KAMULAŞTIRMA KANUNU 10-11 VE12. MADDELERDEKİ ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİKLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ - AV. MURAT TEZCAN- AV. BEYZA CANBOLAT-AV. NURAY ÇIRAKOĞLU

KAMULAŞTIRMA KANUNU’NUN 10. MADDESİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Kamulaştırma Kanunu’nun “kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili”ni düzenleyen 10. maddesi, 19.04.2018 tarihinde değişikliğe uğramıştır. Bu değişiklikle birlikte mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelinin tamamının hak sahibine ödenebilmesi, mahkeme kararının kesinleşmesi koşuluna bağlanmıştır.

Kamulaştırma davalarında mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin tamamı, Kamulaştırma Kanunu’nda 19.04.2018 tarihinde meydana gelen değişiklik öncesinde hak sahibi adına belirlenecek banka hesabına peşin ve nakit olarak yatırılmaktaydı. Mahkemece “kamulaştırma bedelinin tespiti ve dava konusu taşınmazın idare adına tescili kararı” verildiğinde ise hak sahibi, kendisi adına yatırılan bu bedelin tamamını banka hesabından çekebilmekte, bu bedel üzerinde serbestçe tasarruf edebilmekteydi. Bir başka deyişle hak sahibinin, kamulaştırma bedelinin tamamı üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesini beklemesi gerekmemekteydi.

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde meydana gelen yenilikle birlikte kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesi usulü değiştirilmiş; hak sahibinin mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin tamamını kullanabilmesi, kararın kesinleşmesi koşuluna bağlanmıştır. 19.04.2018 tarihli değişiklikle birlikte artık mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin tamamı değil; yalnızca idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen kısmı hak sahibi adına belirlenen bir banka hesabına peşin ve nakit olarak yatırılacaktır. Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin kalan kısmı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılacaktır.

Yukarıda izah edildiği üzere Kamulaştırma Kanunu’nda meydana gelen değişiklikle birlikte hak sahibi, öncesinde olduğu gibi mahkeme kararı verildiği anda kamulaştırma bedelinin tamamına sahip olamamakta, yalnızca idarenin takdir komisyonunca tespit edilen kısmına sahip olabilmekte; kalanını ise ancak karar kesinleştiğinde elde edebilmektedir.

Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin kalan kısmı, her ne kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılsa da Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde yapılan bu değişikliğin hak sahibi yönünden olumsuz sonuçlar doğuracağı aşikârdır. Zira bu düzenleme ile birlikte hak sahibinin, kamulaştırma bedelinin tamamına sahip olması geciktirilmekte ve bedelin nasıl değerlendirileceği hususunda hak sahibinin iradesinin yerine geçilmektedir. Nitekim hak sahibi, kamulaştırma bedelinin bir kısmını vadeli hesaba yatırmak gibi bir düşünceye sahip olmayabilir; bedeli farklı yatırımlarla veya farklı ihtiyaçlar doğrultusunda değerlendirmeyi düşünebilir. Kamulaştırma ile birlikte anayasal mülkiyet hakkına son verilen hak sahibinin, en azından taşınmaz bedeline erken kavuşabilmesi gerektiği, bunun hakkaniyete daha uygun olduğu kanaatindeyiz.

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin 8. fıkrasının 19.04.2018 tarihli değişiklikten önceki ve sonraki hali aşağıdaki gibidir. Kamuoyunun bilgisine sunulur.

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin 8. fıkrasının 19.04.2018 tarihli değişiklikten önceki hali:

“Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise, ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.”

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesinin değişik 8. Fıkrası:

“Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin 6206-3 hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.”

KAMULAŞTIRMA KANUNU’NUN 11. MADDESİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Kamulaştırma Kanunu’nun “kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını” düzenleyen 11. Maddesi, 19.04.2018 tarihinde değişikliğe uğramıştır. Bu değişiklikle birlikte taşınmaz malın bedeline yönelik olarak objektif değer artışının, taşınmaz değerinin %50’sini geçemeyeceği öngörülmüştür.

Kısaca bahsetmek gerekirse objektif değer artışı; taşınmazın coğrafi konumu, toprak ve jeolojik yapısı, iklim şartları ve verimliliği etkileyen fiziksel şartların yanı sıra, aynı nitelikteki bir başka taşınmaza nazaran üstün yönlerinin bedele yansıması için uygulanan yüzdelik orandır. Bu oran, inceleme konusu her bir parselin sahip olduğu somut özellikler göz önünde bulundurularak tespit edilmelidir.

Kamulaştırma bedelinin tespitinde etkili olacak objektif unsurlar, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde meydana gelen değişiklikten önce yukarıda bahsedildiği gibi bir sınırlamaya tabi tutulmaksızın değerlendirilmekteydi.

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde meydana gelen 19.04.2018 tarihli değişiklikten sonra ise taşınmazın değerini etkileyebilecek objektif unsurlar, ancak taşınmazın aynı maddeye göre belirlenen değerinin “yarısını geçmemesi kaydıyla” bedelin tespitinde esas alınabilecektir.

Bazı durumlarda taşınmaz bedelini neredeyse iki katına çıkarabilen objektif unsurların, 19.04.2018 tarihli değişiklikle birlikte taşınmazın değerini en çok yarısına kadar arttırabileceğinin kabulü de hiç şüphesiz hak kayıplarına yol açacaktır. Nitekim Yargıtay İlgili Hukuk Dairelerinin istikrarlı kararları irdelendiğinde görülecektir ki, getirilen değişiklik öncesinde %75, %80 veya %100’ün yanı sıra %200 %300 oranında değer artış oranı belirlenen kararlar mevcuttur.

Örnek vermek gerekirse, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/854 E. 2015/14736 K. Sayılı kararında “Mahkemece, bilirkişi kurulu raporuna dayanılarak, yapılaşmanın dava konusu taşınmazın yakınlarına kadar gelmesi ve bir kısım alt yapı hizmetlerinden yararlanıyor olması nedeniyle tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinde %40 oranında objektif değer artışı uygulanmışsa da, … gibi turizm merkezi olan bir yerde dava konusu taşınmazın denize 1250, turistik tesislere 3300 m mesafede bulunmamasının değerinde %300 oranında objektif değer artışı oluşturacağı gözetilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekirken bu husus dikkate alınmadan eksik bedel tespiti” doğru görülmemiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/9158 E. 2014/10289 K. ve 2014/5775 E. 2014/9661 K. Sayılı bir diğer kararında, “Dava konusu taşınmazın Yenifoça yerleşim yerine yakın, İzmir-Yeni Foça karayoluna cepheli, denize yakınlığı, turizm bölgesi olması gibi hususların taşınmazın değerinde %200 oranında objektif değer artışına neden olabileceği düşünülmeden bu oranın %30 ve %20 uygulanması sonucunda düşük değer belirleyen bilirkişi kurulu raporuna itibarla karar verilmesi” doğru görülmemiştir.

Arazi vasfındaki taşınmazların gerçek değeri yalnızca net gelir yöntemi ile belirlenemeyecektir. Yetiştirilen ürün ve yıllık gelirin yanı sıra bir taşınmazı değerli kılan başkaca unsurlar da bulunmaktadır. Örneğin yola cepheli olması, şehir merkezine yakın olması, nüfus yoğunluğu, ulaşım imkanı, soğuk hava depolarına ve ürün pazarlarına yakınlık, konaklama, dinlenme, turizm tesislerine yakınlığı vb.

Yukarıda belirtildiği üzere, bunca değişken mevcutken objektif değer artışını %50 ile sınırlamak mümkün değildir. Anayasamız ve Uluslararası Sözleşmelerde temel hak olarak düzenlenen mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurmaktadır. Nitekim kamulaştırma işlemi zaten niteliği itibariyle malikin rızasını aramaksızın idarenin kamu yararı gözeterek el koyma işlemidir. Devlet tüzel kişiliği karşısında mülkiyet hakkı sona erdirilen kişinin en doğal hakkı taşınmazın gerçek değerinin tahsilidir.

Bu bağlamda Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin 29.03.2006 tarihli Scordino/İtalya Kararı, 23.11.2000 tarihli Eski Yunan Kralı/Yunanistan Kararı ve birçok kararında “bir taşınmazın değeri ile orantılı bir tazminat ödenmeden kamulaştırılmasının kural olarak mülkiyet hakkının orantısız bir şekilde ihlali anlamına geleceği vurgulanmıştır. Mahkemeye göre herhangi bir bedel ödenmeden yapılan kamulaştırmalar AİHS’nin mülkiyet hakkı kapsamında ancak olağanüstü hallerde mümkün olabilir.”(Sadullah ÖZEL, Kamulaştırmada Gerçek Karşılık Hakkı Ve Pazar Değeri)

Tüm bu açıklamalar ışığında kanaatimizce getirilen değişiklik, malikin rızası olmaksızın özel mülkiyeti kamu hizmetine tahsis eden idareleri korumaya yönelik olup vatandaşlar açısından büyük hak kayıpları doğuracaktır.

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasının ı bendinin 19.04.2018 tarihli değişiklikten önceki ve sonraki hali aşağıdaki gibidir. Kamuoyunun bilgisine sunulur.

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasının ı bendinin 19.04.2018 tarihli değişiklikten önceki hali:

“…

ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

esas tutarak …”

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasının değişik ı bendi

“…

ı) Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak …”

KAMULAŞTIRMA KANUNU’NUN 12. MADDESİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Kamulaştırma Kanunu’nun “kısmen kamulaştırma”yı düzenleyen 12. maddesi 21.03.2018 tarihinde değişikliğe uğramıştır. Bu değişiklikle birlikte baraj kamulaştırmalarında; hak sahiplerinin kamulaştırılan alanın dışında kalan kısımlara ilişkin olarak tazminat talebinde bulunabilmeleri, ilgili valilik komisyonuna başvuru dava şartına bağlanmıştır.

Baraj kamulaştırmalarında hak sahiplerinin taşınmazlarının tamamı kamulaştırılmamakta; yalnızca baraj yapımı için gerekli olan kısmı kamulaştırılmaktadır. Ancak taşınmazın kamulaştırılmayan kısımları da baraj yapımı sonrasında fiilen kullanılamaz hale gelmektedir.

Hak sahipleri, Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan 21.03.2018 tarihli değişiklik öncesinde ilgili idareden kamulaştırılmayan alanlara ilişkin olarak doğrudan kamulaştırma talebinde bulunabiliyorlardı. Talepleri yerine getirilmediği takdirde ise ilgili idareye karşı tazminat istemli dava açabiliyorlardı.

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinde meydana gelen değişiklikle birlikte ise bu kamulaştırılmayan alanların bedelinin talep edilebilmesi için öncelikle ilgili valilik komisyonuna başvurulması bir dava şartı haline getirilmiş ve hak sahiplerinin doğrudan doğruya ilgili idareden kamulaştırma talep etmeleri engellenmiştir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinin değişik 6. fıkrası uyarınca hak sahiplerinin, baraj kamulaştırmalarında kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili valiliğe yapacakları yazılı başvuru üzerine ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı incelenecek; Komisyonca yapılan inceleme sonucunda çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğuna ve taşınmaz maldan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilmesi halinde ise taşınmaz mal kamulaştırmaya tabi tutulacaktır. İlgili valilik komisyonunun aksi yönde karar vermesi halinde ise taşınmaz mal sahibi tarafından ilgili idareye karşı tazminat istemli dava açılabilecektir.

Yukarıda izah edilen “valilik komisyonuna başvuru” şartının bir dava şartı haline getirilmesi hiç şüphesiz kamulaştırılmayan alanda doğan zararın tazmini sürecini uzatacak ve hak sahiplerinin mağduriyetine yol açacaktır. Başvurunun hâlihazırda kurulmuş bulunan bir komisyona değil de ilgili valiliğe yapılmasına dikkat edildiğinde de komisyonun kurulma süresi, komisyonun inceleme ve karar verme süresi zararın tazminini ziyadesiyle geciktirecektir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinin 6. fıkrasının 21.03.2018 tarihli değişiklikten önceki ve sonraki hali aşağıdaki gibidir. Kamuoyunun bilgisine sunulur.

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinin 6. fıkrasının 21.03.2018 tarihli değişiklikten önceki hali:

“Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulması, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olmaması hallerinde, sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine kamulaştırmaya tabi tutulur. Bu hususları düzenleyen yönetmelik, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığınca; İçişleri, Maliye, Bayındırlık, Tarım ve Orman, Köyişleri ve Kooperatifler bakanlıklarının görüşü de alınmak suretiyle hazırlanır. Bu yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde Bakanlar Kurulu kararıyla yürürlüğe konulur ve Resmi Gazete’de yayımlanır. Bu suretle kamulaştırılan mücavir taşınmaz mallar hakkında 22 ve 23 üncü maddeler hükmü uygulanmaz. İdare, bu taşınmaz mallar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de gözönünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde Hazineye bedelsiz olarak devredebilir.”

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinin değişik 6. fıkrası:

“Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı yönlerinden ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından incelenir. Komisyonca yapılan inceleme sonucunda çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğuna ve taşınmaz maldan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilmesi halinde taşınmaz mal kamulaştırmaya tabi tutulur. Taşınmaz mal sahibinin bu kapsamda açacağı davalarda ilgili valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin hususlar İçişleri, Maliye, Çevre ve Şehircilik, Gıda, Tarım ve Hayvancılık ile Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlıklarının görüşü alınmak suretiyle Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün bağlı bulunduğu Bakanlıkça hazırlanarak Bakanlar Kurulunca bir yıl içinde yürürlüğe konulan yönetmelikle düzenlenir. Bu suretle kamulaştırılan mücavir taşınmaz mallar hakkında 22 nci ve 23 üncü maddeler uygulanmaz. İdare, bu taşınmaz mallar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde Hazineye bedelsiz olarak devredebilir.”

    İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.