Av. Murat TEZCAN & Stj. Merve TAYANÇ

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE

SONA ERME HALLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı Borçlar Kanunun da yer almayan, doktrin ve içtihatlarla tanımı yapılan sözleşme türüdür. Buna göre işbu sözleşme; arsa sahibi ve yüklenici arasında akdedilen, konusunu yüklenicinin, arsa payı karşılığında arsa sahibine ait taşınmazda bağımsız bölüm ve bina inşası ile arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin devri borcunu üstlenmesi ve buna karşılık arsa sahibinin, kendisine ait arsa paylarının bir bölümünün mülkiyetini yükleniciye ya da üçüncü kişilere devir borcunu üstlenmesi çerçevesinde tarafların anlaşmasından alan, geçerliliği şekle bağlı karma bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır.

Sözleşmenin Şekli:

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesinin unsurlarından meydana gelen karma nitelikli bir sözleşmedir. Nitekim işbu sözleşmeyle arsa sahibi yükleniciye arsa paylarını devretmeyi, yüklenici de bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmektedir. Bu cihetle kat karşılığı inşaat sözleşmesi unsurlarını içerdiği sözleşmelerin şekline tabiidir. Sözleşme, noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterce düzenlenmeyen sözleşmeler resmi şekil şartına taşımadıkları için geçersiz sayılacaktır.

Yine kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi de şekil şartına tabiidir. Sözleşmenin feshi mahkeme kararıyla yapılmadır. Bunun tek istisnası ise tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERI NASIL SONA ERER?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ani edimli bir sözleşme olarak nitelendirilebilir. Ancak her ne kadar yüklenicinin meydana getirdiği eser ani edimli olarak düşünülse de eserin meydana getirilmesi süreci sözleşmeyi sürekli edimli olarak nitelendirilmeye sebebiyet vermektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında ise sözleşmenin geçici-sürekli karmaşık niteliğini haiz olduğunu hüküm altına almıştır.

Yapılacak olan bu nitelendirme kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi hükümleri bakımından çok büyük önem arz etmektedir. Nitekim kat karşılığı inşaat sözleşmesini ani edimli bir sözleşme olarak tanımlarsak sözleşmeden dönme gibi bir hal söz

konusu olduğunda yüklenici üzerine aldığı arsa payını arsa sahibine teslim edilecek; arsa sahibi de arza üzerindeki dönme anına kadar yapılan inşa edilen yapının bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edecektir.

Eğer sözleşmenin sürekli edimli niteliğine sahip olduğunu ifade edersek sözleşmeden dönmenin mümkün olmayacağı, sözleşmenin feshinin talep edileceği bilinmelidir. Bu halde yüklenici tamamladığı ölçüde arsa payı talep edebilecek, arsa sahibi de yükleniciye bir bedel ödemek zorunda kalmayacaktır.

Peki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erme sebepleri nelerdir?

A- ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VEYA FESHİ HALLERİ:

1- Yüklenicinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi:

Hukuk sistemimizde yüklenicinin eseri meydana getirmede temerrüde düşmesinin sonuçları oldukça ihtilafa yol açan bir konudur. Yüklenicinin eserin inşasına başlamış olması fakat teslim tarihinden önce eserin tamamlanmamış olması durumunda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının her somut olay bakımından menfaat dengesini sağlamayacağı düşüncesiyle sözleşmenin feshine karar verilmesi gerektiği kabul edilmelidir.

Yüklenicinin işi tamamlamaksızın temerrüde düşmüş olması ve arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması halinde sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkacak ve yüklenici sadece meydana getirdiği bölümün arsa sahibi üzerinde oluşturduğu malvarlığı artışın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilecektir. Buna karşılık; sözleşmenin feshi halinde sözleşme fesih anından itibaren ileriye etkili olacak şekilde sona erecek ve yüklenici o ana kadar emeğinin karşılığına karşılık gelen arsa payını elde edecektir. Buradan hareketle hangi hallerde sözleşmenin feshi yoluna başvurulabileceği sorusu gündeme gelmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 25.01.1984 tarih, 1983/3 E., 1984/1 K. Sayılı Kararı ile söz konusu sorunun cevabını vermiş bulunmaktadır. Karara göre; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından yüklenicinin temerrüde düşmesinde sözleşmeden dönme (TBK 125) yoluna başvurulabileceği, sadece somut durumun özelliğinin anılan madde hükmüne başvurulmasını haklı kıldığı haller için TMK m. 2/2 hükmünden faydalanması yoluna gidilmesi suretiyle sözleşmenin ileriye etkili fesih hükümleri uygulanarak

sonlandırılmasının imkan dahilinde olduğu kabul edilmiştir.

Yargıtay,     kat     karşılığı     inşaat     sözleşmelerinde     sözleşmenin     feshi     yoluna başvurulabilmesi için ayrıca % 90 ve üzeri inşaat tamamlama oranı aramakta ve inşaatta eksik

kalan işlerin sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmaması gerektiğinin de altını çizmektedir. Bu şartların gerçekleşmesi durumunda artık sözleşme ileriye etkili olarak sona ermektedir. Sonuç olarak inşaat %90 ve üzeri oranlarda tamamlandığı takdirde, arsa sahibi, sözleşmeden dönerek müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini talep edemeyecektir. Sözleşme ancak ileri etkili olarak feshedilebileceği için yüklenici inşaatı tamamladığı orandaki arsa payının kendi adına tescilini tapu iptal tescil davası ile talep edebilecektir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/3994 E. 2017/1768 K. sayılı kararında “inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.” [23. HD. 2016/5026 E. 2017/1923 K.; 23. HD. 2016/6432 E. 2017/1407 K.; 23. HD. 2015/8179 E. 2017/809 K. vd.]

2-   TBK m. 473/1 Çerçevesinde Arsa Sahibinin Yüklenicinin Sözleşme Konusu İşi Vadesinde Yetiştiremeyeceğinin Anlaşılması:

“MADDE 473- (1)Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Anılan maddeye göre yüklenicinin eseri meydana getirmedeki gecikmelerinden dolayı eserin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilemeyeceği anlaşılıyorsa arsa payı sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Bunun için aşağıda belirtilen iki şartın gerçekleştirilmesi gerekmektedir:

1- Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan asli yükümlülüğü olan inşaatın yapımında gecikmesi

2-  Yükleniciye işe başlama veyahut devam etmesi hususunda ihtar çekilerek uygun bir süre verilmesi (belirtmek gerekir ki; inşaatın süresinde bitirilmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa söz konusu ihtarın gereği bulunmamaktadır.)

3-  Arsa Sahı̇bı̇nin Yapının Ayıplı Olmasından Dolayı Sözleşmeden Dönmesi:

“MADDE 475- (1) Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

...

(3)Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz”

TBK’nin yukarıda belirtilen maddesine göre arsa sahibi ayıba karşı tekeffüle karşı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektir. Ancak sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için;

1-      Yüklenici tarafından inşa edilen eser kullanılmayacak da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplı bulunmalıdır.

2-      Yapılan eserin sökülmesi ya da kaldırılması yükleniciye aşırı zarar vermemelidir.

B- YÜKLENİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VEYA FESHİ HALLERİ:

1-  Yüklenicinin Öngörülemeyen Haller Nedeniyle Sözleşmeden Dönmesi

“a. Götürü bedel

MADDE 480- Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.

Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya

son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.”

Götürü ücret sözleşme tarihinde kesin olarak belirlenen eser bedelidir. Ancak götürü bedel, ekonomik kriz gibi yüklenicinin sermayesini olumsuz yönde etkileyen hallerde eserin tamamlanması için yeterli gelmeyebilir. İşte yüklenici, kanunun aradığı şartların bulunması durumunda götürü ücret kararlaştırılmış sözleşmeden dönebilme hakkına sahiptir. Sözleşmeden dönebilmesi için;

1- Tarafların öngöremeyeceği veya öngörülse de hesaba katılmayan olağanüstü durum bulunmalıdır.

2-   Söz konusu olağanüstü durum götürü bedel ile eserin yapılmasını güçleştirmeli ya da engel olmalıdır.

3-   Eserin yapılmasının güçleşmesinde yükleniciye kusur atfedilmemelidir.

4-        Yüklenicinin sözleşmeden dönme hakkından feragat etmemiş olmaması gerekmektedir.

TBK 480. Maddede de düzenlenen dönme veya fesih hakkı çerçevesinde kural olarak sözleşmeden dönme söz konusu olsa da yüklenici dürüstlük kuralının gerektirdiği ölçüde fesih hakkını kullanabilmektedir.

2-    Yüklenicinin Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle Sözleşmeden Dönmesi:

Arsa sahibinin, sözleşme kapsamındaki asli borcu taahhüt ettiği arsa payını yükleniciye devretmektir. Arsa sahibinin arsa payını devirde temerrüde düşmesi durumunda yüklenici sözleşmeden dönme hakkına sahip bulunmaktadır. Bu durumda yüklenici; arsa sahibinin kusursuzluğunu ispatlayamaması durumunda menfi zararını talep edebilmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki; eğer inşaat %90 veyahut daha fazla oranda tamamlanmış bulunuyorsa yukarıda da bahsedilen 1984 tarihli İBK gereğince sözleşmenin feshi yoluna gidilecektir. Bu noktada; yüklenici tamamladığı iş oranında arsa payı ve bağımsız bölümü talep edebilecektir. Eğer arsa payı sahibi kusuru bulunmadığını ispat edemezse, yüklenici elde edemediği arsa payı ve bağımsız bölümlerin değerini talep edebilecektir.

ARSA PAYININ DEVRİ VE ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARIN DURUMU:

Arsa sahibi arsa paylarını yükleniciye sözleşme kurulurken devredebileceği gibi eserin tamamlanmasından sonra da devredebilmektedir.

Arsa sahibinin arsa paylarını yükleniciye sözleşme kurulurken devretmesi durumunda yüklenici kendisine devredilen arsa payını üçüncü bir kişiye devredebilir. Yüklenicinin üçüncü şahıslara pay devrinden sonra temerrüde düşmesi ve bunun sonucunda arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 kapsamında korunmamaktadır. Bu durumda arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasını bu kişilere karşı açabilecektir.

Buna ilişkin olarak; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.05.2023 tarihli, 2021/ 194

E. ve 2023/411 K. sayılı kararında

“29. İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023üncü maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023üncü maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyiniyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez. Anayasa Mahkemesi 2014/12321 başvuru numaralı ve 20.07.2017 tarihli kararında da, bu durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlal edilmediğine karar vermiştir.” Şeklinde ifade edilerek iyiniyetli üçüncü kişilerinin kazanımlarının korunmayacağı hükme bağlanmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmeye konu arsa payları eserin tamamlanmasından sonraya bırakılmış olabilir. Bu durum arsa sahibinin lehine olan bir durum teşkil etmektedir. Zira yüklenici sermaye ihtiyacını karşılamak amacıyla arsa payını üçüncü bir kişiye devredemeyecektir. Yüklenici bu halde ancak üçüncü kişiyle satış vaadi sözleşmesi yapabilecektir. Dikkat edilmesi gereken nokta şudur ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması geçerlilik şartıyken Yargıtaya göre üçüncü kişi ve yüklenici arasında yapılan