz.

3.Kiracının Ya Da Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Nedeniyle Tahliye: Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediye sınırları içinde ikamete elverişli bir taşınmazları varsa ve kiraya veren bu durumdan kira sözleşmesi kurulurken haberdar değilse, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Konut vasfı taşımayan, işyeri niteliğinde olan taşınmazının bulunması bu tahliye sebebine konu edilemez. Bunun yanında eşlerin sadece evli olması yetmemekte aynı zamanda ‘fiilen birlikte yaşıyor olmaları’ da gerekmektedir.

   İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.