İMAR PARA CEZALARI | AV. MURAT TEZCAN – HASAN YAŞAR GÜNEŞ

Bu yazımızda imar para cezaları ve bu cezalara karşı yürütülebilecek usullerden bahsedeceğiz. Bu esnada konumuzun çok teknik olduğunu ve bu cezaların idareler tarafından düzenlenirken dahi birçok hata yapıldığını söylememek gerekir.

İmar para cezaları 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinde düzenlenmiştir. İmar para cezalarını temel olarak tanımlamak gerekirse;

İmar mevzuatına aykırı taşınmazlara idarenin uyguladığı para cezaları, denilebilir.

Hangi Durumlarda Söz Konusu Olur?

Bir taşınmaz

• Ruhsat alınmadan inşa edilmişse
• Ruhsata aykırı inşa edilmişse
• Ruhsatın eki ve mimari projelerine aykırı şekilde inşa edilmişse

Yetkili Kurum Kim?

Peki bu imar para cezalarını düzenlemeye yetkili kurum kim diye bakarsak;

• Eğer imar para cezasına konu olacak taşınmaz belediye sınırları içerisindeyse bu cezaları belediye encümeni düzenleyecektir.
• Eğer imar para cezasına konu olacak taşınmaz belediye sınırları dışındaysa bu cezaları il özel idaresine bağlı il encümenliği düzenleyecektir.

Kanuna göre imar para cezaları, imar kanununa aykırılığın tespitinden itibaren yetkili makam tarafından 10 gün içerisinde yapı zabıt tutanağının hazırlanarak tesis edilmesi gerekiyor.

Ceza kimlere verilebilir?

• İmar kanununa aykırı olan yapının sahibine
• Yapı müteahhitte
• Fenni mesul olarak belirlenen kişilere

İmar para cezası kesilebilir.

Tam da bu noktada imar para cezasının idareler tarafından belirlenirken çokça hata yapılan “yapı sahibi” kavramına detaylıca değinmek gerekir. Burada Anayasa Mahkemesinin yapı sahibi sıfatını tanımladığı 2019 tarihli kararındaki tanıma bakmak faydalı olacaktır.

“Yapı malikinden anlaşılması gereken yapıyı mevzuata aykırı olarak inşa eden kişidir. Dolayısıyla idarelerce gerekli araştırma yapılmadan mevzuata aykırı inşaat yapan kişi tespit edilmeksizin doğrudan yapının mülkiyet sahibine imar para cezası kesilmesi kanunun amacı ve anlamıyla bağdaşmayan sonuçlar doğuracaktır.”

Bu tanımlardan çıkarılacak sonuçlara bakarsak;

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan bir yapıda malike imar para cezası kesilemez. Bu durumda yapıyı inşa eden kişi ve sözleşme karşılığında tüm sorumluluğu üstlenen kişi olan müteahhitte imar para cezası kesilir.
• Yapı ilk inşa edildikten sonra mevzuata aykırılıklar tespit edilecek olursa yine aykırı yapıyı ilk inşa eden kişi sorumlu olacaktır.
• Müteahhitte yapının ruhsatsız yapılması için izin veren buna açıkça rıza gösteren yapı sahibinin/ malikin bu durumda sorumlu olacağını söyleyebiliriz.
• Mirasçılara miras olarak kalan mevzuata aykırı bir yapıdan dolayı da mirasçıların sorumlu olamayacağı söylenebilir. Bu durumda imara aykırı inşaatı gerçekleştiren kişi muristir. Bu durumda da muris vefat ettiğinden dolayı para cezasına hükmedilemeyecektir.
• Malik ile kiracının arasında kiracının yapacağı tadilatlardan herhangi bir şekilde malikin sorumlu olmayacağına dair açıkça bir sözleşme düzenlemesinin bulunduğu durumlarda yine malik sorumlu tutulamayacaktır.
• Yapı üzerinde birden çok hissenin bulunduğu durumlarda da yine inşaat yapan kişinin Yapı sahibi olarak belirlenmesi gerekir.

Yukarıdaki örneklerin hepsi birer Danıştay kararından çıkmış örneklerdir. Bu konularda görevli daire 6. dairedir. Buradaki örneklerden de anlaşılacağı üzere yasa koyucunun temel amacı mevzuata aykırı olarak yapıyı inşaat eden kişileri cezalandırılmaktadır. Bu nedenle imar para cezaları yapı malikine değil yapıyı mevzuata aykırı olarak inşa eden yapı sahibine karşı verilir.

İmar Para Cezaları Neye Göre Belirlenir?

Bu konuda Danıştay 6 dairesi verdiği kararlara bakmakta fayda vardır. 6’ncı daire bir kararında “Ruhsatsız veya ruhsata eklerine aykırı olarak yapılan yapılar nedeniyle verilecek para cezalarında miktarın belirlenmesinde dikkate alınacak temel ölçüt, yapının sınıfı ve grubu ile ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalat alanı ve varsa imara aykırılıktan etkilenen alan olduğu açıktır” denilmekte. Buradan çıkarılacak en önemli nokta ise para cezasının belirlenmesinde imara aykırılıktan etkilenen alanın hesaplanmasının çok önemli olduğudur.

Bir başka Danıştay kararında ise “Usule uygun düzenlenmiş somut ayrıntılı ve gerekçeli tespitler içeren bir yapı tatil tutanağı düzenlenmediği sürece yıkım ve para cezasına ilişkin işlem tesis edilemez” denilmektedir. Buradaki can alıcı noktaysa bir cezanın hükmedilebilmesi için ayrıntılı bir gerekçenin bulunmasının ve bu hususların dikkatlice tespit edildiğinin belirtiliyor olmasıdır. Bu husus uygulamada çok göz ardı edilen, sadece bir şekil problemi gibi algılanan bir nokta olduğundan ekstra dikkat edilmelidir.

Son olarak da imar barışı olarak biline ve bir imar affı olan düzenlemeden faydalanılarak yapı kayıt belgelerinin düzenlendiği taşınmazlar için de 2017 yılından önce oluşan imara aykırılıktan dolayı imar para cezası verilemeyeceğine ilişkinde birçok karar bulunmaktadır.

Bir diğer Danıştay kararında ise “İmar affından faydalanarak usulüne uygun yapı kayıt belgesi alan yapılara ilişkin yıkım ve imar para cezası kararlarının iptal edilmesi gerekir”

Son olarak da çok sık karşılaşılan bir yanlışlıktan da bahsetmek gerekir. Bu yanlışlık imar para cezalarının tahsili noktasında faiz uygulanamayacağıdır. Uygulama da idarelerce sıkça talep edilen faiz alacaklarının hukuka aykırı olduğunu ve imar para cezalarının tahsilinde faiz uygulaması yapılamayacağını tekrardan belirtmek gerekir.

Bu kadar teknik ve detaylı konuyu tümüyle bu yazıda anlatmamız tabi ki mümkün değildir. Detaylı düzenleme için imar para cezalarının çok detaylı bir şekilde düzenlendiği 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42.  Maddesine bakılabilir. Biz bu yazımızda temel olarak konuyu özetlemeye çalıştık. Umarız bu alandaki hatalar en aza indirilir ve umuyoruz ki kimse haksız şekilde mağdur edilmez. Umuyoruz ki bu yazımız bazı konulara açıklık getirip yardımcı olur.

Bu yazımızın içeriği av. Murat Tezcan’a ait YouTube kanalından bağlantı adresi aşağıda belirtilen[1] videodan alınmıştır. Görsel anlatın için videomuzu da izleyebilirsiniz.

Av. Murat Tezcan’ın Youtube kanalında yayınladığı videoları özetleyen bu çalışmamızı Hasan Yaşar Güneş kaleme almıştır.