Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA AİDAT BORCU

Apartmanda veya bir site içerisinde oturan kat maliklerinin veya kiracıların merak ettiği konulardan bir tanesi de apartman giderlerinden kimlerin sorumlu olacağı konusudur. Aidat borcu dediğimiz bu bedel apartman veya site yönetimi tarafından ortak kullanım giderlerini karşılamak için her ay düzenli olarak alınan bedeldir. Apartman giderlerinin karşılanması için aidatların düzenli olarak alınması gerekmektedir ancak çoğu zaman bina sakinleri düzenli olarak aidat ödemekten kaçınmaktadır. Bunun en temel sebeplerinden biri de özellikle günümüz şartlarında kira bedeline veya apartmanın özelliğine oranla fahiş miktarlarda belirlenen aidat borçlarıdır.

Bu konularda ne yapılabilir sorusuna geçmeden önce aidat borcundan kimin sorumlu olacağı ve ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda kiracı için tahliye sebebi olup olamayacağına da kısaca değinmemiz gerekmektedir:

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin en temel borçlarından bir tanesi ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılma borcudur. Kanunun 18. Maddesinde düzenlenen yan giderlerden sorumlu olmaya ilişkin hüküm uyarınca, payına düşecek gider ve avans (yan gider, aidat) borcundan ve gecikme tazminatından kiracı ve diğer faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağı düzenlenmiştir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ise, kiracının aidat borcunun, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmasıdır. Yani; tekrar etmek gerekirse apartman yönetimine karşı ortak gider ve aidat borcundan kural olarak malikin sorumlu olduğu; buna karşın kiracının ise kat malikiyle birlikte söz konusu borçtan kira miktarı kadar her ay için müteselsilen sorumlu olduğudur. Ancak belirtelim ki kiracıların kat malikleriyle birlikte aidat borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmuş olmaları, kat maliklerinin aidat ödeme sorumluluklarını ortadan kaldırmamaktadır. Bununla birlikte az önce de değindiğimiz gibi kiracının bu borçtan sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlı olacaktır. Dolayısıyla kiracı, kira bedelinden daha fazla olan aidat borcunun kira bedelini aşan kısmını ödemekle yükümlü değildir.

·         Peki, kat malikinin ödemekle yükümlü olduğu aidat borcu bu şekilde de tahsil edilemezse ne yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesinde bu konuya açıklık getirilmiştir. Buna göre aidat borcu ödenmezse, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri ipotek hakkı tesis edebilecektir. Bu düzenleme özellikle günümüzde sosyal hayatın vazgeçilmezi haline gelen apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanabilmesi ve yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi için herhangi bir boşluğa mahal vermeden kat maliklerinin borcunu bir şekilde tahsil edebilmenin önünü açmıştır.

Kat malikinin aidat ve ortak giderlerden sorumluluğu sözleşmeyle de ortadan kaldırılamaz. Malikin kiracı ile yaptığı kira sözleşmesi ise iç ilişkiye ait olup sadece tarafları bağlar, apartman yönetiminin malike karşı dava açmasını engellemez. Burada değinmemiz gereken bir başka husus da kat maliklerinin veya kiracıların ortak alanları kullanmadıkları veya kullanmaya gerek olmadığını ileri sürerek aidat ödeme yükümlülüğünden kaçınıp kaçınamayacaklarıdır. Kanunun 20. Maddesinde bu hususa da açıklık getirilmiş olup “ Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” Şeklinde düzenlenmiştir. Düzenlemede açıkça ortak alanları kullanmama sebebiyle bu alanlara ilişkin giderlerden kaçınılamayacağı belirtilmiştir. Örneğin; giriş katta oturan bir kat maliki veya kiracı asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderlerine ilişkin kendisine düşen aidat miktarını ödemekten kaçınamayacaktır.

·         Peki, aidat borcunun ödenmemesi sebebiyle kiracının tahliyesi istenebilir mi?

Kat malikinin, taşınmazını kiraya vermesi durumunda aidat borcundan kiracının da malikle birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu söylemiştik. Bu durumda aidat borcunun ödenmemesi durumunda, aidat borcunun alacaklısı konumunda bulunan site yönetiminin ödemeyi her iki taraftan da dava ya da icra takibi yoluyla talep etme hakkı bulunmaktadır. Yalnız burada da dikkat edilmesi gereken, taşınmaz maliki ile kiracının iç ilişkisine yönelik olarak kiracının borcunun kira bedeli ile sınırlı olduğudur. Kiracının müteselsil sorumluluğu kiraya verenin borcuna yönelik bir güvence teşkil etmektedir. Dolayısıyla aidat borcunun ödenmemesi sebebiyle kiracısını tahliye etmek isteyen kiraya verenin yapacağı şey Borçlar Kanununda düzenlenen temerrüt hükümlerine dayanarak tahliye talebinde bulunmak olacaktır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi kiracının aidat borcunu ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya verenin kiracıya karşı başvurabileceği yolları düzenlemiştir. Bu hükme göre kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda kiraya veren kiracısına ihtarname göndererek süre verecek, bu süre içerisinde de ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedebilecektir. Kiraya veren bu sebeple kiracı aleyhine tahliye davası açabilecek, bu yolla taşınmazı boşaltabilecektir. Yalnız kiraya verenin bu nedenle tahliye davası açılabilmesinin şartı ihtarname göndermeden önce mevcut aidat borcunu yönetime ödemesi gerektiğidir. Zira aksi halde rücu koşulları oluşmayacak bu nedenle temerrüt durumu söz konusu olmayacağından tahliye davası reddedilecektir.

Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir:

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/4516 E. 2018/2187 K. Ve 14.2.2018 tarihli kararında; ''Davacı tarafından başlatılan icra takibinde apartman genel giderlerinin de davalıdan tahsili istenmiş olup, kiralayan, apartman genel giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kiracının ödemesi gereken apartman genel giderini ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez. Davacı tarafından takipte istenen genel gider borçlarının ödendiğine dair herhangi bir belge de dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu durumda mahkemece davacının icra takibine konu aidat borçlarını ödeyip ödemediği üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.''

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 7.12.2015 T. 2015/7615 E. 2015/10750 K. sayılı başka bir kararında da; “Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Kiraya veren aidat bedellerini ödediğini kanıtlayamadığına göre 380,00-TL aidat bedelinin istenen alacak miktarından mahsup edilerek kalan miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, bu durum dikkate alınmaksızın karar verilmesi doğru değildir.” şeklide karar verilmiştir.

·         Fahiş aidat miktarlarının ve artış oranlarının önüne geçilmesi için neler yapılabilir?

Özellikle son zamanlarda %25 kira artış sınırının da getirilmesi ile birlikte aidat bedeline gelen zamların sınırının ne olacağı konusu gündeme geldi. Son dönemde asgari ücrete gelen %34’lük zamdan sonra aidat miktarlarına %70’e varan fahiş zamların gelmesi konusunda Bakanlığın (Çevre Şehircilik) harekete geçtiği ve yakın zamanda bir düzenleme geleceği konusunda çalışmalar yapıldığı duyuruldu. Bakanlığın site aidatlarına ilişkin projesinde site yönetimlerinin profesyonel şirketlere devredileceği ve aidata yapılacak zamların da %30’luk bir tavan sınırlaması olacağı öngörülüyor.

Bir öneri olarak özellikle aidat miktarlarının nasıl belirleneceği ve artışların nasıl yapılması gerektiği ile ilgili olarak; en fazla taşınmazın yıllık kira bedelinin ortalamasının %20’si oranında bir aidat miktarı belirlenmesi ve kira artışı oranını geçmemek koşuluyla bir artış yapılması da bir öneri olarak sunulabilir.

   İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.