A.    Giriş

Belediyeler yapıların ruhsatına uygun şekilde inşa edilip edilmediğini denetlemek; ruhsata aykırı veya ruhsatsız olarak yapılan yapıların yıkımını sağlamakla görevlidirler. İmar Kanunu’nun 32. maddesinde bahse konu görev ve zorunluluk “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (...) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.” ifadelerine yer verilmekle düzenlenmiştir.

İmar Kanunu’na göre belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yıkım yetkisi belediyelere aittir. Bu sınırların dışında kalan yerlerde ise il özel idareleri yıkım kararı almakla yetkilidir.

B.    İptal Sebepleri

İdareler, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların yıkımını sağlamakla yetkili olsalar da bazen inşaat durdurma ve yıkım işlemlerinde birtakım hukuka aykırılıklar söz konusu olabilir. Hukuka aykırı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı itiraz yolu açık olup bu işlemlerin yargı kararlarıyla iptalinin sağlanması mümkündür.

İnşaat durdurma ve yıkım işlemlerinin yetkisiz kamu idaresi tarafından yapılması veya kamu idaresinin yetkisiz organı tarafından yapılması, yapı durdurma tutanağının yetkili personel tarafından düzenlenmemesi, işlemin sebep yönünden hukuka aykırı olması, yapı durdurma veya tespit tutanağı düzenlenmeden yıkım kararı alınması, inşaatın durdurulma nedeninin tutanakta açıkça belirtilmemesi, tutanakta tebligata dair hususların bulunmaması, durdurma tutanağının yapıya asılmaması, kısmen aykırı yapının tamamının durdurulması ve mühürlenmesi, ruhsat alınması için uygun süre verilmemesi, ruhsat ve eklerine aykırı yapıda ruhsat veya yapı kullanma izni iptal edilmeden yıkım kararı alınması, encümen kararı alınmaması, encümen kararında işlemin dayanağının gösterilmemesi durumları tesis edilen işlemi hukuka aykırı hale getirmektedir (Suat ŞİMŞEK, İlhami HAZAR, Açıklamalı- İçtihatlı ve Örnek Dilekçelerle İmar Davaları Rehberi, s. 950-991 6. Baskı Ankara 2023). Bu hukuka aykırılık hallerinden bir veya birkaçının bulunması durumunda inşaat durdurma ve yıkım işlemlerine karşı dava açmak mümkündür.

Bir yapı hakkında yıkım kararının alınabilmesi için öncelikle ayrıntılı tespit tutanağının ardından yapı tatil tutanağının düzenlenmesi gerekmektedir. Yapı tatil tutanağı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde, herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belge olarak tanımlanmıştır. Bu belgenin yetkili elemanlarca düzenlenmesi son derece önemlidir. Aksi halde yetkili elemanlarca düzenlenmeyen yapı tatil tutanağına dayanılarak verilen yıkım kararı hukuka aykırı olacak ve iptali gerekecektir.

Ek olarak yapı tatil tutanağı hiç düzenlenmeden alınan yıkım kararları da hukuka aykırı olup yine iptal yaptırımına tabi tutulacaktır. Yapı tatil tutanağının düzenlenmesi İmar Kanunu’nun 32. maddesinden kaynaklanan bir zorunluluktur ve aynı zamanda yapı sahibine aykırılığı giderme imkânı sağlar. Bu nedenle yapı tatil tutanağının düzenlenmemesi, yetkisiz idare veya yetkisiz eleman tarafından düzenlenmesi durumları yıkım kararının hukuka aykırı hale gelmesine neden olur.

Yapı tatil tutanağında inşaatın durdurulma nedeni de açıkça belirtilmeli, aykırılık detaylı bir biçimde gösterilmelidir. Bununla birlikte yapının durdurulduğu hususu, İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle yapı tatil tutanağının yapı yerine asılması, ek olarak tutanakta yapı tatil zaptının yapı üzerine asıldığı ve bir nüshasının da muhtara bırakıldığına dair ibarenin bulunması gerekmektedir. Tutanaktaki eksiklikler veya tutanağın usulüne uygun tebliğ edilmemesi halinde işbu tutanak esas alınarak verilen yıkım kararının iptali gerekecektir.

Yapının sadece bir kısmının ruhsatsız veya ruhsata aykırı olması halinde kısmi aykırılıktan bahsedilir. Yapıda kısmi aykırılık bulunmasına rağmen yapının tamamen durdurulması ve mühürlenmesi de hukuka aykırı olup iptal yaptırımına tabi tutulacaktır.

İdarelerce ruhsatsız yapılar hakkında yıkım kararı alınmadan önce yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı, ruhsata aykırı inşa edilen yapılarda ise inşaat projelerinde tadilat yapılıp yapılamayacağı değerlendirilmelidir. Ruhsata bağlanması mümkün yapılar için yapı sahibine, İmar Kanunu’nun 32. maddesi gereğince en çok bir aylık süre verilmeli, bu süre içerisinde yapı sahibinin ruhsat alması beklenmelidir. Ruhsat ve eklerine aykırı yapılarda ise inşaat projelerinin tadili ile aykırılığın giderilmesi mümkünse ve proje yenilenerek aykırılık giderilmişse inşaatın devamına izin verilmelidir. Yapı sahibine aykırılığı giderme imkânı tanınmadan verilen yıkım kararı hukuka aykırı olup iptal yaptırımına tabi tutulacaktır.

Ruhsata bağlanması veya aykırılıkların giderilmesi mümkün olmayan yapılar için ise yapı sahibine bir aylık süre vermeye gerek yoktur. İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre bu yapıların ruhsatları bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında yıkım kararı verilir.

Ruhsata aykırı yapılarda yıkım kararı kısmen değil inşaatın tamamına ilişkin veriliyorsa öncelikle ruhsatın iptal edilmesi gerekmektedir. Aksi halde de yıkım kararı hukuka aykırılık teşkil edecektir.

İmar Kanunu’nun 32. maddesinde, ruhsatın iptal edilmesinin ardından ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina hakkında belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından karar alınacağı, bu kararı müteakip binanın belediye veya valilikçe yıktırılacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla yıkım kararının belediye encümenince veya il idare kurulunca alınmaması yıkım kararını hukuka aykırı hale getirecek, iptal yaptırımının uygulanması söz konusu olacaktır.

Yukarıda açıklanan sebeplerden bir veya birkaçının bulunması, durdurma ve yıkım kararını hukuki yönden sakat hale getirecek; bu işlemlerin mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi sonucunu doğuracaktır. Ancak hukuki sakatlık halleri burada sayılanlarla sınırlı olmayıp her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.

C.    Dava Yolu

İdareler tarafından tesis edilen inşaat durdurma ve yıkım işlemlerinin hukuka aykırı olması halinde bu işlemler için idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. Taşınmazın aynına ilişkin verilen bu kararlara bakmakta taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir. İptal davasının kimler tarafından açılabileceği ise dava ehliyetiyle ilgilidir. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesinde menfaati ihlal edilen kişilerin iptal davası açabilecekleri düzenlenmiştir. Buna göre taşınmaz maliki, yapı sahibi, inşaatı yapan müteahhit ve kiracının menfaati söz konusu olduğundan burada sayılan kişilerin iptal davası açması mümkündür.

İptal davasının yasal süresi içerisinde açılması gerekmektedir. Aksi takdirde süresi içerisinde açılmayan davanın usulden reddi söz konusu olacaktır. İnşaat durdurma kararına karşı iptal davası açma süresi 60 gün olup bu süre, yapı tatil zaptının yapı yerine asıldığı tarihten itibaren başlamaktadır. Zira İmar Kanunu’nda durdurma işleminin, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılacağı düzenlenmiştir.

Yıkım kararına karşı iptal davası açma süresi de 60 gün olup bu süre yıkım kararının 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar. Yıkım kararının, durdurma kararından farklı olarak yazılı tebliğ edilmesi gerekir.

İptal davalarında husumetin ilgisine göre belediye başkanlığına veya valiliğe yöneltilmesi gerekmektedir.

İnşaat durdurma veya yıkım kararlarına karşı iptal davası açılması bu işlemlerin yürütmesini kendiliğinden durdurmamaktadır. Bu nedenle açılacak davalarda yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. İdare Mahkemesi tarafından yürütmenin durdurulması kararı verildiği takdirde inşaatın durdurulması ve yıkım kararı icra edilmeyecektir.

İnşaat durdurma ve yıkım işlemlerine karşı açılan iptal davasında usul yönünden herhangi bir eksiklik bulunmaması durumunda esas yönünden incelemeye geçilmekte, gerekli görülürse bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonuca varılmaktadır.

D.    Sonuç

İdareler, inşaatların ruhsatlarının bulunup bulunmadığını veya imar planına, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını denetlemek, hukuka aykırılık tespit ettikleri takdirde ise durdurma ve ardından yıkım kararı vermekle görevlidirler. Ancak bu süreçte inşaat durdurma ve yıkım kararlarının yetkili kamu idareleri tarafından verilmesi, aykırılığın giderilmesi mümkünse yıkım öncesinde yapı sahibine süre verilmesi ve giderim imkânı tanınması, tutanakların detaylı bir biçimde hazırlanması, usulüne uygun tebliğ edilmesi ve sair hususlara dikkat edilmelidir. İnşaat durdurma ve yıkım kararlarının iptaline neden olabilecek hukuki sakatlıkların mevcut olması halinde yargı yoluna başvurularak bu kararların iptalinin sağlanması mümkündür.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.