Av. Murat TEZCAN & Stj. Merve TAYANÇ

KAT İRTİFAKI VE TAPU İŞLEMLERİ

Kat irtifakı bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır.

Kat irtifakı bir arsanın maliki ve paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulmaktadır. Bu nedenle de arsa payı kat irtifakından bağımsız olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla geçmez ve başka bir hakla da kısıtlanamaz.

“Madde 10- (1) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.”

Madde 11- “(1) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.”

Madde 13- “(1) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.”

Yukarıda maddelerden de anlaşılacağı üzere kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar ve resmi senedin tescil istemi sayılacağı ve kat irtifakının kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunacağı hükme bağlanmıştır.

Kat İrtifakı kurulmasının şartları:

1-      Ana yapının inşaatına ya hiç başlanılmamış ya da inşaat tamamlanmamış olmalıdır.

2-      İnşası gerçekleştirilecek yapıda bağımsız bölümler bulunmalıdır.

3-      Maliklerin tümünün istemde bulunması gerekmektedir.

4-      Resmi sözleşme düzenlenmelidir.

5-      Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen belgeler yerine getirilmiş olmalıdır.

KMK 12. MADDESINE GÖRE İSTENEN BELGELER:

1-      Mimari Proje

Mimari proje; 12. Maddenin a bendine uygun olarak ana taşınmazın dış cepheleri ve iç bölmeleri, bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve her bir bağımsız bölümün konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa paylarına ilişkin çizilen, ana taşınmazın maliki ya da paydaşları tarafından imzalanan ve imar mevzuatına uygunluğu yetkili kamu kuruluşlarınca onaylanan projedir. Kat irtifakının kuruluşu sırasında ibraz edilen projenin daha sonradan değiştirilmesi kat irtifakı sahiplerinin oybirliği ile gerçekleştirilmelidir. Bağımsız bölümlerin maliklerinin mülkiyet hakkı proje ile sınırlıdır. Bu nedenle mimari proje hem kat irtifakı için hem de kat mülkiyeti için büyük önem teşkil etmektedir.

·         Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3550 E. 2018/5812 K. Sayılı 20.09.2018 tarihli kararında; “2- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi ve eski hale getirme istemleri yönünden dikkat edilmesi gereken en önemli husus, tapu siciline esas alınan onaylı mimari projenin mahalline uygulanmasıdır. Buna göre; mahkemece, kat irtifakı kurulmasına, ya da kat mülkiyetine geçilmesine esas olan onaylı mimari projenin ve varsa tadilat projelerinin de celbedilip, mahallinde uzman bilirkişilere inceleme yaptırılarak mimari projeye aykırı imalat ve yapılaşmaların neler olduğunun tek tek tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Zira; bir yapının onaylı mimari projesi, doğrudan kamu düzenini ilgilendirir ve bu aykırılık mahkemece kendiliğinden dikkate alınır... İzah edilen nedenlerle; projesine aykırı imalatlara bütün bölüm maliklerinin açık veya zımni ortak bir rızaları bulunsa dahi, bu rıza onaylı mimari projenin önüne geçemeyeceğinden, projeye aykırılık halinde her bağımsız bölüm malikinin dava açabileceği dikkate alınarak, mahkemece onaylı mimari proje doğrultusunda karar verilmiş olması gerekirken; bunun aksine ana taşınmazdaki binaların farklı şekillerde yapıldığı, tek bir mimari proje tipi bulunmadığı, yapılmış olan tadilatların mimari güzelliği bozmadığı, sadece davalılar aleyhine dava açılmasının hak ve nesafet kurallarıyla bağdaşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi yerinde olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde ifade edilerek mimari projenin kamu düzenini ilgilendirdiğini ve bu durumun resen inceleneceği hüküm altına alınmıştır.

2-      Yönetim Planı:

KMK Madde 28 – “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik: 13/4/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.”

Yukarıdaki maddeye göre yönetim planı bütün kat maliklerini / irtifak hakkı sahiplerini bağlayıcı nitelikte, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticilerin alacakları ücretleri ve yönetimle ilgili hususları düzenleyen sözleşmedir.

Yönetim planı KMK’nin 12. Maddesi gereğince malik ya da maliklerin imzasını taşımalıdır. İlgili bağımsız bölümü sonradan devralanlar yönetim planında imzalarının olmadığı gerekçesiyle geçersiz olduğunu ileri süremezler zira 28. Maddeye göre yönetim planı kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağlamaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; bağlayıcılığın geçerli olması için yönetim planında düzenlenen hususlar kanunda belirtilen meselelere (yönetim tarzı, kullanım amacı ve şekli vs.) ilişkin olmalıdır. Bunların dışında başka bir hususa yönetim planında yer verilse dahi cüzi ve külli halefleri bağlamayacaktır.

·         KMK madde 10/5 “(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin (…)2 kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.”

Yukarıdaki madde hükmüne göre; bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, kat karşılığı inşaat, kat karşılığı temlik veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik

sözleşmesi yapılmışsa, yüklenici kat irtifakının tesisini ilgili idareden talep edebilmekte ve yönetim planında arsa malikinin imzası aranmamaktadır.

Son olarak belirtilmelidir ki; proje ya da yönetim planının verilmesi kat irtifakının kurulması açısından zorunlu olup eksik belge bulunmaktaysa Tapu idaresinin bu konuda özenli davranması ve kat irtifakının kurulması ve tescil işlemini gerçekleştirmemesi gerekmektedir.

Tapu Müdürlüğü Tarafından İstenen Belgeler:

1-      Kat irtifakı kurulması istenen taşınmaza ait tapu senedi, senet olmadığı takdirde taşınmazın bulunduğu ada ve parsel numarasını belirten belge

2-      Tarafların T.C. kimlik kartları veyahut pasaportları 3- Taraflara ait ikişer adet vesikalık fotoğraf

KAT İRTİFAKININ KURULMASI İŞLEMLERİ:

1-      Kat irtifakı için gerekli belgelerin (yukarıda açıklanmıştır.) tam olup olmadığı kontrol edilir. Tapu senedi varsa talep edilir yoksa taşınmazın ada parsel numarası talep edilir. Ada parsel numarası da bilinmiyorsa, kimlik bilgilerine göre TAKBİS üzerinden sorgulama yapılarak taşınmaz tespit edilir.

2-      İstemde bulunan kişiden kimliği istenir ve kimlik bilgilerinin doğruluğu tespit edilir.

3-      Taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurmaya engel bir kayıt olup olmadığının kontrolü için şerh ve beyanlar sütunu kontrol edilir.

4-      Tek kişinin talebi ile işlem yapılacaksa işlem belgesi, birden çok kişinin talebi ile kurulacaksa da resmi senet düzenlenir.

5-      Döner sermaye ücreti tahsis edilir.

6-      Resmi senet okunur ve taraflara imzalatılır. Ayrıca müdür ve işlemi hazırlayan memur tarafınca da imzalanır. Daire mührü ile mühürlenir.

7-      Bütün bağımsız bölümler için ayrı ayrı tapu senedi düzenlenir.

8-      TAKBİS üzerinden tescil yapılır. Kat irtifakı kurulan ana taşınmazın sayfasının “mülkiyet” bölümüne kırmızı kalemle “Kat irtifakı kurulmuştur. Tarih-Yevmiye" yazılmaktadır. Kat irtifaklı dairelerin tescili ise kat mülkiyeti kütüğüne yapılmaktadır. Edinme sebebi sütununa ise “Kat İrtifakı” yazılır. Her bir bağımsız bağımsız bölüm sayfasının beyanlar hanesine yönetim planı ve tarihi yazılır. Eklentisi olan bağımsız bölüm mevcutsa yine o bağımsız bölümün beyanlar sütununa (E.1 Su deposu) şeklinde belirtilir.

9-      Tapu kütüğü sayfasında bulunan sınırlamalar bağımsız bölümler üzerine de aktarılır.

10-  Tapu senedi alıcıya verilir ve alıcı tarafından resmi senede “Tapu senedini aldım.” yazılır ve imzalanır.

11-  Her bir bağımsız bölüm adına ayrı dosya açılır. Ancak işlem belgeleri ana taşınmazın parsel dosyasına takılır.

RESMİ SENET DÜZENLEMESİ VE KAT İRTİFAKININ TESCİLİ:

1.      Resmi Senedin Düzenlenmesi

Kat irtifakının kurulması için öncelikle tescilin yasal temelini oluşturan resmi sözleşmenin tapu memurlarınca düzenlenmiş olması gerekmektedir. Resmî senet, arsanın tek maliki veya bütün paydaşlarının istemi üzerine düzenlenmektedir, paydaşların hepsinin bu yönde bir talebi olmadıkça resmî senet düzenlenemez, bu yönde mahkemeden bir karar alınmasının da imkanı bulunmamaktadır.

Örnek:

Yukarıda özellikleri belirtilen 30 Ağustos Mahallesi 99666 ada 4 parselin 90/450 hissesi ÖZLEM SALMAZ, 100/450 hissesi YADİGAR ÇELEBİ, 150/450 hissesi KEMAL ERGÖZ, 110/450 hissesi MURAT ÇETİN adına kayıtlı iken; bu kez adı geçenler ÖZLEM SALMAZ bizzat, YADİGAR ÇELEBİ, KEMAL ERGÖZ, MURAT ÇETİN adına MUSTAFA CAN vekaleten, ekte sundukları ÇAMLICA BELEDİYESİ İMAR MÜDÜRLÜĚÜNÜN 22/12/2023 tarih Mimari Projesi gereğince ve ana taşınmazın tamamını 23/12/2023 tarihli Yönetim Planına göre yöneteceklerini belirterek 634 S.Y. Göre, lehlerine          “Kat İrtifakı Tesisi” ni talep ettiklerini birlikte ifade ve beyan ettiler.

2.      Kat İrtifakının Tescili

Kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kural olarak resmî senedin düzenlenmesinden sonra tescil tarafların talebi üzerine gerçekleştirilmektedir. Ancak KMK’nin 13. Maddesi uyarınca sözleşmenin düzenlenmesinin aynı zamanda tescil istemi olduğu hükme bağlanmıştır. Dolayısıyla kat irtifakının kurulması için resmî senedin düzenlenmesi ile birlikte ayrıca tescil talebinde bulunmaya gerek duyulmamaktadır.

TAPUDA YAPILAN TESCIL İŞLEMININ MALİ YÖNÜ

1-      Kat irtifakının kurulması hiçbir vergi ve harca tabi değildir. Yine KMK uyarınca kat irtifakının kurulması, mülkiyetin başkasına devrini taşımadığı sürece her çeşit harçtan ve vergiden muaf tutulmaktadır.

2-      Salt resmi senedin düzenlenmesi takiben Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

KAT İRTİFAKININ TERKİNİ

A- Genel Açıklamalar:

Kat irtifakının terkini, tapu kütüğünde kayıtlı olan bir hükmün kısmen veya tamamen silinmesi Kat irtifakının terkini için özel bir belge aranmamaktadır. İşleme gelen kişinin hak sahibi olup olmadığını ve varsa yetkili temsilcisinin belirlenmesi yeterlidir. İstemde bulunanın yetkili kişi olduğuna karar verildiği an “Tescil İstem Belgesi” düzenlenerek kat irtifakı terkin edilir.

“KMK Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamı ile yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

(Değişik fıkralar: 13/4/1983 - 2814/14 md.): Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona erme sine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.

Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.”

·         Yukarıda belirtilen KMK’nin 49. Maddesi uyarınca kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı beyanlarıyla irtifaka her zaman son verebilme haklarına sahiplerdir.

·         Yine kat irtifakı konu olan arsa üzerinde, kat irtifakı kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemiyle sulh hukuk mahkemesince kat irtifakının sonra ermesine karar verilebilir.

·         Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamı ile yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

B- Tapu Müdürlüğünce İstenen Belgeler:

·         Bağımsız bölümün sahiplerinin ya da yetkili temsilcilerinin kimlik belgesi, pasaportu ve yetki belgesi

·         İstemde bulunanların ikişer adet fotoğrafı

C- İşlem Aşamaları:

·         Bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişiler lehine tesis edilmiş haklar varsa; terkin için onların muvafakatinin alınması ve öncelikle o hakların terkin edilmesi gerekir.

·         Terkin için tescil istem belgesi düzenlenir.

·         Bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kütüğünde açılan sayfalar usulünce kapatılır. Sayfa no sütunu çaprazlama kırmızı ile çizilir, mülkiyet sütunu çift çizgi ile çizilir, kapatma nedeni beyanlar sütununa yazılır.

·         Tapu kütüğünün boş sayfasına, müşterek mülkiyet olarak bağımsız bölüm maliklerinin arsa payları oranında tescil yapılır.

·         Sayfalar arasında bağlantı kurulur.

·         Tapu senetleri ilgili kişilere verilir, işlem belgeleri parsel dosyasına takılır.

D- İşlemin Mali Yönü:

·         Kat irtifakının kurulmasındaki mali esaslar terkin için de geçerli olup hiçbir harç ve vergiye tabi değildir.

·         Bu işlem bir terkin işlemi olması sebebiyle döner sermaye ücreti de alınmaz.

KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİ

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için yapının tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekmektedir. Bunun için Tapu Müdürlüğüne yapı kullanma izin belgesinin verilmesi gerekmketedir.

A- İşlem Aşamaları:

·         İstemde bulunan kişiden kimliği istenir ve kimlik bilgilerinin doğruluğu tespit edilir.

·         Tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanım (iskan) izin belgesi istenir. Tüm bağımsız bölümleri içerecek bir yapı kullanım izin belgesi de bu aşamada verilebilir. Bağımsız bölümler konut niteliğini haizse DASK poliçesi talep edilir.

·         Parselin cins değişikliği işlemi yapılmış olmalıdır. Zira kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilebilmesi için öncelikle taşınmazın parselinin arsa olan vasfının yapılı hale getirilmesi gerekmektedir.

·         İstem belgesi, tapu senetleri yazılır. İstem belgesi okunarak istemde bulunanlara imzalatılır. Ardından işlemi yapan memur ve müdür tarafından da imzalar atılır.