KİRA SÖZLEŞMELERİNDE MERAK EDİLEN SORULAR VE CEVAPLARI – AV. MURAT TEZCAN – AV. ESRA EYLÜL SULUKAN

Mal Sahibi Açısından (Kiralayan + Edinen)

1. İçinde kiracısı olan bir konutu satın aldığı zaman, mal sahibinin kiracıyı çıkarma hakkı var mı?

– TBK m. 310/1 uyarınca kiralananın devriyle birlikte yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı durumuna gelmiştir. Dolayısıyla, kiraya veren sıfatına haiz olan yeni malikin genel hükümlere göre fesih hakkı bulunmaktadır. Kiraya ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi için düzenlenmiş genel hükümlerine göre; kiracının temerrüdü, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunun ihlali, taraflar için kira ilişkisi çekilmez bir hal alması ve kiracının iflası durumlarında kiraya verenin fesih hakkı bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nu 350. Maddesindeki düzenlemede tahliye sebepleri sayılmıştır; yeni malikin gereksinimi, inşa ve imar sebepleriyle kiracıyı açacağı tahliye davası ile konuttan çıkarma hakkı bulunmaktadır. Şöyle ki; yeni malik kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih bildirimi süresine uyarak bir ay içerisinde tahliye davası açabilir. Tahliye davası sözleşmeyi sona erdirmesi sebebiyle bir yenilik doğurucu dava niteliğinde olmasının yanında tahliye hükmü nedeniyle de eda davası olarak karşımıza çıkar.

Kiracının konuttan çıkarılması sonucunda yeni malikin TBK’nun 355.maddesine göre yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır. Yeni malik gereksinim sebebiyle kiracıyı konuttan çıkardığında Türk Borçlar Kanunu’nun 355/1 hükmü gereğince kiralananı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca kiraya veremez. İnşa ve imar sebepleriyle kiracı konuttan çıkartılmışsa yine TBK 355/2 gereğince; eski hali ile, üç yıl geçmedikçe yeniden kiralanamaz. TBK m. 355/2 hükmü eski kiracıya kiralanan üzerinde öncelik hakkı vermiştir. Şöyle ki; kiraya veren, kiralananı bu üç yıl içerisinde tekrar kiraya vermek isterse eski kiracının öncelik hakkını yapacağı yazılı bildirim ile sonlandırması gerekir. Eski kiracı öncelikli kiralama hakkını yazılı bildirim kendisinde ulaştıktan bir ay içerisinde kullanması gerekmektedir. Aksi takdirde, yazılı bildirimin üzerinden bir aylık süre geçtikten sonra, bu hakkını kullanamaz.

2. Kiracısı olan konutu alan mal sahibinin, kirayı değiştirme hakkı var mı? (Mevcut kira piyasa koşullarının gerisinde kaldı vs.)

– Yeni malik önceden yapılmış olan sözleşmenin tarafı sıfatına haizdir ve o sözleşmede kendisine düşen borçları yerine getirmelidir. Dolayısıyla, kira bedelindeki değişim ancak yenileme döneminde ve TBK m. 344’e göre tüketici fiyat endeksini aşmayacak oranda belirlenebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi gereği, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra, yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıl sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirlenir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesine göre, kira bedelinin tespiti için açılacak olan dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

3. Kiracı kirayı ödemiyor, tahliye etmiyor. Nasıl bir yol izlenebilir?

-TBK m. 352/2 gereği kiraya veren, kira bedeli ödenmediği için kiracıya aynı kira süresi içinde iki adet yazılı, haklı ihtarda bulunmuş ise kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirmesi sebebiyle yenilik doğurucu dava özelliği taşırken tahliye hükmü nedeniyle de eda davası niteliğindedir.

İcra İflas Kanunu 269 hükmü uyarınca kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla icra takibi, ödenmeyen kira bedelleri için gündeme gelebilir. Takibe itiraz edilmez ise tahliye kararı verilir. Ancak ödenmeyen kira bedellerini kiracı öderse tahliyesi istenemez.

4. Mevcut devam eden kira sözleşmesinde, kira düşük kaldı neler yapabilir mal sahibi?

– Kira bedeli, sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflarca serbestçe belirlenir. Fakat TBK zayıf olan tarafı korumak amacıyla bu özgürlüğe bazı sınırlamalar getirmiştir. Taraflar sözleşmede bir oran belirlemişse bu oran tüketici fiyat endeksinden yüksek olamaz. Taraflar oran belirlememişse hâkim hakkaniyete göre tüketici fiyat endeksini baz alarak kira bedelini belirler.

Bu durumda kira tespiti davası mal sahibi tarafından açılabilir. Kira tespiti davaları, mevcut bir kira sözleşmesi var ise açılması mümkündür. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan bir dava türüdür. Herhangi bir süreye tabi değildir. Fakat yeni döneme etki etmesi istenen kira tespiti davası, yeni dönemde 30 günlük süre içinde kira tespiti davası açılması gerekir. Açılacak bu tespit davasından önce mutlaka kiracıya ihtarda bulunulması gerekir. 30 gün içinde dava açılmadı ve ihtar da yapılmadıysa belirlenecek kira bedeli bir sonraki kira dönemine etki eder.

5. Mal sahibinin, evinden kiracısını çıkarabilmesinin hukuki adımları nedir?

– Mal sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesinin dışında TBK m. 354 gereği 350-351-352’de belirtilen sebeplerle sınırlı olarak tahliye edilebilir. Tahliye davası için yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Tahliye davasının açılmasını gerektiren sebepler:

• Kiraya verenin kendisi, eşi ya da üst veya alt soyunun bir konuta ihtiyaç duyması
• Kiralananın onarım nedeniyle kullanılması imkânsız hale gelmesi
• Kira sözleşmesi sırasında kiralananın satılması nedeniyle yeni malikin kendisinin, eşinin, alt ya da üst soyunun ihtiyaç duyması
• Kiracının belli bir tarih için tahliye taahhüdü vermesinin ardından bir ay geçmesine rağmen tahliye etmemesi

1 yıldan daha az süreli imzalanmış kira sözleşmelerinde kiraya veren kiracıya kira borcunu ödememesi sebebiyle 2 haklı ihtarda bulunmuş ise kiraya verenin tahliye davası açması için beklemesi gereken süre 1 aydır. 1 yıldan daha fazla süreli sözleşmelerde ise tahliye davasının açılması için 2 haklı ihtara ek olarak herhangi bir süre şartı aranmaz fakat kira yılının bitmesi beklenmelidir.

6. Ev satışı öncesinde, satan kiralayan tahliye taahhüdü alabilir mi? 

– Tahliye taahhüdü, hangi tarihte tahliye edileceği belirtilmek üzere TBK m. 352/1 uyarınca kiraya verene karşı, kiracı tarafından bizzat veya yasal temsilcisi tarafından yazılı olarak, kira sözleşmesinin üzerinden makul bir süre geçmesi üzerine yapılır. Tahliye taahhüdü o anda kiraya veren kimse ona karşı yapılacağından satış öncesi, satan kiralayan tahliye taahhüdü alabilir fakat taahhüt yerine getirilmediğinde dava veya icra yoluyla tahliye mutlaka kiraya veren tarafından yapılmalıdır. Kiraya veren sıfatına haiz olmayan malikin dava hakkı yoktur. Yeni malik ancak eski malikin halefi sıfatıyla dava açabilir.

Kiracı Açısından

1. Düzenli artırım ile kirasını ödeyen kiracıdan, sürekli artırım isteyen kiracı ne yapabilir?

– Kira bedeli, sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflarca serbestçe belirlenir. Fakat TBK zayıf olan tarafı korumak amacıyla bu özgürlüğe bazı sınırlamalar getirmiştir. Taraflar sözleşmede bir oran belirlemişse bu oran tüketici fiyat endeksinden yüksek olamaz. Taraflar oran belirlememişse hâkim hakkaniyete göre tüketici fiyat endeksini baz alarak kira bedelini belirler. Böyle bir durumda kiracının kira tespiti davası açması gündeme gelebilir veya sürekli artırım durumu, TBK m. 331 uyarınca kiracı için sözleşmenin sürdürülmesini çekilemez hale getiriyorsa fesih bildirim süresine uyulmak suretiyle fesih de mümkündür.

2. Kontrat devam ederken, mal sahibi kiracının çıkmasını isterse kiracı ne yapabilir?

-TBK m. 347 hükmü gereği, kiraya veren kira süresinin bittiğine dayanarak kira sözleşmesini sonlandıramaz. Kira sözleşmesi, belirli bir süre için belirlenmişse ve sürenin bitiminden en az 15 gün öncesinde yazılı olarak bildirim yapılmamışsa kira sözleşmesi, aynı koşullar ile bir yıl daha uzar. Kiraya veren ancak on yılın sonunda hiçbir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahiptir. Kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ve fesih hakkı veren haller dışında kiraya veren, yasal fesih bildirim süresine uysa bile sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, kiracı evden çıkmak zorunda değildir. Mal sahibinin çıkarma için haklı nedenleri bulunduğu durumlarda bu mümkündür. Bu nedenlerin başında kira bedelini ödeme borcunda kiracının temerrüde düşmesi gelir. Haklı sebep olmaksızın mal sahibi kiracının kontrat bitmeden çıkmasını isterse mal sahibinin bazı külfetlere katlanması gerekir. Şimdi oturulan ev için ödenmiş olan emlakçı komisyonu talep edilebilir. Çünkü çıkma nedeniyle yeni tutulacak ev için de komisyon ödenmesi gerekecek bunun dışında bulunan evin kirası hali hazırda oturulan yerdeki kira bedelinden daha yüksekse mevcut kira sözleşmesinin bitmesine kaç ay kaldıysa o aradaki kira farkı da talep edilebilir. Ayrıca taşınma için gerekecek nakliye ücreti de talep edilebilir. Taşınılan yer için elektrik, su, internet bağlatılmak zorunda kalınacaksa ve bunun için hem zaman hem para kaybı olacağından bunlar da talep edilebilir. Yine taşınılacak yerde temizlik, usta vs. ihtiyaçları varsa bunlara harcanacak ücretler de talep edilebilir. Bunların yanı sıra şu an oturulan yer iş yerine yakın olduğu için tercih edildi ise yeni bulunacak yer ve iş yer arası daha uzak olacaksa ve işe araçla gidiliyorsa km hesabı yaparak ve zaman farkı da göz önünde bulundurulduğunda aradaki fark talep edilebilir. Bu bedeller sözleşmede kalan süre kadar talep edilebilir. Mal sahibi bu ödemelere karşı çıkar, kabul etmezse onun yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkeme’sine dava açarak talepte bulunulabilir. Bu davada zamanaşımı 10 yıldır.

3. Kontrat süresinden önce ayrılmak isterse (ister ilk kontrat yılı bitmeden ister yenilendikten sonraki sene içinde) ne yapması gerekir, sorumluluğu kontrat bitimine kadar mıdır?

-Kiracının erken tahliyesi mümkündür fakat TBK m. 325 gereği, sorumluluğu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süre içinde devam eder. Yani bu süre içinde kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmek zorundadır. Makul süre için Yargıtay’ın 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2012/9698, K. 2013/518 sayılı kararında şu ifadeler yer almıştır: “…Davalı kiracı kiralananı sözleşme süresi bitmeden önce tahliye etmiştir. Kiralananın kiracı tarafından erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumludur. Kiralayanın ise tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gayret göstererek zararın artmasını önlemesi için kendine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Bu halde davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibaret olup mahkeme kiralananın aynı şartlar altında ne kadar zamanda kiraya verilebileceğini araştırmalı ve sonucuna göre hüküm tesis etmelidir. Mahkemece, keşfe katılan bilirkişi kurulundan bu konuda ek rapor alınması veya gerekirse mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle yeniden keşif yapılarak kiralanan taşınmazın aynı şartlarla ne kadar zamanda kiraya verilebileceği konusunda bilirkişi raporu aldırılmak suretiyle, makul sürenin belirlenmesi gerekirken, eksik inceleme ile bilirkişiye başvurulmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” Dolayısıyla, makul süre, durum ve koşullara göre farklılık gösterebilmektedir.

Süreden önce kiraya veren benzer sayılabilecek koşullarda başka bir kişiyle kira sözleşmesi yaptığı anda eski kiracının sorumluluğu sona erer. Tarafların erken tahliye nedeniyle anlaşma yapması mümkündür fakat anlaşma yapılamadıysa kiraya veren, erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı için dava açma hakkına sahiptir. Bu dava da mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi raporu neticesinde muhtemel kiralama süresi ve buna bağlı olarak da kira alacağı tespit edilir. Tahliye için kiracının taşınmazı boşaltması tek başına yeterli değildir. Tam bir tahliye için anahtarın da kiraya verene uygun biçimde teslim edilmiş olması gerekir.