AV. MURAT TEZCAN- STJ. AV. NURAY ÇIRAKOĞLU

 

ARKEOLOJİK SİT ALANLARINDA KALAN TAŞINMAZLARIN HAZİNE TAŞINMAZLARI İLE TRAMPASI

1. TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARI 

Mevzuatımızda 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve kanunun uygulamasını kolaylaştırmak amacıyla Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmeliklerde kültür varlıklarına ilişkin süre, konu, nitelik ve yer bakımından çok geniş bir tanıma yer verilmiştir. Bu tanıma göre kültür varlıkları, “tarih öncesi ve tarihi devirlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili bulunan veya tarih öncesi ya da tarihi devirlerde sosyal yaşama konu olmuş bilimsel ve kültürel açıdan özgün değer taşıyan yer üstünde, yer altında veya su altındaki bütün taşınır ve taşınmaz varlıklardır.”

Literatürde ise, giderek gelişen kültür varlığı kavramı; yaşayan kentsel ve kırsal çevreler, kültürel peyzaj, geleneksel tarım, endüstri ve üretim alanları, kutsal sayılan doğa parçaları, toplumsal bellekte yer etmiş ve önemli tarihi olayların geçtiği yerler gibi kültürel önemi olan alanlar ve eserlerin bütünü olarak ifade edilmektedir. (Nida Naycı, Arkeolojik Alan Yönetiminde Sürdürülebilir Yaklaşımlar; Boccardi ve Duvelle, 2013, 3)

2863 sayılı kanun madde 3/a-1’de yer verilen geniş tanımın ardından aynı kanunun 6. maddesinde,  korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları dört başlık altında sayılmış, ardından örnekleme yoluyla somutlaştırılmıştır. İlgili kanun hükmüne göre;

“a) Korunması gerekli tabiat varlıkları ile 19 uncu yüzyıl sonuna kadar yapılmış taşınmazlar, 

b) Belirlenen tarihten sonra yapılmış olup önem ve özellikleri bakımından Kültür ve Turizm Bakanlığınca korunmalarında gerek görülen taşınmazlar, 

c) Sit alanı içinde bulunan taşınmaz kültür varlıkları, 

d) Milli tarihimizdeki önlemleri sebebiyle zaman kavramı ve tescil söz konusu olmaksızın Milli Mücadele ve Türkiye Cumhuriyetinin kuruluşunda büyük tarihi olaylara sahne olmuş binalar ve tesbit edilecek alanlar ile Mustafa Kemal ATATÜRK tarafından kullanılmış evler.

Ancak, Koruma Kurullarınca mimari, tarihi, estetik, arkeolojik ve diğer önem ve özellikleri bakımından korunması gerekli bulunmadığı karar altına alınan taşınmazlar, korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı sayılmazlar.

Kaya mezarlıkları, yazılı, resimli ve kabartmalı kayalar, resimli mağaralar, höyükler, tümülüsler, ören yerleri, akropol ve nekropoller; kale, hisar, burç, sur, tarihi kışla, tabya ve isihkamlar ile bunlarda bulunan sabit silahlar; harabeler, kervansaraylar, han, hamam ve medreseler; kümbet, türbe ve kitabeler, köprüler, su kemerleri, su yolları, sarnıç ve kuyular; tarihi yol kalıntıları, mesafe taşları, eski sınırları belirten delikli taşlar, dikili taşlar; sunaklar, tersaneler, rıhtımlar; tarihi saraylar, köşkler, evler, yalılar ve konaklar; camiler, mescitler, musallalar, namazgahlar; çeşme ve sebiller; imarethane, darphane, şifahane, muvakkithane, simkeşhane, tekke ve zaviyeler; mezarlıklar, hazireler, arastalar, bedestenler, kapalı çarşılar, sandukalar, siteller, sinagoklar, bazilikalar, kiliseler, manastırlar; külliyeler, eski anıt ve duvar kalıntıları; freskler, kabartmalar, mozaikler, peri bacaları ve benzeri taşınmazlar; taşınmaz kültür varlığı örneklerindendir.”

6. maddenin 1. fıkrasının c bendinde sit alanı içerisinde bulunan taşınmaz kültür varlıkları korunması gereken varlıklar olarak sayılmıştır. Ancak, bu varlıkların tespit edilebilmesi için öncelikle, farklı türleri ve dereceleri bulunan sit ve sit alanları kavramlarının açıklanması gerekmektedir.

2. SİT ALANLARI

Sit kavramı, taşınmaz kültür varlıklarına yönelik öngörülen, belirli bir alanda koruma sağlayan tedbirlerinden biridir.

Kanun, yönetmelik ve ilke kararlarındaki tanımlar uyarınca sit alanları, “Tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları,kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlardır.” ;

Mülga 1070 sayılı Eski Eserler Kanunu’nda ise sit kavramı “homojen oluşları ve özellikleri tarihi, estetik, artistik, bilimsel, ekolojik, etnografik, ebedi veya efsanevi önemleri bakımından korunmaları ve değerlendirilmeleri gereken, tabiatın veya tabiatla insanların müşterek eseri olan topografik bölgeler” olarak;

Birleşmiş Milletler Kültür ve Doğal Mirasın Korunması Sözleşmesi’nde “tarihsel, estetik, etnolojik veya antropolojik bakımlardan istisnai evrensel değeri olan insan ürünü eserler veya doğa ve insanın ortak eserleri ve arkeolojik sitleri kapsayan alanlar” olarak tanımlanmıştır.

3. SİT TÜRLERİ

Tarih boyunca farklı birçok medeniyete ev sahipliği yapan ülkemiz toprakları, tarih, kültürel, sosyal değerler bakımından oldukça zengin bir geçmişe sahiptir. Sosyal bilimler alanında yaşanan gelişmeler ile birlikte bu değerler tespit edilerek koruma altına alınmakta ve bu yönde çalışmalar devam etmektedir. Sit alanları, koruma tedbirlerinden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Sit alanlarının zarar görmemesi için bütüncül bir şekilde koruma altına alınması, gün geçtikçe artan şehirleşme ve doğada yaratılan tahribat nedeniyle aciliyeti ve önemi artan bir zorunluluk halini almıştır.

Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü resmi sitesinde yayınlanan ve aşağıda yer verilen 2016 yılı istatistiklerine göre, ülkemizde 16.483 sit alanı bulunmaktadır.

TÜRKİYE GENELİNDE TESCİLLİ SİT ALANLARI
SİT TÜRÜ	SAYISI
ARKEOLOJİK SİT ALANI	15559
KENTSEL SİT ALANI	282
TARİHİ SİT ALANI	162
KENTSEL ARKEOLOJİK SİT ALANI	32
KARMA SİT ALANLARI
Arkeolojik ve Kentsel Sit Alanı	38
Arkeolojik ve Tarihi Sit Alanı	16
Arkeolojik-Tarihi-Kentsel sit alanı	3
Tarihi ve Kentsel Sit Alanı	32
Toplam	89
ÇAKIŞAN SİT ALANLARI (DOĞAL SİT İLE)  (17.08.2011 tarihi itibariyle)
Arkeolojik ve Doğal Sit Alanı	306
Arkeolojik-Doğal-Tarihi Sit Alanı	5
Arkeolojik-Doğal-Tarihi-Kentsel Sit Alanı	2
Doğal ve Tarihi Sit Alanı	13
Doğal-Tarihi-Kentsel Sit Alanı	4
Kentsel- Doğal – Arkeolojik Sit Alanı	9
Kentsel ve Doğal Sit Alanı	20
Toplam	359
TOPLAM	16.483

 

1. Doğal (Tabii) Sit

Doğal sit alanları, 2863 sayılı kanunda, jeolojik devirlere ait olup, ender bulunmaları nedeniyle olağanüstü özelliklere sahip yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanlar olarak tanımlanmıştır.

240 sayılı İlke Kararı ile değişik 728 sayılı İlke Kararı’nda ise,  jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanlar olarak belirtilmiştir.

Kültür ve Turizm Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 728 sayılı Doğal Sit Alanları Koruma ve Kullanma Koşulları İle İlgili İlke Kararı’nda doğal sit alanları derecelendirilmiştir. Derecelendirme sonucunda her bir derece için koruma ve kullanma koşulları ayrıca düzenlenmiştir.  İlgili İlke Kararı’na göre;

1. I. Derece Doğal Sit Alanı: Bilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır
2. II. Derece Doğal Sit Alanı: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yanında kamu yararı göz önüne alınarak kullanıma açılabilecek alanlardır.
3. III. Derece Doğal Sit Alanı: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yolunda, yörenin potansiyeli ve kullanım özelliği de göz önünde tutularak konut kullanımına da açılabilecek alanlardır.

2. Tarihi Sit

271 sayılı İlke Kararı’na göre, milli tarihimiz ve askeri harp tarihi açısından önemli tarihi olayların cereyan ettiği ve doğal yapısıyla birlikte korunması gerekli alanlardır.

3. Kentsel Sit

720 sayılı İlke Kararı’na göre, kentsel sitler, mimari, mahalli, tarihsel, estetik ve sanat özelliği bulunan ve bir arada bulunmaları sebebiyle teker teker taşıdıkları kıymetten daha fazla kıymeti olan kültürel ve tabii çevre elemanlarının (yapılar, bahçeler, bitki örtüleri, yerleşim dokuları, duvarlar) birlikte bulundukları alanlardır.

Kentsel sit alanın bulunduğu çevre içinde korunmasında, geliştirilmesinde etkinlik taşıyan ve kentle bütünleşmesine olanak sağlayacak kararlara konu alanlar ise etkileşim geçiş sahası olarak tanımlanmaktadır.

4. Arkeolojik – Kentsel Sit

702 sayılı İlke Kararı’nda belirtildiği üzere, 2863 sayılı Kültür ve Turizm Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamına giren arkeolojik sit alanları ile birlikte korunması gerekli kentsel dokuları içeren ve bu özellikleri ile bütünlük arz eden korumaya yönelik özel planlama gerektiren alanlar kentsel arkeolojik sit alanlarıdır.

5. Arkeolojik Sit

Ülkemiz tarih öncesi ve tarih çağlarında birçok medeniyete ev sahipliği yapmış, uygarlık tarihinin önemli değişimlerine şahit olmuştur. Yüzyıllar içinde insanoğlunun uğraş, çaba, üretim ve mücadeleler üzerinde yaşadığımız toprakları zengin ve değerli kılmaktadır. Gün yüzüne birçok eser çıkarılmasına ve çıkarılmaya devam etmesine rağmen birçok eser toprak altında araştırılmayı ve ortaya çıkmayı beklemektedir. Bu eserler, bilimsel çalışmalara ışık tutmalarının yanı sıra, önemli bir turizm gelir kaynağı oluşturmakta, toplumsal belleğin en somut kalıntıları olarak kültürel birer değer olarak korunmaktadır. Bu nedenle değerlerin korunması amacına yönelik çalışmalar sürekli artış göstermekte ve yapılan çalışmaları daha da değerli kılmaktadır.

Korunması Gerekli Taşınmaz ve Kültür Varlıklarının ve Sitlerin Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik’te ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 658 sayılı İlke Kararı’nda arkeolojik sit alanları, “insanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlar” olarak tanımlanmıştır.

1990 tarihi ICOMOS Arkeolojik Mirasın Korunması ve Yönetimi Tüzüğü’ne göre Arkeolojik Miras, temel verileri arkeolojik yöntemlerle ele edilen maddi mirastır. İnsan varlığının her tür izini kapsar ve her tür insan etkinliğini yansıtan yerleri, terk edilmiş yapıları, toprak ve su altındaki sitler de dahil olmak üzere her tür kalıntıyı, bunlarla ilişkili taşınabilir tüm kültürel malzemeyi içerir.

Yukarıda yer verilen tablodaki verilerde görülmektedir ki 2016 yılı itibariyle ülkemizde bulunan sit alanlarının büyük çoğunluğunu arkeolojik sit alanları oluşturmaktadır.

Arkeolojik sit alanları, Arkeolojik Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları’na ilişkin 658 sayılı İlke Kararı ile önem ve özelliklerine göre uygulanması gereken koruma ve kullanma koşulları uyarınca derecelere ayrılmıştır. Ancak derecelerin tayini noktasında esas alınan kıstaslar açık bir şekilde öngörülmemiştir.

a)I. Derece Arkeolojik Sit: Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.
Bu alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların dışında hiçbir kazı yapılamayacağı düzenlenip 7 istisnai duruma yer verilmiştir.

b) II. Derece Arkeolojik Sit: Korunması gereken, ancak koruma ve kullanma koşulları koruma kurulları tarafından belirlenecek, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır. Bu alanlarda yeni yapılaşmaya izin verilmemekle birlikte; I. Derece Arkeoloji Sit Alanları için öngörülen istisnalar da uygulama alanı bulacaktır ve günümüzde kullanılmakta olan tescilsiz yapıların basit onarımlar yürürlükteki ilke kararları doğrultusunda yapılacağı düzenlenmiştir.

c) III. Derece Arkeolojik Sit: Koruma – kullanma kararları doğrultusunda yeni düzenlemelere izin verilebilecek arkeolojik alanlardır.

Yukarıda yer verilen kanun, yönetmelik ve ilke kararlarında tek ve çevre ölçeğinde taşınmaz kültür varlıklarının korunmasında esas alınacak kriterlere yer verilmekle birlikte bu kriterler net olarak ifade edilmemiştir. Ancak, bu husus sağlıklı bir biçimde kategorizasyon ve değerlendirme yapmayı engellemekte; öngörülebilirlik ve hukuki güvenliği zedelemektedir. 

Tek yapılarda ve sit ölçeğinde yapılan tespitlerde baz almak üzere ortak kriterler belirlenmesinde gereklilik vardır. Niteliği ve koruma derecesi belirlemede, ülkemizin çok değişik uygarlıkların ürün verdiği bir yer olması düşüncesinden hareketle anıtsal yapıları, sivil mimarlık örneklerini ve sit alanlarını bulundukları yörenin topografyası, iklimi, yörede yaşayanların yaşam biçimi, ilişkileri, yörede hakim malzeme, yapım teknolojisi gibi birçok faktör dikkate alınmalıdır. Büyük bir bölümü hem tek yapı, hem de sit ölçeğinde geçerli bu değerlerden bazıları; Kültürel değerler: tarihsel, belgesel, simgesel, sanat değeri; morfolojik değerler: özgünlük, benzersizlik, nadirlik, homojenlik, denge değerleri; duygusal değerler: izlenim, hatıra değeri; kullanım değeri: maddesel, işlevsel değer, onarılabilme potansiyeli gibidir. (Güzin Arslan, Arkeolojik Sit Alanlarının Korunması ve Değerlendirilmesi Ulusal Sempozyumu) 

Genel çerçeve bu tanımlarla çizilmekle birlikte 659 sayılı Arkeolojik Sitler Koruma ve Kullanma Koşulları İlke Kararı’nda izne tabi olan ve olmayan bazı eylemler ilke kararları kapsamında değerlendirilerek gerçekleştirilebilir.

4. ARKEOLOJİK SİT ALANLARINDA KALAN TAŞINMAZLARIN TRAMPASI

1. Trampa Sözleşmesi

Trampa sözleşmesi, bir diğer deyişle mal değişim sözleşmesi, Borçlar Kanunu’nun 282. maddesinde taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmaktadır. İçeriği itibariyle satış sözleşmesi hükümlerine tabi olmasına rağmen ayrı bir sözleşme türü niteliğindedir.

Trampa sözleşmeleri, çok yaygın olmamakla birlikte, devletin taşınmaz iktisap etmesinde kullandığı özel hukuk sözleşmelerinden biridir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1. maddesinde, genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu kanun hükümleri kapsamında yürütüleceği düzenleme altına alınmıştır. Bahsi geçen sözleşmeler, idarenin özel hukuk sözleşmelerinden olmaları nedeniyle, özel hukuk hükümlerine tabidir.

2. Kanuni Dayanak

Kültür ve tabiat varlıklarının korunması anlayışı ülkemizde de yerleşmiştir. Bu konuda devlete düşen görev ve yetkiler anayasa ve kanunlarda düzenlenmiştir. Anayasa’nın 63. maddesi ile devlete, kültür ve tabiat varlıklarının korunması hususunda ödev yüklemiştir. İlgili hüküme göre Devlet, tarih, kültür ve tabiat varlıklarının ve değerlerinin korunmasını sağlar, bu amaçla destekleyici ve teşvik edici tedbirleri alır. 

Bu varlıklar ve değerlerden özel mülkiyet konusu olanlara getirilecek sınırlamalar ve bu nedenle hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetler kanunla düzenlenir.

Kanun kapsamında koruma altına alınan taşınmaz kültür varlıkları ve sit alanları kamu yararı gözetilerek tescil edilmekte ve tescil ile taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakları kısıtlanmaktadır. Örneğin, imar planı uygulamalarının durması, mevcut imar planının yürürlükten kalkması ve yeni plan yapılması, eski plan doğrultusunda verilen inşaat ruhsatlarının gözden geçirilmesi, geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma koşullarının belirlenmesi, koruma amaçlı imar planı yapılması yapılaşmanın yasaklanması veya kısıtlanması, izinsiz fiziki ve inşaî müdahalelerin yasaklanması, yapıların kullanım amacının değiştirilmesinin yasaklanması kısıtlanmaktadır. 2863 sayılı Kanun’un Kamulaştırma kenar başlıklı 15. maddesi, belirtilen esaslara göre taşınmaz kültür varlıkları ve bunların korunma alanlarının kamulaştırılacağını düzenlemiştir.

Aynı maddenin (f) fıkrasında “Sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir.” hükmü ile parsel maliklerine kamulaştırma olanağına alternatif olarak sit alanı tescil edilen taşınmazın Hazine taşınmazları ile takas imkanı getirilmiştir. Madde hükmüne dayanarak, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan, içinde korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları bulunması nedeniyle sit alanı ilan edilen ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazların Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi usul ve esaslarını düzenlemek üzere, 27588 Resmi Gazete sayılı “Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik (Yönetmelik)” çıkarılmıştır.

İlgili maddenin ilk hali “sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, aynı ada içerisindeki bütün parsel maliklerinin başvurusu ve karşılığında önerilen parsellerin tamamının kabulü koşuluyla, başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir.” şeklindedir. Hükümde aranan “aynı ada içerisindeki bütün parsel maliklerinin başvurusu” şartı Anayasa Mahkemesi’nin 2014/50 E:2014/12 K. sayılı kararı ile Anayasa’ya aykırı olduğu bulunarak iptal edilmiştir.

İptali talep edilen ibare, “İtiraz konusu kuralla takas için aynı ada içerisindeki bütün parsel maliklerinin başvurusunun zorunlu tutulması, maliklere, aynı ada içerisindeki diğer maliklere ulaşma ve onları takas yapma hususunda ikna etme zorunluluğunu da dolaylı olarak yüklemektedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmesi elbirliği ya da müşterek mülkiyet nedeniyle birden fazla hak sahibinin bulunması gibi durumlarda daha da zorlaşmaktadır. Oysa taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve bunların koruma alanlarının bulunduğu parsellerin maliklerinin mülkiyet hakları, “sit alanı ilan edilmiş olma” ve “koruma amaçlı imar planıyla kesin inşaat yasağı getirilme” şartları nedeniyle hâlihazırda uzun süreli bir kısıtlamaya tabidir ve kamulaştırmanın ne zaman gerçekleşeceği de belirsizdir. Bu şartlar altında kamulaştırma süreci içinde doğabilecek mağduriyetlerin önlenebilmesi amacıyla öngörülen takas imkânının kullanımının “aynı ada içindeki bütün parsel maliklerinin başvurusuna” bağlanarak güçleştirilmesinin, mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlamaların öngörülemeyen bir süre boyunca devam etmesi sonucunu doğurduğu açıktır. Bu niteliği ile itiraz konusu kural, bireysel yarar ile kamusal yarar arasındaki makul dengeyi bozarak, mülkiyet hakkının ölçüsüz biçimde sınırlandırılmasına ve hakkın özüne dokunarak kullanılamaz hâle gelmesine yol açacak niteliktedir.” gerekçesi  ile iptal edilmiştir.

3. Arkeolojik Sit Alanlarının Trampası

Taşınmaz kültür ve turizm varlıklarının korunmasına yönelik olarak getirilen kısıtlamaların, kesin yapılaşma yasağına dönüşmesi durumunda, maliklerin bu duruma katlanmak zorunda kalması hukuka açık aykırılık oluşturacaktır. (Prof. Dr. Nusret İlker Çolak, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Hukuku) Kamulaştırma, maliklerin mülkiyet hakkının ihlalini gidermek amacıyla öngörülen bir seçenek olmasına rağmen ödeneğe bağlı ve zamanı yayılı olması nedeniyle bazı mağduriyetler doğurabilecektir. Trampa imkanı ise, şartları oluştuğu takdirde, doğabilecek mağduriyetleri gidermek amacıyla getirilen bir alternatif yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır. Maliklerin mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlamaların adil bir kamulaştırma bedeli ödenmeden uzun süre devam etmesi, mülkiyet hakkını sona erdirmemekle birlikte, hakkın kullanılamaz hâle gelmesine yol açacaktır. Bunu önlemek isteyen kanun koyucu takas yoluyla adil dengenin daha hızlı bir biçimde sağlanmasını amaçlamıştır.

Danıştay 6. Dairesi’nin 1990/635 E. 1991/1280 K. sayılı kararında getirilen taşınmazların trampası imkanı şu şekilde açıklanmıştır:  “Günümüzde binlerce yıllık uygarlık tarihi içinde insanın doğrudan veya doğa ile birlikte yarattığı ve Kültürel ve Doğal Miras olarak adlandırılan değerlerin korunması, değerlendirilmesi ve geliştirilmesi çok sayıda kurum ve kişiyi ilgilendiren bir husus haline gelmiştir. Bunun sonucu olarak ülkemizin doğal ve kültürel mirasının tahribi, nitelik değiştirmesi ve yok olmasının önlenmesi, bu arada sit alanı kapsamında kalan ve kesin inşaat yasağı bulunan parsellerin ödenek yetersizliği nedeniyle kamulaştırılmaması durumunda parsel sahiplerinin de mağduriyetlerinin önlenmesi bakımından birtakım yasal düzenlemelere gidildiği ve bunun sonucunda yasada belirlenen amaca uygun olarak davalı Bakanlıkların işbirliği ile ilgili yönetmeliğin hazırlanarak yürürlüğe konulduğu anlaşılmış olup, trampaların belli bir program ve düzen içerisinde yapılmasını sağlamaya yönelik söz konusu yönetmelikte usul ve esası bakımından mevzuata aykırılık görülmemiştir.”

1. Trampa Edilebilecek Taşınmazlar

Yönetmelik’in 4. maddesinin ilk fıkrasında trampaya konu edilebilecek taşınmazların özellikleri belirtilmiştir. Buna göre, “Bakanlar Kurulu kararı ile tescil ve ilan edilen, 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen tabiat varlıkları, doğal sit alanları, orman rejimine tabi olmayan koruma alanları ve özel çevre koruma bölgelerinde kalan, Genel Müdürlük tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar Hazine taşınmazları ile trampa edilebilir.” Hükümde belirtilen şartları incelemek gerekirse;

• 1/1000 Ölçekli Onanlı Koruma Amaçlı İmar Planının Bulunması

2863 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 8. fıkrasında koruma amaçlı imar planları, “Bu Kanun uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim-geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimarî, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; halihazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, alt yapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile plânlama kararları, tutumları, plân notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar plânlarının gerektirdiği ölçekteki plânlar” şeklinde tanımlanmıştır.

Koruma amaçlı imar planları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde belirtildiği üzere belediye sınırları içerisinde kalan yerlerde belediye tarafından, belediye sınırları dışında kalan yerlerde ise valilik veya ilgilisi tarafından yapılır. Koruma amaçlı imar planlarının yapılmasına ilişkin hususlar ayrıntılı olarak 25877 Resmi Gazete sayılı Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi Ve Müelliflerine İlişkin Usul Ve Esaslara Ait Yönetmelik’te düzenlenmiştir.

2863 sayılı Kanun’un 17/b maddesi,  koruma amaçlı imar planının takas için bir şart olduğunu düzenleyen hükümlerden biridir. İlgili madde şu şekilde kaleme alınmıştır: “Koruma amaçlı imar planlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarında bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar malikin başvurusu üzerine, belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir.” Bu hüküm ile koruma amaçlı imar planları, müellifi şehir plancısı olmak üzere alanın konumu, sit statüsü ve özellikleri göz önünde bulundurularak ilgili meslek gruplarından Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca belirlenecek uzmanlar tarafından hazırlanır. Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar söz konusu alanda üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp incelenmek ve sonuçlandırılmak üzere koruma bölge kuruluna vermek zorundadır.

Danıştay 6. Daire’nin 2014/7813 E. 2015/4418 K. Sayılı “bu statüde bulunan taşınmazlar için hazine taşınmazlarıyla takas imkanının sunulması için koruma amaçlı imar planı bulunması gerektiği, koruma amaçlı imar planı yapımı için idarelere sit ilanından bu yana belli bir yasal süre tanındığı…” kararında koruma amaçlı imar planı şartı ifade edilmiştir.

Yönetmelik’in 4. Maddesinde yer verilen düzenleme gereğince Kültür ve Turizm Bakanlığı izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz.

• Kesin İnşaat Yasağı

Sit kararı verilen araziler üzerinde, arazi maliklerin yapılaşma hakkı kısıtlanmakla birlikte tamamen yasaklanabilir. Yapılaşma yasakları, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu tarafından çıkarılan İlke Kararları ile getirilebilir.

Arkeolojik Sit Alanlarının Koruma ve Kullanma Koşulları’nı düzenleyen 658 sayılı İlke Kararı’nda, I. Derece Arkeolojik sit alanları için alınan “korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır. Bu alanda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların dışında hiçbir kazı yapılamayacağı”; II. Derece Arkeolojik Sit Alanları için ise benzer bir şekilde “korunması gereken, ancak koruma ve kullanma koşulları koruma kurulları tarafından belirlenecek korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.” kararı doğrultusunda I. ve II. Derece Arkeolojik Sit alanları için kesin yapılaşma yasağı getirilmiştir.  

Doğal Sit Alanları Koruma ve Kullanma Koşulları’nı düzenleyen 728 sayılı İlke Kararı’nda I. Derece Doğal Sit Alanları için  “korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır.” biçiminde alınan karar doğrultusunda kesin inşaat yasağı getirilmiştir.

Trampa için aranan kesin inşaat yasağı şartı, yalnızca I. ve II. Derece Arkeolojik Sit Alanları ile I. Derece Doğal Sit Alanları için söz konusu olması nedeniyle yalnızca bu alanlar içerisinde kalan taşınmazların trampası söz konusu olacaktır.

• Hazine Taşınmazları

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkındaki Yönetmelik’te yer verilen tanımlar uyarınca hazine, genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri açısından Devlet tüzel kişiliğinin adı; hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz, tapuda Hazine adına tescilli taşınmaz; hazine taşınmazı, hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler olarak tanımlanmıştır.

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik’te yer verilen tanım uyarınca hazine taşınmazı, Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tapuda Hazine adına tescil edilmeleri mümkün olan taşınmazdır.

Kanun, yönetmelik ve ilke kararlarında belirlenen şartları sağlayan taşınmazlar Yönetmelik kapsamında Hazine taşınmazları ile trampaya konu edilebilir.

2. Trampaya Konu Edilemeyecek Özel Mülkiyete Tabii  Taşınmazlar

Yönetmelik’in 4. Maddesinin 3. Fıkrasında yer verilen taşınmazlar trampaya konu edilemeyecektir. İlgili hükümde yer alan taşınmazlar şunlardır:

• Mülkiyet uyuşmazlığı olan,
• 26/1/1939 tarihli ve 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun hükümleri gereğince Devletçe dağıtımı yapılan taşınmazlardan sit alanı olarak belirlenen taşınmazlar ile tapu kütüklerinde halen 3573 sayılı Kanun kapsamında kaldığına dair şerh bulunan,
• 19/10/1989 tarihli ve 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname hükümleri gereğince Bakanlar Kurulu tarafından ilan edilen özel çevre koruma bölgelerinde I. derece doğal sit alanı olarak belirlenen,
• Sit alanı olduğuna dair tapu kütüğüne şerh konulduktan sonra, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında sonradan edinilen,
• Tapu kütüklerinde sit alanında kaldığına dair şerh dışında başka takyidatlar bulunan,
• 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunan taşınmazlardan kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında bulunan ve taşınmazın bir kısmının kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalması durumunda ise deniz tarafında kalan,
• 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu kapsamında kalan,
• 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan,
• 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Milli Savunma Bakanlığınca kamulaştırılması gereken,
• 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan,
• 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan ve Bakanlıkça kamulaştırılması gereken,
• 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca kamulaştırılması gereken,
• 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan,
• İmar planında yola, oto parka, yeşil sahaya rastlayan veya diğer kamu kurum ve kuruluşlarının görevleri kapsamında sorumlu bulundukları veya bakım ve onarım ile görevli olan taşınmazlardır.

3. Trampaya Konu Taşınmazları Belirlenmesi

Öncelikle, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından takas programı yürütülecek sit alanı belirlenir. Belirlenen sit alanı, büyükşehir belediyeleri sınırları içerisindeki ilçelerde veya diğer illerin merkez ilçelerinde kalıyorsa Valilikçe, diğer ilçelerin sınırları içinde kalıyorsa Kaymakamlıkça otuz gün süre ile ilan tahtasına asılarak ve gerekiyorsa belediye hoparlörüyle en az iki gün aralıklarla üç kez duyurularak, ayrıca Valilik, Kaymakamlık ve Belediyelerin internet sitelerinde duyurularak ilan edilir. Sit alanları, köy sınırları içerisinde ise, ayrıca durum köy muhtarlığına köy sakinlerine duyurulmak üzere bildirilir.

Bahsi geçen yerlerde yapılan ilk ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde, o yılki trampa programından yararlanmak isteyen malikler, gerekli belgeler ile birlikte doğrudan Kültür ve Turizm Bakanlığı’na veya Bakanlığa iletilmek üzere Kültür ve Turizm İl Müdürlüklerine başvurmalıdır. Müze uzmanları ve Koruma Bölge Kurulu’nca başvurular incelenir, uygun bulunduğu takdirde taşınmaz takas programına alınır. Programa alınan taşınmaz uzmanlardan oluşan komisyon tarafından incelenmesinin ardından, aynı ada içerisindeki bütün parsel malikleri, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kazı gerçekleştirilen alanlarda ise parsel maliklerinin başvuruları liste halinde yılda iki defa Maliye Bakanlığı’na bildirilir.

Bakanlığa bildirilen listede taşınmazların ili, ilçesi, mahalle veya köyü, pafta, ada ve parsel numaraları ile sit alanlarından I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ve I. derece doğal sit alanında kalan kısmının yüzölçümü yer alır. Ek olarak inceleme raporları, taşınmaz bilgi formları ve maliklerin başvuru dilekçelerinin birer örneği eklenir.

Taşınmazın trampaya konu edilmeyecek kısmı bağımsız olarak yararlanılmaya elverişli değilse, bu kısım isteklinin başvurusu üzerine, Maliye Bakanlığınca yerinde yapılacak tespitle belgelendirilerek trampaya konu edilebilir. İstekli kavramı ise Yönetmelik’te “müstakil mülkiyete tâbi taşınmazlarda maliki, paylı mülkiyete tâbi taşınmazlarda paydaşı, elbirliği halinde mülkiyete tâbi taşınmazlarda ise ortakların tamamı” olarak tanımlanmıştır.

4. Başvurunun Şekli

Trampaya konu olabilecek taşınmaz maliki, taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet varsa paydaşların veya ortakların hepsi birlikte veya bunlar adına hareket eden vekilleri noterden tasdikli vekâletname ile birlikte, taşınmazın Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı’na veya İl Müdürlükleri’ne başvuruda bulunurlar. Başvuru dilekçesine eklenmesi gerekli belgeler şunlardır:

• Başvuru dilekçe verilmek suretiyle yapılacaktır ve dilekçeye şu belgeler eklenmelidir: Taşınmazın çaplı tasarruf vesikası veya ölçekli krokisi ile birlikte tapu senedi örneği,
• 9×12 cm. boyutlarından küçük olmamak üzere taşınmazı gösteren ve tanıtıcı nitelikte ve net çekilmiş fotoğrafları,
• Taşınmazın konumunu gösteren temin edilebilecek ölçekli haritası,
• Üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti olan taşınmazların tapu senedinden veya çaplı tasarruf vesikasından paydaşlık veya pay oranı ya da ortaklık durumu anlaşılmıyorsa mirasçılık belgesi,
• Malikin ve varsa vekilinin yazışma adresleri.

Gerçeği yansıtmayan, yanıltıcı belgelerle başvuranların veya trampa önerisinden vazgeçenlerin trampa isteme hakkı kalmaz.

5. Değer Takdiri

Trampaya konu taşınmazların bedelleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile 26557 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre belirlenir.

Devlet İhale Kanunu’nun 9. madde hükmüne göre, tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12/6 hükmünde ise, aynı düzenleme, “idarece bedel tespit ve takdir edilirken gerektiğinde bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar, ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabilir.” şeklinde ifade edilmiştir.

Ancak bedel; Kamu İhale Kanununa tabi olmaksızın, Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşları ile Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları ve/veya Maliye Uzmanlarına tespit ettirilebilir ve dikkate alınabilir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesinde bedel tespitinde esas alınacak kriterleri belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkili kılınmıştır. İlgili hüküm şu şekildedir: uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak, hazine taşınmazlarınınsatışı, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması, kiraya verilmesi, ön izin verilmesi ve üzerlerinde irtifak hakkı tesis edilmesi, kullanma izni verilmesi ve ecrimisil işlemlerine esas olacak bedellerin tespitine ilişkin değerleme kriterleri ile Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen diğer taşınmazların değerleme işlemleri konusundaki kriterleri oluşturmaya, değerlemeye ilişkin standardizasyonu sağlamaya, yapılacak bedel tespiti ve takdirlerine ilişkin standart, ilke, yöntem ve teknikleri geliştirmeye ve taşınmaz değerlemelerinde izlenecek usul ve esasları Maliye Bakanlığı belirlemeye yetkilidir.

Sit alanında kalan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazların bedellerinin tespitinde, sit alanı ilan edilmeden önceki fiili ve hukuki durumları dikkate alınır. Ancak, sit alanında kalan taşınmazların üzerinde bina ve tesis bulunması halinde, taşınmaz malikinin başvurusu üzerine rayiç bedel, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11.madde hükmünde yer verilen esaslara göre belirlenir ve Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından ödenir.

Kamulaştırma Kanunu madde 11’e göre, Taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

 a)Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

 c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d)Varsa vergi beyanını,

e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Taşınmazın üzerinde sökülüp götürülebilecek sabit olmayan tesis ve yapılara, ağaçlardaki meyvelere, tarladaki ürüne değer takdir edilmez. Trampa yapılsa dahi, Maliye Bakanlığınca verilen süre içinde malik tarafından sabit olmayan tesis ve yapıların kaldırılmasına, mevsiminde meyvelerin toplanmasına, ürünün hasadına bir defaya mahsus olmak üzere izin verilir.

Maliye Bakanlığı tarafından; sit alanında kalan taşınmazların tespit edilen değeri isteklilere yazıyla tebliğ edilir. Tebliğ edilen yazıda, tespit edilen bedelin maliklerce kabul edildiğine ilişkin noter tasdikli taahhütnamenin Maliye Bakanlığı’na verilmesi, ayrıca trampası talep edilen taşınmazın değeri karşılığında defterdarlıkların web sitelerinde ve ilan panolarında önerilen hazine taşınmazlarından uygun olanların seçilerek ilgili defterdarlığa başvurabilecekleri; ancak trampa taleplerinin değerlendirilebilmesi için, aynı ada içerisindeki bütün parsel maliklerinin başvurusu ve karşılığında önerilen parsellerin tamamının kabulünün gerektiği ya da tespit edilen bedele Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik’in Bedele İtiraz kenar başlıklı 10.madde uyarınca taşınmazın bulunduğu yer defterdarlığına itiraz edilebileceği bildirilir.

Yönetmelik’in 10. maddesinde maliklerin trampa talebi karşılığında Hazine tarafından önerilen parsellerin tamamının kabulünün şart olduğu belirtilmiştir. Ancak Yönetmelik’in dayanak maddesi olan 2863 sayılı kanunun 15/f maddesinde, kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebileceği belirtilmiştir. Bu hususta kanun ve yönetmelik hükmü çelişkili ifadeler içermektedir. Uygulamada bir problemle karşılaşıldığı takdirde, taşınmazın fiziken ve hukuken ifraza uygun olduğu, trampaya sokulmayan kısmın ekonomik değerinin bulunduğu, kamu yararını gerçekleştirdiği belirlenmelidir. Hazine ve trampa başvurusunda bulunan gerçek ve tüzel kişi veya kişilerin menfaatleri örtüştüğü takdirde taşınmazların hisseli olarak trampa edilebileceği görüşündeyiz.

6. Tespit Edilen Bedele İtiraz

İstekliler, malik, paydaş veya ortakların tamamı, Maliye Bakanlığı tarafından tebliğ edilen bedele karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde gerekçeleri açıkça belirtilmek ve gerekçeleri ispatlar nitelikte bilgi ve belgeler eklenmek suretiyle taşınmazın bulunduğu yer defterdarlığına dilekçeyle müracaat ederek itirazda bulunabilirler.

İtirazlar, itiraz tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde taşınmaza kıymet takdirini yapan komisyon tarafından incelenerek karara bağlanır. Maliye Bakanlığı veya defterdarlıklar tarafından gerektiğinde mahallinde inceleme yaptırılmak suretiyle itirazlar incelettirildiği takdirde komisyon, otuz günlük süreye tabi olmaksızın ve yapılan inceleme sonucuna göre verir.

Kararların sonucu, karar tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde idare tarafından istekliye tebliğ edilir. Tebliğ edilen yazının varsa ekleri ile bir örneği Maliye Bakanlığına gönderilir. Komisyon kararlarına karşı istekliler tarafından idareye başka bir itirazda bulunulamaz. Ancak, komisyon kararlarına karşı isteklikler tarafından dava açılabilir.

7. Trampaya Konu Edilen Hazine Taşınmazları

Maliye Bakanlığınca trampa kapsamında önerilmesi uygun görülen Hazine taşınmazları, bedeli de belirtilmek suretiyle yeri ve nitelikleri altı ay süreyle defterdarlıkların web sitelerinde ve ilan panolarında duyurulur.

Defterdarlıkların web sitelerinden ve ilan panolarından önerilen taşınmazlara belirtilen süre içerisinde talep olmaması halinde, bu taşınmazlar yerine başka taşınmazlar önerilebilir.

Ancak ilan edilen taşınmazlara yapılan başvurunun değerlendirilebilmesi için trampaya konu Hazine ile gerçek ve özel hukuk kişilerine ait taşınmazların tahmin edilen bedelleri arasında yüzde yirmiden fazla fark olmamalıdır

8. Trampaya Konu Edilmeyecek Hazine Taşınmazları

Yönetmelik’in 8. maddesi bazı taşınmazları trampa kapsamı dışarısında tutmuştur. Bu taşınmazlar:

• Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan,
• Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tapuda Hazine adına tescil edilmeleri mümkün olmayan,
• 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunan,
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Bakanlıkça, bu amaçla trampası uygun görülmeyen,
• 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken,
• 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce trampası uygun görülmeyen,
• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca trampası uygun görülmeyen,
• 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun hükümleri gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen,
• Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken,
• 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi verilen,
• 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken,
• 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan,
• Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmeyen,
• Kamulaştırma yoluyla edinilip 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmayan,
• Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken,
• Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmeyen,
• İlgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç, imar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan,
• Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan

taşınmazlardır ve trampaya konu edilmeleri mümkün değildir.

9. Trampa Usulü

Yönetmelik kapsamında uygun görülen gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile Hazine mülkiyetindeki taşınmazların trampası 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi”nin pazarlık usulü ile yapılacağını öngören 51/g hükmü gereği pazarlık usulü ile yapılacaktır. Pazarlık aşamasında, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri de uygulama alanı bulacaktır.

Pazarlık usulüyle yapılan ihalelerde teklif alınması belli bir şekle bağlı değildir. İhaleler, komisyon tarafından işin nitelik ve gereğine göre, ihaleye katılan bir veya daha fazla gerçek veya tüzel kişiden yazılı veya sözlü teklifler almak ve bedel üzerinde anlaşmak suretiyle yapılır. Hazine taşınmazının değerinin daha yüksek olması halinde aradaki fark istekli/isteklileri tarafından peşin ve nakden ödenir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yapılacak ihalelerde, tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre defterdar tarafından belirlenecek miktarda geçici teminat alınır.

Merkezde Maliye Bakanlığı, illerde defterdarlık, ilçelerde Milli Emlak Müdürlüğü yoksa mal müdürlüğü, onaylanan ihale kararının bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde sözleşme yapılması hususunda kendisine düşen görevleri yapmak ve taşınmazların trampasında, ferağa ait işlemleri tamamlamak, şartnamede belirtilen sınır ve niteliklere göre; trampa edilen taşınmazları teslim etmekle yükümlüdür. Ancak idare, bu yükümlülüğün yerine getirilmediği takdirde gerçek veya özel hukuk kişisi, sürenin bitiminden itibaren on beş gün içinde, on gün müddetli bir noter ihtarnamesiyle bildirmek şartıyla taahhüdünden vazgeçebilir. Bu takdirde teminat geri verilir. Müşteri, ihaleye girmek ve teminat vermek için yaptığı masrafları istemeye hak kazanır.

Ancak, Maliye Bakanlığı tarafından ihale usulü ile trampa talimatı verilen taşınmazlara ilişkin trampadan vazgeçecek sit alanı maliki gerçek kişilerin veya özel hukuk kişilerinin vazgeçmesi halinde, bu kişiler başka trampa talebinde bulunulamaz.

Aynı Hazine taşınmazları için birden fazla istekli olduğunda, aynı yeri isteyenler yazılı olarak çağrılırlar. Çağrıya uymayanların trampa isteme hakkı düşer. Trampa yapmaya yetkili mahalli komisyon huzurunda çağrı üzerine gelenlerin arasında yapılacak açık artırmada en fazla fark bedeli vermeyi önerenin önerisi kabul edilir.

Trampa işlemi nedeniyle isteklilere ait taşınmazlara ilişkin ödenmesi gereken vergi, resim ve harç gibi her türlü giderler taraflarınca ödenir.

4. Arkeolojik Sit Alanlarının Trampası Sürecinde Görevli İdare

Sit alanlarında kalan taşınmazların trampası sürecinde, hizmet kusurundan veya başka idari işlem ve eylemlerden kaynaklanan sebeplerle dava yoluna başvurma zorunluluğu ortaya çıkabilecektir. Bu noktada husumetin belirlenmesi önem taşıyacaktır.

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik madde 5’te “hangi sit alanlarında trampa işleminin programa alınacağı, yapılan başvurular göz önünde tutularak Bakanlık tarafından belirlenir.” ve madde 6’da “bu Yönetmelik kapsamında kalan taşınmazın maliki, taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet varsa paydaşların veya ortakların hepsi birlikte veya bunlar adına hareket eden vekilleri noterden tasdikli vekâletname ile birlikte, taşınmazın Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi için aşağıdaki belgelerle birlikte bir dilekçe ile Kültür ve Turizm İl Müdürlüklerine veya Bakanlığa başvuruda bulunurlar.” hükmü yer almaktadır. Yönetmelik’in 3. maddesinde yer verilen tanımlar uyarınca Bakanlık’tan kasıt Kültür ve Turizm Bakanlığı’dır.

Sit alanlarında yer alan taşınmazın trampaya konu edilip edilmeyeceğine ilişkin başvuruları inceleyen, başvuru şartlarını belirleyen, trampa programına almaya karar veren tam yetkili mercii Kültür ve Turizm Bakanlığı’dır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik madde 65, “trampa, arsa karşılığı inşaat veya kat karşılığı inşaat ihalesi yapılabilmesi için Bakanlıktan önceden izin alınır. Bakanlık bu yetkisini taşra birimlerine kısmen devredebilir.” hükmünde bahsi geçen Bakanlık, Maliye Bakanlığı’dır. Madde hükmünden anlaşılacağı üzere, Maliye Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından taşınmazın trampa koşullarını sağlayan taşınmazın trampa programına alınmasına karar vermesinin ardından, trampa işleminin gerçekleştiği son aşamada devreye giren izin makamı konumundadır.

5. Sonuç

Devlete ve kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar ile özel hukuk hükümlerine tabi gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda, varlığı bilinen veya ileride meydana çıkacak olan korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları, Devlet malı niteliğindedir.

Sit alanı olarak tescil edilen taşınmaz maliklerinin, mutlak mülkiyet hakkını kullanmaları söz konusu olamayacaktır. İdare tarafından kamulaştırmanın yanı sıra trampa seçeneği, taşınmazları sit sınırları içerisinde kalan maliklerin durumunu iyileştirme amacını taşımaktadır.

Trampa işlemi, yukarıda yer verilen sürece tabi olup idarenin işlem ve eylemlerinden dolayı süreç usulüne uygun gerçekleştirilmelidir. Ancak, gerçekleştirilmediği bazı durumlarda fiili ve hukuki el atma olgusu ortaya çıkacaktır. Yargıtay ve Danıştay’ın ilgili kararlarına değinmek suretiyle sit alanlarında kamulaştırmasız el atma durumu bir sonraki yazıda ayrıntılarıyla incelenecektir.

    İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

    İlgili içeriğin video anlatımına aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.

https://www.youtube.com/watch?v=PrebJ1fhEK4&pp=ygVVQVJLRU9MT0rEsEsgU8SwVCBBTEFOTEFSSU5EQSBLQUxBTiBUQcWeSU5NQVpMQVJJTiBIQVrEsE5FIFRBxZ5JTk1BWkxBUkkgxLBMRSBUUkFNUEFTSQ%3D%3D

https://www.youtube.com/watch?v=uGzt0dbdvMU&pp=ygVVQVJLRU9MT0rEsEsgU8SwVCBBTEFOTEFSSU5EQSBLQUxBTiBUQcWeSU5NQVpMQVJJTiBIQVrEsE5FIFRBxZ5JTk1BWkxBUkkgxLBMRSBUUkFNUEFTSQ%3D%3D