Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN AÇISINDAN, SÖZLEŞMENİN DEVAMINI ÇEKİLMEZ KILAN ÖNEMLİ SEBEPLER NEDENİYLE FESHİ

Genel olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine has sona erme sebeplerinin yanında kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerine dayanılarak yahut borçlar hukukunun genel ilkelerine göre de kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkündür. Bizim burada dikkat çekmek istediğimiz nokta ise kiraya verenin, TBK’nın kiraya ilişkin genel hükümleri çerçevesinde konut ve işyeri kira sözleşmesini sona erdirmesi konusu olacak. Burada da özellikle önemli sebeplerden ötürü bir başka deyişle kiraya veren açısından sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli bir sebebin varlığı halinde sözleşmenin sona erdirilmesi konusuna değineceğiz.

Önemli sebeplerden ötürü kira sözleşmesinin sona erdirilmesi konusuna geçmeden önce Türk Borçlar Kanununda düzenlenen genel hükümlere göre kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hususuna da kısaca bir değinelim. Kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona erdirilmesi;

· İkale (sona erdirme) anlaşmasıyla

· İrade bozukluğu nedeniyle sözleşmenin iptal edilmesi suretiyle

· Aşırı yararlanma (gabin) nedeniyle sözleşmenin iptal edilmesi ile olmaktadır.

Sözleşmenin, kanunun genel hükümlerine göre sona erdirilmesi kiraya verenin kiracısı ile anlaşarak yahut iradesinin fesada uğraması söz konusuysa iptal hakkını kullanarak veya edimler arasında açıkça oransızlık olması durumunda da iptal hakkını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Asıl konumuzu da oluşturan kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde sona erdirilmesi konusuna geçelim. Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin genel hükümlerine göre kira sözleşmesini sona erdiren nedenler 327 ila 333. maddeler arasında düzenlenmiştir. Buna göre

· Kiracının ölümü

· Belirli süreli kira sözleşmelerinde öngörülen sürenin dolması

· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

· Olağanüstü feshe neden olan önemli sebeplerin varlığı

· Kiracının iflasına dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Önemli Sebeplerden Ötürü Sözleşmenin Sona Erdirilmesi

TBK’nın 331. Maddesinde düzenlenen bu sona erme hali olağanüstü fesih sebebi olarak sayılmaktadır. Bu madde ile tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi feshetme imkanı tanınmıştır.

Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup önemli sebeplerin varlığı halinde kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Önemli sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde 6098 sayılı TBK önemli yenilikler getirmiş; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması yahut sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması fark etmeksizin sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır. Daha önce mülga BK döneminde bu sona erdirme yolu yalnızca taşınmazlara ilişkin ve belirli süreli kira sözleşmelerinde uygulanabiliyordu.

Önemli Sebeple Fesihte Süre

Taraflardan her biri önemli sebeplerin varlığı halinde yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilirler. Hükümde geçen yasal fesih bildirim süresi TBK’nın 329 ve 330. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre fesih bildiriminin süresi kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz ya da taşınır yapı ise en az 3 ay, taşınır ise en az 3 gün önceden yapılması gerekmektedir. Fakat feshin sona erdirici etkisi ise muhataba ulaştığı zaman değil yasal bildirim süresinin sonunda olacaktır.

Belirtilmesi gereken bir diğer husus da fesih bildirimin geçerli olması için konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü olarak 348. Madde gereğince fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması zorunluluğudur. Ayrıca kiraya verenin fesih bildiriminde, sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebebi somut olarak belirtmesi gerekmektedir.

Peki, Kiraya Veren Açısında Sözleşmenin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebepler Nelerdir?

Sözleşmeyi sona erdirebilecek önemli sebepler, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan, sözleşme kurulurken öngörülemeyen fakat ortaya çıkmasıyla birlikte kiraya veren açısından dürüstlük kuralı çerçevesinde sözleşmenin ifasını ve sürdürülebilirliğini çekilmez kılan ağır durumlardır.

Önemli sebepler sözleşme kurulurken de mevcut olabilir ancak; bu halde dikkat edilmesi gereken nokta önemli sebebe dayanacak kişi tarafından bilinmiyor olması gerektiğidir.

Sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebep, kiraya verenin şahsından kaynaklanmayan objektif bir nedene dayanabilir. Örneğin; savaş hali veya ağır öngörülemeyen ekonomik kriz gibi dış olaylardan kaynaklanabilir. Bunun yanında kiraya verenin şahsına ilişkin sübjektif nitelikte bir sebep de olabilir. Lakin hiç şüphesiz ki bu önemli sebep olağanüstü bir ağırlık taşımalıdır. Örneğin; kiracının kiraya vereni darp etmesi önemli sebep olarak sayılmaktadır. Ancak burada da dikkat edilmesi gereken, sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya verenin, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmaması gerektiğidir. Bu husus dürüstlük kuralının bir gereğidir.

Sözleşmenin Devamını Çekilmez Kılan Kavramı Nedir?

Feshi gerekli kılan önemli bir nedenin varlığının yanı sıra söz konusu neden dolayısıyla mevcut kira ilişkisinin devamının da çekilmez bir hal alması gerekmektedir. Çekilmezlik unsurunun hukuki dayanağını ahde vefa ilkesi ve dürüstlük kuralı oluşturmaktadır. Bu çekilmezlik durumunun tespiti genel anlamda mümkün olmayacağı için her bir kira sözleşmesine yani her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Çekilmezliğe yol açan durumun geçici olduğu durumlarda ne yapılmalıdır? Genel olarak bu hususun önemli bir fesih sebebi teşkil etmeyeceği ifade edilse de burada değerlendirilmesi gereken asıl nokta bu sebebin ne kadar süre devam edeceğidir. Birkaç ay devam edecek çekilmez bir olgu ile birkaç yıl devam edecek olan olgunun her ikisin de geçici olarak değerlendirilebilmesinin mümkün olmadığı açıktır. Dolayısıyla süre uzadıkça çekilmezliğin gerçekleştiğini kabul etmek daha kolay olacaktır.

Yargıtay, kiracının kira bedeli ve yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi durumunu sözleşmeyi sona erdirmek için önemli sebep olarak kabul etmemiştir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/7331 E. ve 2015/9163 K. sayılı kararında; “Bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan yer konut olup 6098 sayılı TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayanmıştır. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK'nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir.. Bundan ayrı olarak TBK'nun 352/2 maddesinde kira bedelinin veya yan giderin gününde ödenmemesi halinde iki haklı ihtar nedeniyle fesih hali düzenlemiştir. Davacı taraf bu tahliye nedenlerine dayanmamaktadır. Bu nedenle mahkemece davacının dayandığı sebep (TBK'nun 331.mad.) nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın temerrüt nedeniyle tahliye davası olarak nitelendirilmek suretiyle kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” Şeklinde belirtilmiştir.

Burada çok dikkat edilmesi gereken bir durum da ülkemizin şu an içinde bulunduğu ağır ekonomik koşulları da düşünürsek Yargıtay’ın kira bedelinin yeni dönem için artırılmasının mümkün olduğu durumlarda sözleşmedeki kira bedelinin rayiç bedelin altında kalmasını sözleşmeyi sona erdirebilmek için önemli bir sebep olarak saymamasıdır. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/5302 E. ve 2013/15984 K. sayılı kararında; “Öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü olayların varlığının ortaya konulması gerekir. Davacı bölgedeki olağan gelişme sayılabilecek durumlar haricinde, kira sözleşmenin imzalamasından sonra olağanüstü sayılabilecek olayların varlığını kanıtlayamamıştır. Kaldı ki kira sözleşmesi 5 yıl süreli olup, dava tarihi ve karar verilen tarih itibariyle bir yıldan az bir zaman kalması ve sözleşmedeki kira parası ile rayiç kira bedelleri arasındaki farkta nazara alındığında sözleşmenin çekilmez hale geldiği söylenemeyeceğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetli değildir.” şeklinde karar vererek sadece kira bedelinin rayiçlerinin altında kalması durumunu sözleşmenin feshi için önemli bir neden olarak sayılamayacağını belirtmiştir. Bunun yanında geçtiğimiz günlerde de çokça haberlerini duyduğumuz kira artışı konusunda anlaşamayan kiraya verenler ve kiracılar arasında tartışmalar yaşanması ve hatta haberlere de yansıdığı gibi kira artışını kabul etmeyen kiracıların ev sahipleri tarafından öldürülmesi haberleri ne yazık ki artmış durumda. Umuyoruz ki bu hususların önüne geçilecek düzenlemeler getirilip bu olumsuzlukların ve can kayıplarının artması bir an önce engellenecektir.

   İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.