Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

Kira uyuşmazlıklarının son zamanlarda oldukça artmasıyla birlikte sulh hukuk mahkemelerinin iş yükü de fazlasıyla artmıştır. Kiralanan taşınmazların çoğunluğunun konut olarak kiralanıyor olması sebebiyle bu konuda uyuşmazlık sayısının artması da ülkemizde artık sosyal bir sorun haline gelmiştir denebilir. Kamuoyunda 7. Yargı Paketi olarak bilinen çeşitli kanun değişikliği ile genel itibariyle kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunulması zorunlu hale gelmiştir. Ancak her kira uyuşmazlığına ilişkin dava açılmadan evvel arabulucuya başvurmanın zorunlu olmadığını vurgulayalım. Örneğin; kiralanan yerin ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar istisna olarak sayılmış, zorunlu arabuluculuk kapsamına dâhil edilmemiştir.

Çalışmamızın asıl konusu son zamanlarda oldukça gündemde olan kira uyuşmazlıklarına ilişkin olarak arabuluculukta anlaşılması üzerine taraflardan birinin anlaşmaya aykırı hareket etmesi sonucunda ne yapılacağına ilişkindir. Aslında yeni değişiklikle kanuna eklenen hüküm çok açıktır. Şöyle ki; Arabuluculuk Kanunu md 18/B 3.fıkra hükmü ile kanunun 18/B kapsamına giren uyuşmazlıklarda anlaşma belgelerinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınmasını zorunlu kılmıştır. Dolayısıyla;

• Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

bakımından düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması zorunlu kılınmıştır.

Her ne kadar Arabuluculuk Yönetmeliğinin 21. Md 6. fıkrası “Taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır.” hükmünü içerse de Arabuluculuk Kanunu md 18/B anlaşma belgelerinin icra edilebilirliği için şerh alınmasını zorunlu kılmaktadır. Zira 6325 sayılı Arabuluculuk Kanununun 18 md 4. Fıkrası uyarınca “Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır.” hükmünü içermektedir. Bu hüküm 28/3/2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanunun 35 inci maddesiyle “Taraflar “Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç” ibaresi eklenmek suretiyle değiştirilmiştir. Dolayısıyla anlaşma tutanağına vekillerle birlikte taraf asiller de imza atsa kanuna göre anlaşma belgelerinin icra edilebilirlik şerhinin alınması zorunludur.

İcra edilebilirlik şerhinin alınması ise yargı sistemimizdeki iş yükünü ve yoğunluğunu göz önüne alırsak oldukça uzun süreler alabiliyor. Dolayısıyla bu uygulamanın işlevselliği tartışılmaya oldukça müsaittir. Zira bu durum genelde kiraya verenler aleyhine sonuç doğurabilmektedir. Nitekim kiraya verenler açısından arabulucuda anlaşmanın kiraya verenlere fayda sağlamaktan çok haklarını elde etmekte daha da uzun süreler almasına sebep olabilmektedir. Zira arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların anlaşması halinde arabulucu ve taraflarca düzenlenecek son tutanakta tarafların anlaştıkları belirtilen uyuşmazlıklarla ilgili olarak anlaşmaya aykırı hareket edilmedikçe artık dava açılabilmesi mümkün değildir. Ancak tarafların söz konusu anlaşma belgesine uygun hareket etmemeleri halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak icra edilebilirlik şerhi alınabilecektir. Şu an uygulamada gördüğümüz ise icra edilebilirlik şerhlerinin bile en az 4-5 ay gibi sürelerde verilebilmesinin hatta bazı durumlarda 1 yılı aşkın sürelerde verilmesinin oldukça sıkıntılı olmasıdır. Keza icra edilebilirlik şerhi için Sulh hukuk mahkemelerine başvuruda bulunulmakta ve çekişmesiz yargıya ilişkin hükümler uygulanmaktadır.

Uygulamada gördüğümüz sıkıntı ise icra edilebilirlik şerhine ilişkin hükümler yönünden istinaf yolu açık olduğu için kiracı hükmü istinafa taşımakta ve süreç çok daha fazla uzamış olmaktadır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus icra edilebilirlik şerhine ilişkin karara karşı kiracı istinaf kanun yoluna başvursa dahi kiraya verenler sulh hukuk mahkemesinin verdiği icra edilebilirlik kararının kesinleşmesini beklemeden icra takibi yoluyla kiracının tahliyesinin sağlayabileceklerdir.

Bu hususlarda Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından verilen 10.01.2024 tarihli bir karar dikkat çekmek isteriz. Uyuşmazlıkta ilk derece mahkemesi arabuluculuk anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verilmesi istemini kabul etmiş ancak olayda karşı tarafa yani kiracıya dava dilekçesi daha doğru bir ifade ile talep dilekçesini tebliğ etmemiştir. Bunun üzerine hüküm karşı tarafça istinaf edilmiş ancak istinaf sebepleri arasında talep dilekçesinin tebliğ edilmediğine ilişkin bir itiraz yer almamıştır. İstinaf merci ise çekişmesiz yargı işlerinde re’sen araştırma ilkesi geçerli olduğundan bu durumu re’sen gözeterek başkaca hiçbir istinaf sebebini incelemeksizin “Somut olayda; icra edilebilirlik şerhi verilmesi istemine ilişkin talep dilekçesinin karşı tarafa tebliğ edilmediği, bu suretle hukuki dinlenilme hakkının ihlal edildiği ve taraf teşkilinin de sağlanmadığı anlaşıldığından istinaf başvurusunun kabulüne karar vererek ilk derece mahkemesi kararını kaldırmıştır. (ANK. BAM 15. HD. 2023/4090 E. 2024/21 K. 10.012024 T.)

Sonuç olarak kira uyuşmazlıklarına ilişkin olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında tarafların anlaşmaya varması halinde anlaşmaya aykırı taraf aleyhine dava veya takip yoluna başvurmadan evvel anlaşma tutanağının icra edilebilirliğinin şerhinin alınması zorunludur. Anlaşma tutanağının vekillerle birlikte asillerin imzalaması halinde de şerhin alınması zorunludur. İcra edilebilirlik şerhi çekişmesiz yargı işidir ancak basit yargılama usulüne ilişkin hükümler uygulanmaktadır. An önce bahsettiğimiz BAM kararından da görüleceği üzere bu talepte re’sen araştırma ilkesi geçerli olduğundan yargı mercilerinin talep dilekçesini ve sair belgeleri karşı tarafa tebliğ edilmesi gibi diğer tüm usulü işlemlerin yapılıp yapılmadığını incelediğini unutmadan süreci bu şekilde yönetmeye dikkat ve özen göstermek gerekmektedir.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

https://www.youtube.com/watch?v=yBMG_-zFJG0&t=181s