KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK YERLER – AV. MURAT TEZCAN – AV. ESRA EYLÜL SULUKAN

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörüldüğü üzere; anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denilir ve kat malikleri bu yerler üzerinde kullanma hakkına arsa payları oranında sahiptirler. Yine Kanunda öngörüldüğü üzere kat malikleri ortak yerlerin kapsamını sözleşme ile belirleyebilirler.

KMK 4. Maddede bu madde ile sınırlı olmamakla birlikte ortak yerler sayılmaktadır; temeller ve ana duvarlar, kiriş, kolon, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, ana giriş kapıları, merdivenler, asansör, genel kömürlük ve garajlar, kalorifer daireleri, genel su depoları, sığınma yerleri, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları yangın emniyet merdivenleri ortak yerler olarak nitelendirilir.
Ortak yerlerde hak ve yükümlülükler üzerinde durulacak olursa; KMK 16/1 uyarınca her kat maliki anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Söz konusu ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payları bağımsız bölümdeki mülkiyete bağlıdır. Yine KMK 16/2 uyarınca, kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerde aksi kararlaştırılmadığı sürece arsa paylarına göre bu kullanma haklarını kullanabilirler. Ancak bazı ortak yerler vardır ki bunlara arsa payları ne oranda olursa olsun her kat maliki eşit olarak kullanma imkanına sahiptirler. Bunlar; asansör, apartman girişi, genel merdivenler, yangın merdivenleri gibi niteliği gereği eşit kullanma hakkı olması gereken ortak yerlerdir.
Bir kat maliki, diğer kat malikinin ortak yerleri kullanmasını engellediği takdirde, KMK 33 gereği ona karşı taşınmazın bulunduğu sulh mahkemesinde elatmanın önlenmesi davasının açılması mümkündür. Bunun için yöneticinin veya kullanım hakkı engellenen malikin başvurması yeterlidir.

Kat maliklerinin ortak yerlerde paylı mülkiyetin sonlandırılmasını isteme hakları yoktur. Keza, herhangi bir kat malikinin bağımsız bölümünü satışı sırasında diğer kat maliklerinin yasal önalım hakkı da bulunmamaktadır.

KMK 18 uyarınca; kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek ortak yerleri ve eklentileri kullanırken dürüstlük kuralına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Bu hükümdeki yükümlülükler sadece kat maliklerini değil, aynı zamanda bağımsız bölümdeki kiracıyı, oturma hakkı sahibini veya bölümden herhangi bir şekilde yararlanan kişiyi de bağlamaktadır. Şöyle ki kiracı, sükna hakkı sahibi kişi veya yararlanan kişi kat maliki ile müteselsilen sorumludur.

KMK 19 uyarınca; kat maliklerinden biri, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak yine ilgili madde gereği; ortak yer ve tesislerdeki bozukluk anayapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiği takdirde ve acilen müdahale edilmesi gerektiğinde ve anayapının güçlendirilmesi zorunluluğu doğduğunda gerekli rıza şartı aranmaz. Bu hükmün uygulanmasının aksine fiilde bulunan kat malikleri için, diğer kat maliklerinin her birinin eski hale getirme davası açmaya hakkı vardır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin kararına göre; “Anayapının terasına sadece davalının bağımsız bölümünden çıkışının olması, buranın ortak yer olma niteliğini değiştirmez. Böyle bir durumda teras maliki terası olduğu gibi kullanabilirse de, tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı izni olmadıkça, inşaat tesis ve değişiklik yapamaz.” (Yarg. 18HD, 27.09.2012, 7964 E. /10265 K.)

Yargıtay’ın vermiş olduğu bir karara göre; bir kat malikinin diğer kat maliklerinin rızasını almadan , binanın çatısında güneş enerji sistemi kurdurmasını, sistemin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına karşılık gelecek kısmını aşmaması, çatıda bu iş için bütün bağımsız bölümlere yetecek yer olması, bütün kat maliklerinin bu sistemi kurması durumunda anayapının statiğinin zarar görmemesi, diğer bağımsız bölümlere zarar vermemesi ve teknik şartlar altında KMK 19’a aykırı görmemiştir.(Yarg. 18.Hukuk Dairesi, 18.10.2001, 8192 E. /9047 K.)

Yargıtay’a göre; güvenlik nedeniyle balkona takılan demir parmaklık, balkonu bağımsız bölümün iç hacmine katacak nitelikte olmamalı ve üst kattaki bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye sokmamalıdır. Parmaklığı oluşturan dikey çubuklar arasındaki yatay çubuklar basamak işlevi görerek üst kata çıkılmasını ve üst kattaki bağımsız bölüm için tehlike yaratması bu bölümlerin kaldırılmasına karar verilmesini gerektirir.(Yarg. 18.HD, 21.05.2012, 3702/5944)

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülükleri vardır. KMK 2020 uyarınca, kat maliklerinden her biri, aralarında aksi kararlaştırılmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Yine KMK 20 uyarınca; bir kat maliki ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçtiğini veya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek kendisine düşen giderlerden kurtulamaz. Örneğin; zemin katta oturan bir kat maliki asansörü kullanmadığı için asansör giderlerine katılmaktan kaçınamaz veya yine zemin katta oturan malik çatı masraflarından kaçınmayı talep edemez. Bu madde hükmüne aykırı davranan her bir kat maliki için; yönetici veya diğer kat malikleri anataşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakim müdahalesi isteyebilir, icra takibi yapabilir. Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.(KMK 20)

Yargıtay’a göre; bağımsız bölümünün malikleri tarafından kullanılmıyor olması da bunların ortak giderlerde sorumlu tutulmamaları sonucunu doğurmaz. ( Y18HD, 22.01.2015, 12082/996)

KMK 25/1 uyarınca; kat maliklerden biri kendisine düşün borçları ifa etmemesi ile kat mülkiyetini diğer kat malikleri için çekilmez hale getirmişse, hakimden çekilmez hale getiren kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istenebilir. Çekilmezlik durumunun kat malikleri tarafından kanıtlanması gerekmektedir. KMK 25/3 gereği, kat malikinin kendisine düşen ortak gider ve avans borcunu ödemeyerek iki takvim yılı içerisinde üç defa icra veya dava takibine maruz kalması; sulh hukuk hakimi tarafından verilen emre rağmen bir yıl boyunca diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrar etmesi, kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane gibi ahlaka aykırı amaçlar için kullanılması durumunda, bu kat malikinin diğerlerinin haklarını çekilmez hale getirdiği varsayılır

     İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.