İPOTEK – AV. MURAT TEZCAN- ALEYNA ARSLAN

Rehin, borçlunun, alacaklıya, borç ödeninceye kadar, borcunu ödeyeceğine güvence olarak bıraktığı değerdir.

Rehin, sınırsız ayni hak olan “mülkiyetin” ve sınırlı ayni hak olan “ir­tifakın” verdiği yetkileri sağlamaz. Rehnin sağladığı tek yetki, borç ödenmediği takdirde malı sattırıp paraya çevirtme ve bu sayede alacağı elde etmedir.

Rehin, taşınmazlar üzerinde de kurulabilir.

Türk Medeni Kanunu m. 850’ye göre, “Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.”

İpotekli borç senedi ve irat senedi arazinin değerini tedahül ettirme amacı ile kurulan taşınmaz rehinleriyken ipotek, kişisel bir alacağı teminat altına alma amacıyla kurulan taşınmaz rehnidir.

İpotek işlemi için her iki tarafa ait kimlik belgeleri ve ipotek edilecek olan taşınmaza ait tapu belgesi gerekmektedir. Taraflardan biri tüzel kişi ise vergi levhası fotokopisi, imza sirküleri, ticaret sicil belgesi örneği, yetki belgesi, güncel faaliyet belgesi ve kaşe örneği de ibraz edilmelidir.herhangi bir problem yoksa ilgili taşınmaza ait tapuya ipotek şerhi düşülür.

İpoteğinin kaldırılması için ise ilk olarak ipotek konusu borcun tamamının ödenmiş olması gerekir.Söz konusu borç ödendikten sonra, ipotek fek yazısıyla beraber Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurulmalıdır. İpotek fek yazısının ise banka tarafından yahut borcun alınmış durumda olduğu bir diğer kurum ve şahıslar tarafından hazırlanması gerekmektedir.

Doktrinin, rehin için Türk Medeni Kanunu çerçevesinde türettiği belirlilik, kamuya açıklık ve fer’ilik ilkeleri bir rehin türü olan ipotek için de oldukça önemlidir.

1) Belirlilik

• Alacak belirli olmalıdır :

TMK m. 851 gereği, ipotek kurulabilmesi için alacağın tutarı belirli olmalıdır. Bu doğrultuda, tutar belli ise, belli olan tutarın tapuya tescil edilmesi anapara (kapital) ipotektir. Tutar belli değilse, alacaklının tüm istemlerini karşılayacak şekilde, taşınmazın teminat teşkil edeceği üst sınır resmi senette yer alır ve tescil edilir; bu, üst sınır (maksimal) ipoteğidir.

Söz konusu tutar Türk Lirası olarak gösterilmelidir. Bunun yanı sıra, TMK 851’deki bazı koşulların varlığı halinde tutarın yabancı para cinsinden gösterilmesi de mümkündür.

İki ipotek türü de alacağın belirliliği ilkesini gerçekleştirir. Ancak, faiz ve takip giderleri gibi yan alacakların istenme şekli, iki ipotek türü açısından farklılık arz eder. Bu hususlar, üst sınır ipoteğinde tapuda gösterilen ipotek miktarı içinde talep edilirken anapara ipoteğinde tapuda gösterilen ipotek miktarına ilaveten taşınmazın değerinden talep edilebilir.

• Taşınmaz belirli olmalıdır :

TMK m. 853 gereği, rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 2005 Karar: 2021 / 478 sayılı kararında “İpoteğin taşınmaz bakımından belirli olması ise, ipotekle yüklenecek taşınmazın belirli, tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerektiğidir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde taşınmaz rehni kurulamaz. TMK m. 704’e göre, arazi, tapu kütüğünde bağımsız ve sürekli olmak üzere kaydedilen haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak kabul edilmiş, TMK’nın 998. maddesinde de bu üç kategoride belirtilen taşınmazların tapu siciline kaydedileceği ifade edilmiştir. Kat mülkiyeti tesis edilmiş binalarda kat mülkiyeti maliki, bağımsız bölümü üzerine taşınmaz rehni kurabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 15)” diyerek ifade etmiştir.

Taşınmazın parçaları ayrı rehin konusu yapılamaz. Bununla birlikte, paylı mülkiyette paylar, ayrıca rehin konusu yapılabilir. Elbirliği mülkiyetinde pay kavramı olmadığından taşınmazın tamamı üzerinde rehin kurulabilir.

Toplu Rehin :

Birden çok taşınmaz için tek rehin gösterilebilir. Bununla birlikte, TMK m. 855’te toplu rehnin söz konusu olabileceği iki duruma yer verilmiştir.

Nitekim Yargıtay Esas: 2020/ 5870 Karar: 2021 / 754  sayılı kararında “Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü “üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması” ya da “taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları” hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.” diyerek bu hususa değinmiştir.

Sabit Dereceler Sistemi :

Tek taşınmaz için birden çok rehin gösterilebilir. Bu sistemde rehin konusu taşınmazın değeri, rehin dereceleri denilen farazi kısımlara ayrılır. Her derecede, derecenin değeri kadar rehin kurulabilir.

Rehin hakları, sıralarını diğer sınırlı ayni haklardan farklı olarak, kuruluş tarihlerine göre değil, tescil edildikleri derecenin sırasına göre alır.

Bir rehin derecesi, kısmen veya tamamen boşalırsa, taşınmaz maliki burada yeni bir rehin hakkı kurabilir.

Taşınmazda rehin hakkı kurulurken, taşınmaz malikinin birinci dereceden başlamasına gerek yoktur; önceki derece boş bırakılıp sonraki dereceye rehin hakkı kurmak mümkündür.

2) Kamuya Açıklık

Kamuya açıklık, rehnin kuruluşunun ve sona ermesinin herkes tarafından anlaşılabilecek biçimde olmasıdır.

Rehnin kuruluşu bakımından söz konusu aleniyet sözleşme veya kanun hükmü gereği sözleşme olmaksızın sağlanmaktadır.

Rehin sözleşmesinin de resmi şekilde yapılması gerekmektedir. İstisnaen şekle tabi olmayan haller vardır: Tapu Kanunu m. 84.

Kanun hükmü ise kural olarak rehin hakkı sahibine ipoteğin tescilini talep hakkı verir.  Bunun tipik örneği, TMK m. 893’teki durumlardır. İstisnaen, tescile gerek olmayan haller vardır. Bu noktada kanun hükmü hem hukuki sebebi hem tescili sağlamış olur: TMK m. 865/3 ve 876.

Rehnin sona ermesi bakımından aleniyet alacak ve rehin için ayrı değerlendirilmektedir.

Fer’ilik ilkesinin doğal bir sonucu olarak, alacağın sona ermesi, taşınmaz rehnini de sona erdirmektedir. Bu halde TMK m. 883 kapsamında rehin hakkı sahibinin terkin ettirme zorunluluğu gündeme gelir. Eğer rehin hakkı sahibi terkin işlemini gerçekleştirmezse TMK 1025’e dayalı dava açılarak terkin sağlanır.

Rehnin sona ermesi ise ikiye ayrılır: rehin hakkı sahibinin terkini ile veya terkinsiz. Kamulaştırma ve rehnedilen taşınmazın yok olması halleri terkinsiz sona erme halleridir. Bu hallerde açıklayıcı terkinde bulunulması gerekir.

3) Ferilik

İpotek, alacağa bağlı feri bir hak niteliğindedir. Alacaktaki herhangi bir değişiklik, ipoteği de etkileyecektir.

Alacak geçersizse, tapudaki yolsuz ipoteğin hiçbir anlamı kalmaz. Bununla birlikte, tapudaki aksaklıktan ötürü alacak yolsuz hale gelmişse orada tapu siciline güven ilkesi devreye girebilir.

İpoteğin kurulması için tescil gerekir. Ancak, tescil, ipoteğin teminat teşkil ettiği alacağın varlığına karine değildir ayrıca alacağın da varlığı – geçerliliği ispat edilmelidir.

Sicildeki tescile güvenilip, geçersiz bir alacak hakkı iyiniyetle kazanılmaz.

Alacak için ipotek verilmesi, kişisel sorumluluğu ortadan kaldırmamaktadır; bir üçüncü kişi, borçlu için taşınmazını rehin gösterebilir (TMK m. 887). Bu üçüncü kişi borçlu sıfatını kazanmaz, sadece taşınmazını rehin gösteren üçüncü kişidir. Üçüncü kişi, alacağı ödediğinde, alacağa halef olur.

Kişisel sorumluluk olduğu için, taşınmaz paraya çevrildiğinde, alacak karşılanmazsa, borçlunun diğer malvarlığı değerlerine gidilebilmektedir.

Taşınmaz paraya çevrilirken nelerle birlikte paraya çevrilir?

Taşınmaz rehni, bütünleyici parça ve eklentileri de kapsamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 327 Karar: 2019 / 891 sayılı kararnda “…ipotekli taşınmazın, ipotek akit tablosunda sayılı ve eklentisini teliğindeki menkuller, taşınmazdan ayrı haczedilemeyeceği gibi, ikinci fıkra gereğince Türk Medeni Kanunu’nun 862. maddesi hükmü saklı tutulmuş olup, bu maddeye göre rehin, taşınmazı, bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kıldığından, akit tablosunda yazılı olmasa bile ipotekli taşınmazın eklentisi niteliğindeki mahcuzlar da taşınmazdan ayrı haczedilip satılamaz.” diyerek bu durumu belirtmiştir.

Bunların yanı sıra, TMK m. 863 ve 879’a göre, kira bedelleri ve sigorta tazminatı da taşınmaz rehni kapsamındadır.

TMK m. 873 – Lex Commissoria Yasağı

Borç ödenmediği takdirde, rehin konusunun rehin alanın mülkiyetine geçeceğine ilişkin sözleşmeler geçersizdir. İcra – iflas prosedürünün başlatılması gerekmektedir.

Bu yasak, alacak muaccel olmadan öncesi için geçerlidir. Bununla birlikte, rehinli alacak muaccel olduktan sonra, taraflar, ifa yerine edim olarak bunu kararlaştırılabilirler. Ayrıca, muacceliyet öncesinde aradaki farkın alacaklı tarafından ödenmesi suretiyle taşınmazın devralınması da yasağın ihlali değildir.

Taşınmaz rehni neler için teminat teşkil eder ?

1) Tutarı belli olan alacağın kendisi.

2) Rehnin paraya çevrilmesi için yapılan takip giderleri.

3) Gecikme faizi.

4) Anapara için kararlaştırılan sözleşme faizi.

5) Zorunlu masraflar.