Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

KOMŞULUK İLİŞKİSİNE DAYANAN İRTİFAK HAKLARI

Komşu araziye taşan ağaç ve dal kökleri: TMK m.740 a göre Malikin taşınmazına dikmiş olduğu ağaçların dal ve köklerinin komşunun arazisine taşarak ona zarar vermesi halinde komşusu ağaç, dal ve köklerin uygun bir süre içerisinde kaldırılmasını talep edebilir. Malik bu süre içerisinde dal ve kökleri kesmezse bu durumda komşusu dal ve kökleri keserek kendi arazisine geçirme hakkına sahiptir. Komşu, eğer dal ve köklerin kendi arazisine taşmasına katlanırsa bu durumda da bu dallarda yetişen meyveleri toplayarak mülkiyetine geçirebilir. Ancak burada da önemli olan nokta komşunun bu haktan yararlanabilmesi için kendi arazisine ekin dikmiş veya bir yapı inşa etmiş olması gerekir. Maddenin 3 fıkrasında da belirtildiği gibi bu hüküm birbirine komşu olan ormanlar hakkında uygulanmaz.

Suların akış tarzına engel olmama: TMK m.742 a göre toprağın içinde ve altında doğal olarak akan suların yukarıdaki araziden alttaki araziye doğru akmasına ilişkindir. Bu durumda alttaki arazinin maliki kendi arazisine doğal olarak akan sulara katlanmak zorundadır. Ancak yukarı arazinin maliki suyun akışını alttaki arazinin zararına olacak şekilde değiştirse ve kendi taşınmazı için zorunlu olan sudan fazlasını olanı alıkoyar ise bu durumda kusursuz sorumluluk hükümleri gereğince alt arazideki malik üst arazideki malikten zararının tazminini talep edebilecektir. Ancak bu hüküm emredici nitelikte olmadığından taraflarca aksine sözleşme yapılması mümkün olmaktadır. Dikkat edilmesi gereken ise aksine sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi yolla yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir.

Komşu kaynakları kesme ve kirletmekten kaçınma: TMK m.757 ye göre malik kazı, yapı gibi faaliyetler yaparken komşuların suyunu kesmekten veya kirletmekten kaçınmalıdır. Aksi halde yine kusursuz sorumluluk hükümleri gereğince malik sorumlu olacaktır. Komşu malik bu durumda taşınmazın eski haline getirilmesini talep edebileceği gibi meydana gelen zararların tazmin edilmesini de talep edebilir. Belirtmek gerekir ki malikin meydana gelen zararda kusuru varsa bu durum da tazminat miktarını ve türünü belirlemede rol oynayabilir.

Aynı kaynaktan beslenen komşu kaynaklar: TMK m.759 a göre ortak bir ana kaynaktan beslenen birden çok malike ait komşu kaynakların bulunduğu durumlarda komşular ortak giderleri yararlanmaları oranında öderler. Ancak bunun için tüm kaynak maliklerinin oybirliği gerekir. Bir malikin bile karşı çıkması durumunda maliklerden her biri kendi kaynağındaki suyun tutulup akıtılmasını sağlayabilir ve ancak kendi kaynağındaki suyun artması durumunda artış oranında bir bedel ödemekle yükümlü olur.

Komşuluk ilişkisine dayanan irtifa hakları;

1. Zorunlu Mecra İrtifakı: Taraflar arasında bir sözleşmeyle de mecra hakkı tanınabilir ancak bu hakkın tanınmadığı durumlarda TMK m. 744 uyarınca gerekli şartların sağlanması durumunda zorunlu mecra hakkı ortaya çıkmaktadır. Bu şartlar; mecranın başka bir yerden geçirilmesinin zor veyahut olanaklı olmaması durumunda veya bu durumun aşırı derecede masraf gerektirmesi durumunda sağlanır. Bu bakımdan mecranın açıktan geçip geçmemesi önem taşımaz. Mecra açıktan geçmiyorsa ve tescil yapılmamışsa yüklü taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan iyi niyetli kişilere mecra irtifakının etkili olup olmayacağı ise tartışma konusudur. Kanaatimizce kanunda bu konuda bir ayrım olmadığından açıktan geçmeyen mecraların da bu kanun kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mecranın geçirilmesine katlanılması gereken durumlarda yükümlü malikin menfaatlerinin korunması için TMK madde 745 düzenlemesi getirilmiştir. Yükümlü malikin menfaatlerinin gözetilerek ona en az zarar verecek yol seçilmelidir. Taşınmazın değeri önemli ölçüde düştüğü durumlarda veya bu gibi hallerde yükümlü malik zararının tam olarak karşılayacak bir bedelle taşınmazın tamamının veya uygun bir kısmının satın alınmasını da isteyebilir. Durumun değişmesi halinde ise yükümlü malik mecranın başka bir yere nakledilmesini de isteyebilecektir. Ancak burada yer değiştirme giderleri kural olarak mecra hakkı sahibine ait olacaktır.

2.Zorunlu Geçit İrtifakı: TMK m. 747 ye göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, bedelini ödediği takdirde zorunlu geçit hakkı talep edebilir. Talebin kimlerden yapılacağı bir sıraya konulmuştur. Öncelikle yol durumuna en müsait araziye sahip kişiden sonrasında ise en az zarar görecek kişiden talep edilebilir. Talep kabul edilmezse, malik mahkemeden de bu talebini isteyebilir. Tam ödenen bedel ve geçit sağlanan yerin resmi senetle tespiti gereklidir.

3.Zorunlu Kaynak İrtifakı: TMK m.761 e göre su ihtiyacı bulunan komşu aşırı zahmete veya gidere katlanmadan evine, arazisine veya işletmesine su sağlayamıyorsa bu durumda kendi lehine kaynak irtifakı kurulmasını talep edebilir. Bu hükmün uygulanması için de bazı şartların gerçekleşmesi gereklidir. Bu şartlar; yükümlünün suyunun kendi ihtiyacından fazla olması ve komşunun ihtiyacı olan suyu başka yerden temin edememesi veya temin etmesinin imkânsız ya da aşırı masraflı olmasıdır. Bu durumda komşunun malike tam bir bedel ödemesi gerekir. Malik, bu konuda yükümlülüğünü yerine getirmezse komşu irtifak hakkının kurulmasını mahkemeden de talep edebilir.

Komşuluk ilişkisinin gerekli kıldığı iş ve giderlere katılma: TMK m. 750 ye göre her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür. Bu hüküm komşuluk hukukuna göre istisna teşkil edecek bir hükümdür. Zira komşuluk hukukundan kaynaklanan diğer kısıtlamalara bakıldığında malike yapmama, kaçınma, katlanma gibi olumsuz yükümlülükler yüklediğini görüyoruz. Oysa bu hükümde malike olumlu bir davranışta bulunma yükümlülüğü yüklenmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ise kurulan tesislerden birden çok kişinin yararlanması söz konusu olduğu durumlarda yararlanmanın oranı dikkate alınarak komşular gidere katılacağıdır. Taraflar oranı belirleme konusunda sözleşme yapabilirler. Ancak sözleşmenin resmi yolla yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir. Masraflara itiraz edilirse de katılma miktarlarının hakim tarafından belirlenmesini talep edebilirler.

 İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.