A.    2025 Yılı Haziran Ayı İçerisinde Belirlenen Emlak Vergisine Esas Rayiç Bedeller Hakkındaki Değerlendirmeler

Rayiç bedel, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda tanımlandığı üzere bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir. Taşınmazlara ilişkin rayiç bedel ise emlak vergisinin hesaplanmasında esas alınan bir değerdir. Emlak vergisi; kişilerin mülkiyetinde bulunan bina veya arazilerden alınan, belediyeler tarafından takip ve tahsil edilen özel nitelikli bir servet vergisi olarak tanımlanmaktadır. Bu kapsamda 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesinde takdir komisyonlarının dört yılda bir arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitini yapacakları düzenlenmiştir. Ancak Cumhurbaşkanı bu fıkrada yer alan dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir. Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir.

            Takdir komisyonu tarafından tespit edilen birim değerler oldukça önemlidir zira bu değerler emlak vergisinin belirlenmesinde esas teşkil eder. Takdir komisyonları tarafından yapılacak vergi matrahına esas değer belirlemesinde oldukça detaylı bir saha araştırması gerekmekte olup usul ve esasları yönetmelik ve sair mevzuat ile belirlenmiştir. Buna göre Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğünün 26. maddesinde “Arsaların vergi değeri, metrekare itibariyle takdir olunur. (2)Vergi değerinin takdirinde aşağıdaki hususlar da gözönünde bulundurulur: 1 - İşyerlerine ve meskün yerlere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu, 2 - Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, 3 - Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı, 4 - Hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu, 5 - İmar ve istikamet planındaki durumu, 6 - Bina ve inşaat sahası büyüklüğü, 7 - Topografik durumu” düzenlemesi yer almaktadır.

Yukarıda anılan maddeye göre vergi değerinin belirlenmesinde arsaların iş yerlerine ve meskun yerlere uzaklık ve yakınlığı, ulaştırma durumu, bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, su elektrik, hava gazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı, hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu, imar ve istikamet planındaki durumu, bina ve inşaat sahası büyüklüğü, topografik durumu göz önünde bulundurulmalıdır. Emlak vergisine konu edilen taşınmazlar dikkate alındığında yukarıda yer verilen kriterlerde önemli ölçüde bir değişiklik görülmemesi halinde yeni dönem için belirlenecek vergi değerinin fahiş olmaması gerekmektedir.

            Yine aynı şekilde değerleme yapılırken kesin suretle enflasyon oranının da dikkate alınmaması gerekmektedir. Nitekim bu hususa ilişkin olarak; 2021/1 seri no'lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesinin “Arsalara Ait Takdirlerde Uyulacak Esaslar” başlıklı 16. maddesinde “Asgari ölçüde arsa metrekare birim değer tespitinin, geçmiş dönemde yapılan takdirlere belli bir oran uygulayarak veya geçmiş enflasyon oranlarını eklemek suretiyle değil, bu Bölümün 8/c, 13 ve 14 üncü maddelerinde yer alan açıklamaların dikkate alınarak yapılması gerekmektedir.” düzenlemesine yer verilerek enflasyon oranlarının bedel tespitinde dikkate alınmayacağı belirtilmiştir.

            Burada yapılan açıklamalara rağmen 2025 yılı Haziran ayı içerisinde belediyeler tarafından yapılan arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin mevzuata uygun olduğunu söylemek mümkün değildir. Bina, arsa ve araziler için 2026-2027-2028-2029 yıllarına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2025 yılı Haziran ayı içerisinde bütün belediyeler tarafından yapılmıştır. Ancak Belediyelerce emlak vergisine esas birim değerler oldukça yüksek hesaplanmış, taşınmaz bedellerinde 40 kata varan artışlar görülmüştür. Birim değerlerin bu denli yüksek hesaplanması malikleri oldukça ağır bir emlak vergisi borcu altına sokmuştur. Söz konusu artışların Anayasa ile koruma altına alınan mülkiyet hakkına ve verginin yasallığı ilkesine aykırılık teşkil ettiğini söylemek mümkündür. Takdir komisyonunun emlak vergisine esas birim değerleri tespit eden kararları yargısal denetime tabidir ve vergi mükellefi olan maliklerin bu kararlara karşı dava açma hakları mevcuttur.

            2021/1 seri no'lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesinin "Takdir Komisyonlarınca Yapılacak İşler" başlıklı 6/1(a) bendinde "Arsalara ait takdir komisyonları asgari ölçüdeki arsa metrekare birim değerlerini en kısa zamanda tespit edeceklerdir. Arsalara ilişkin takdir komisyonu kararları mutlaka gerekçeli olacak ve 7 örnek halinde hazırlanacaktır." düzenlemesi yer almaktadır. Üstelik yukarıda yer verilen Tüzük uyarınca da vergi değerinin neye göre belirlendiğinin ayrıntılı ve gerekçeli şekilde açıklanması gerekmektedir. Böylesi açık hükümlerin yer almasına rağmen uygulamada takdir komisyonu tarafından belirlenen bedeller ile ilgili herhangi bir açıklama yapılmadığı, vergi değerinin muhtarlıktan herhangi bir açıklama yapılmaksızın ilan edildiği, tespitlerin somut verilere dayandırılmadığı görülmektedir. Bu durum da verginin yasallığı ilkesi başta olmak üzere mülkiyet hakkı ihlali anlamına gelmektedir. Dolayısıyla salt bu sebepten dahi takdir komisyonu kararının iptali için yargı yoluna başvurulması gerekmektedir.

            Kaldı ki bu noktada önemle belirtmek gerekir ki; 2021/1 seri no'lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesinin "Belediyeler İle Vergi Dairesi Başkanlıkları ve Defterdarlıklarca Yapılacak İşler" başlıklı 9. Bendinde "Önceki dönemde yapılan takdirlerde alınan komisyon kararlarına karşı açılan davalar üzerine Danıştay'ca takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olmadığı, Danıştay'ca takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olmadığı, en düşük değerli arsa veya arsaların değerinin dikkate alınmadan karar verildiği, bilirkişi incelemesi yaptırılmadığı veya yaptırılan bilirkişi incelemelerinin yetersiz olduğu, takdirler sırasında Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinin dikkate alınmadığı belirtilerek, bu durumdaki takdir komisyonu kararları ya iptal edilmiş ya da bu kararları iptal eden vergi mahkemesi kararları tasdik edilmiştir. Belirtilen bu durumların yeniden meydana gelmemesi için takdirlerin yapılmasında gereken titizlik gösterilecektir." şeklinde düzenleme yer almaktadır. Anılan madde incelendiğinde genelgenin yayımlanmasından önceki tarihlerde takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olmaması ve tüzükte yer alan ölçütlerin dikkate alınmaması sebebiyle iptal edildiği ve Danıştay tarafından da onama kararı verildiği ifade edilmiştir.

Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda belirtmek gerekirse takdir komisyonu kararının mutlaka gerekçeli olması, salt kanunda ve tüzükte yer alan ölçütler dikkate alınarak hazırlanması gerekmektedir. Nitekim Danıştay birçok kararında rayiç bedel tespitinin keyfilikten uzak, somut ve denetlenebilir verilere dayanması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu kapsamda, mahkemelerin mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırması, emsal olarak seçilen taşınmazların dava konusu taşınmazla benzer nitelikler taşıması ve bu benzerliklerin raporda ayrıntılı olarak gerekçelendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.

            Emlak vergisi mükellefleri, takdir komisyonu kararlarına karşı taşınmazın bağlı olduğu belediye veya muhtarlığa yapılan başvuru sonucu verilen cevaptan ya da mükellefin herhangi biçimde öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde dava açabileceklerdir. 28.04.2023 tarih ve 32174 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.203 tarih ve E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararıyla takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde karar verilmiş olduğundan emlak vergisi mükelleflerinin en geç 31.12.2025 tarihine kadar davalarını açması mümkündür.

            Söz konusu takdir komisyonu kararlarına karşı dava açmak yukarıda anlatıldığı gibi mümkünse de sorunun yasal düzenleme ile çözüme kavuşturulması daha pratik ve faydalı olacaktır. Nitekim geçmiş yıllarda takdir komisyonları tarafından emlak vergisine esas arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin yüksek tutarlarda takdir edilmesi nedeniyle yasal düzenlemeler ile bu artışlara müdahale edilmiştir. Bu kapsamda 1/7/2006 tarihli ve 5538 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemede takdirlerin gözden geçirilmesi ve düzeltilmesi sağlanmıştır. 28/11/2017 tarihli ve 7061 sayılı Kanun'un 35. maddesinde ise soruna çok daha pratik bir çözüm getirilmiş ve artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştır. Emlak vergisi mükelleflerini uzun süren yargılamalara mecbur bırakmamak, yargının üzerindeki iş yükünü ise artırmamak adına 2017 yılındakine benzer bir yasal düzenlemenin yapılması faydalı olacaktır. Ancak henüz konuyla ilgili bir yasal düzenleme yapılmamıştır.

B.     Anayasa Mahkemesinin Pilot Karar Usulünü Uyguladığı 08.07.2025 Tarihli Kararı Çerçevesinde Munzam Zararın Değerlendirilmesi

            Munzam zarar yeni kanun ifadesiyle aşkın zarar, Türk Borçlar Kanunu'nun 122. maddesinde düzenlenmiş olup genel olarak para borcunun geç ödenmesi nedeniyle alacaklının uğradığı toplam zararın temerrüt faizi ile karşılanamayan kısmıdır. Gerçekten bu zarar doğduğunda artık, kararlaştırılan faiz oranı ya da yasal faiz oranı ile beraber borç ödense dahi ya aradan çok zaman geçmiştir ve paranın değeri düşmüştür ya da enflasyon ve devalüasyon gibi dış faktörlerle borçlanılan para birimi değer kaybetmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.11.1999 tarihli ve 1998/13-353 E. 1999/929K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere munzam zarar, sorumluluğu kusura dayanan borçlu temerrüdünün hukukî bir sonucudur ve alacaklının zararının faizi aşan bölümüdür.

818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda munzam zarar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ise aşkın zarar olarak düzenlenen bu zararın borçlular tarafından tazmin edilmesi gerekmektedir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nda “Alacaklı, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olursa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe, bu zararı da gidermekle yükümlüdür.” düzenlemesine yer verilmiştir.

            Bahse konu munzam zararın ispatı için önceki yargı kararlarında somut ispat koşulu getirilmişti. Yalnızca enflasyonun sebep gösterilmesi munzam zararın ispatında yeterli görülmemekteydi. Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2025 yılında verdiği kararına bakıldığında özellikle yüksek enflasyonist dönemde soyut ispatın yeterli olacağının kabul edildiği, bu şekilde adaletin gerçekleşebileceğinin ifade edildiği görülmektedir. Ancak Yargıtay daireleri arasında görüş birliği mevcut olmayıp Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2025 yılında verdiği aksi yönde kararlar da mevcuttur. Somut ispat koşulu yerine getirilmediği için davanın reddedildiğine dair kararlar Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından onanmıştır. Daire kararları arasında çelişki bulunmakta olup 6. Hukuk Dairesinin kararının daha isabetli olduğunu söylemek mümkündür.

            Yargıtay daireleri arasında görüş ayrılığı mevcutken son olarak konula ilgili Anayasa Mahkemesinin önemli bir kararı yayımlanmıştır. Anayasa Mahkemesinin 29/9/2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2024/41763 Başvuru numaralı 8/7/2025 tarihli kararında konuyla ilgili yapısal soruna dikkat çekilerek pilot karar usulünün uygulanmasına karar verilmiştir. Kararda; hukuk sisteminde başvurucunun alacağının enflasyon karşısında uğradığı değer kaybının tazmin edilmesini sağlayacak etkili bir hukuk yolunun bulunmadığı kanaatine varılmış, sadece somut olay bakımından bir karar vermenin gerçek bir koruma sağlamayacağı değerlendirilerek pilot karar usulü işletilmiştir. Böylece Anayasa Mahkemesi munzam zararla ilgili tespit ettiği yapısal sorunun ortadan kaldırılması ve benzer başvuruların çözüme kavuşturulması için 6 aylık bir süre öngörüp bu süre zarfında diğer başvuruların incelenmesini ertelemiştir. Kararda aşağıdaki ifadeler yer almış olup konuyla ilgili henüz yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Karara göre:

"49. Enflasyon ve buna bağlı olarak oluşan döviz kuru, mevduat faizi, Hazine bonosu ve devlet tahvili faiz oranlarının sabit yasal ve temerrüt faiz oranlarının çok üstünde gerçekleşmesi; borçlunun yararlanması, alacaklının ise zarara uğraması sonucunu doğurmaktadır. Bu nedenle borçlu borcunu süresinde ödememekte, yargı yoluna başvurulduğunda da yargı süresini uzatma gayreti göstermekte, böylece yargı mercilerindeki dava ve takipler çoğalmakta, yargıya güven azalmakta, kendiliğinden hak almak düşüncesi yaygınlaşarak kamu düzeni bozulmakta, kişi ve toplum güvenliği sarsılmaktadır (AYM, E.1997/34, K.1998/79, 15/12/1998). Mülkiyet hakkı kapsamında alacağın geç ödenmesi durumunda aradan geçen sürede enflasyon nedeniyle paranın değerinde oluşan hissedilir aşınmayla mülkiyetin gerçek değeri azaldığı gibi bu bedelin tasarruf veya yatırım aracı olarak getirisinden yararlanmak imkânı da yoktur. Bu şekilde kişiler mülkiyet haklarından mahrum edilerek haksızlığa uğratılmaktadır (AYM, E.2008/58, K.2011/37, 10/2/2011).

...

55. Başvurucu; borçlu aleyhine açtığı ve bireysel başvuruya konu edilen davada, yaklaşık on yıllık sürede ödenen yasal faizin alacağın enflasyon karşısında uğradığı değer kaybını karşılamadığını belirterek 6098 sayılı Kanun'un 122. maddesi uyarınca munzam zararına karşılık fazlaya ilişkin hak ve alacak talebi saklı kalmak kaydıyla 100.000 TL'nin 2/7/2020 tarihinden itibaren işletilecek faiziyle birlikte ödenmesini talep etmiştir. Yargılama sonunda munzam zarar koşullarının gerçekleşmediği, aşkın zararın genel ekonomik olumsuzlukların (ülkede cari enflasyon oranı, yüksek ve değişken döviz kurları, mevduat faizleri, paranın satın alma gücünde meydana gelen azalma) dışında başvurucunun durumuna özgü somut vakıalarla ispatlanması gerektiği, yüksek enflasyon, dolar kurundaki artış, serbest piyasadaki faiz oranlarının yüksek oluşu ve paranın satın alma gücünde meydana gelen azalmanın başvurucuyu ispat yükünden kurtarmayacağı gibi herhangi bir ispat kolaylığı da sağlamayacağı, başvurucunun geç ödeme ile maruz kaldığı zararı doğuran vakıaları dosya kapsamında ispat edemediği gerekçeleriyle dava reddedilmiştir. Dolayısıyla zararın ispatı için enflasyon olgusu dışında başka somut olguların varlığının arandığı anlaşılmıştır (ayrıntılı değerlendirme için bkz.§ 14).

...

62. Yukarıda yer verilen tablolardaki verilere göre 3095 sayılı Kanun'da belirlenen faiz oranlarının enflasyon oranlarının altında kaldığı, bu nedenle başvurucunun-borçlunun borcunu vadesinde ifa etme yükümlülüğünü yerine getirmemesinden kaynaklı olarak geç kavuştuğu- alacağının enflasyon karşısında değer kaybına uğradığı açıktır.

63. 3095 sayılı Kanun'daki düzenlemelerin alacağın enflasyon karşısında uğradığı değer kaybını önlemeye elverişli olmaması nedeniyle faizi aşan zararlar 818 sayılı mülga Kanun'un 105. ve 6098 sayılı Kanun'un 122. maddesi uyarınca munzam zarar davası yoluyla giderilmeye çalışılmıştır. 1980'li yıllardan bu zamana kadar bazı yargı kararlarında enflasyon olgusunun zararın ispatı için yeterli görülerek bu davaların kabul edildiği ancak bazı kararlarda ise munzam zarar talebinin enflasyon etkisi dışında somut bir zarara ilişkin olması gerektiği gerekçesiyle reddedildiği görülmektedir (bkz.§§22, 23).

64. Anayasa Mahkemesi ANO İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. kararında alacağın enflasyon nedeniyle değer kaybına uğraması ve 3095 sayılı Kanun ile belirlenen faiz oranları ile bu zararın karşılanamaması durumunda faizi aşan zararın 818 sayılı mülga Kanun'un 105. ve 6098 sayılı Kanun'un 122. maddeleri kapsamında munzam zarar davası yoluyla talep edilebileceğini ifade etmiştir. Ayrıca Esen Mepa ve diğerleri (B. No:2019/28945, 18/1/2022) kararında özel hukuk kişileri arasındaki uyuşmazlıklara ilişkin alacağın değer kaybına uğradığına yönelik şikâyette, etkili bir giderim sağlama kapasitesi sunduğu değerlendirilen munzam zarar davası yoluna başvurulmaksızın Anayasa Mahkemesine başvuru yapılması nedeniyle başvurunun başvuru yollarının tüketilmemesi nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar vermiştir. Fakat ANO İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. ile Esen Mepa ve diğerleri kararları sonrasında bu davanın ispatı açısından iki farklı görüşün sürdürüldüğü ve son olarak Hukuk Genel Kurulunun 29/3/2022 tarihli kararı ile munzam zararın aslında enflasyon olgusundan bağımsız ayrı ve somut bir zararın karşılanmasına ilişkin hukuk yolu olduğu ifade edilmiştir. Anılan Hukuk Genel Kurulu Kararı sonrasında 6. Hukuk Dairesi dışındaki hukuk dairelerinin bu görüşe uygun karar verdikleri anlaşılmıştır.

65. Dolayısıyla 818 sayılı mülga Kanun'un 105. ve 6098 sayılı Kanun'un 122. maddeleri kapsamında munzam zarar davasının alacakların enflasyon karşısında uğradığı değer kaybının tazmin edilmesini güvence altına almadığı ve bu yöndeki içtihadın etkili bir hukuk yolunun bulunduğu yönünde gelişme göstermediği görülmüştür. Bu nedenle alacağın enflasyon nedeniyle uğradığı değer kaybının tazmin edilmesi açısından 818 sayılı mülga Kanun'un 105. ve 6098 sayılı Kanun'un 122. maddeleri kapsamında munzam zarar davasının da teorik düzeyde başarı şansı sunma kapasitesinin bulunmadığı değerlendirilmiştir. Sonuç olarak hukuk sisteminde başvurucunun alacağının enflasyon karşısında uğradığı değer kaybının tazmin edilmesini sağlayacak etkili bir hukuk yolunun bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

66. Açıklanan gerekçelerle Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olarak Anayasa'nın 40. maddesinde düzenlenen etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.

...

72. 6216 sayılı Kanun'un 50. maddesi uyarınca ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılmasını temin eden yollardan biri de İçtüzük'ün 75. maddesinde öngörülen pilot karar usulünün işletilmesidir. İhlalin yapısal bir sorundan kaynaklandığının tespiti ile bu sorunun başka başvurulara, bir diğer ifadeyle yeni ihlallere sebebiyet verdiğinin anlaşılması veya bu durumun yeni başvurulara sebebiyet verebileceğinin öngörülmesi hâlinde sadece somut olay bakımından alınan bir ihlal kararı temel hak ve özgürlüklere yönelik gerçek bir koruma sağlamaktan uzak kalacaktır (Y.T. [GK], B. No: 2016/22418, 30/5/2019, § 69).

73. Böyle bir durumda Anayasa Mahkemesi, resen veya Bakanlığın ya da başvurucunun istemi üzerine pilot karar usulünü başlatabilecektir. Pilot karar usulünün başlatılması hâlinde yapısal sorunun tespiti ve bunun çözüm önerilerinin ortaya konulması gerekir (Y.T., § 70).

74. Pilot karar usulünün benimsenmesindeki en önemli amaç, benzer başvuruların tamamının ihlalle sonuçlanması yerine ilgili mercilerce çözüme kavuşturulması ve bu suretle ihlalin kaynağının ortadan kaldırılarak yapısal sorunun düzeltilmesinin sağlanmasıdır (Y.T., § 71).

75. Bu çerçevede Anayasa Mahkemesi, pilot kararında belirttiği yapısal sorunun ortadan kaldırılması ve benzer başvuruların çözüme kavuşturulması için belirli bir süre öngörüp bu süre zarfında diğer başvuruların incelenmesini erteleyebilir. Ancak bu durumda erteleme kararı hakkında bilgilendirme yapılması gerekir. Anayasa Mahkemesi tarafından öngörülen süre içinde yapısal sorunun ve bu kapsamda kalan şikâyetlerin ilgili mercilerce çözülmemesi hâlinde benzer nitelikteki başvuruların artık topluca karara bağlanması mümkün olacaktır (Y.T., § 72)."

C.      Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 Tarihli Kararı Çerçevesinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yükleniciden Pay Devralan Üçüncü Kişilerin Durumunun Değerlendirilmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanmasından sonra uygulamada genelde arsa sahiplerinin inşaat henüz tamamlanmadan yükleniciye tapuda pay devri yaptığı görülmektedir. Arsa paylarını devralan yüklenici ise bu payları üçüncü kişilere satarak pay üzerinde ayni hak tesis etmektedir. Yüklenici sözleşmeyle üstlendiği edimi yerine getirmediğinde arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanmakta ve üçüncü kişilere tapu iptal tescil davası açmaktadır.

Yargıtay yukarıda özetlenen uyuşmazlıklarda üçüncü kişiye devredilen payın avans niteliğinde olduğunu, üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasında bulunamayacağını değerlendirmekteydi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2022/5188 E. 2024/2437 K. sayılı 03.07.2024 tarihli kararına göre:

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devredilen yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Dairemizin yerleşik uygulaması bu şekilde olmakla birlikte her somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.”

            Yargıtayın görüşü uzun yıllar yukarıda yer verilen kararda ifade edildiği gibiydi ancak daha sonra içtihadı birleştirme kararıyla önemli bir görüş değişikliğine gidildi. Bu kararla birlikte tapuda malik olarak görünen yükleniciden usulüne uygun şekilde taşınmaz devralan üçüncü kişi, eğer tapu kaydına dayanarak ve gerekli özeni göstererek hareket etmişse, onun kazanımı geçerli sayılmaktadır.

Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 2024/1 E. 2025/2 K. sayılı 16.05.2025 tarihli kararına göre:

“Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.”

Yargıtayın yukarıda yer verilen içtihadı birleştirme kararıyla birlikte yükleniciden taşınmaz devralan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır. Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerektiği açıktır. Ancak kararda belirtildiği üzere bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Yargıtay içtihadı birleştirme kararında vurgulandığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.

Yargıtay bu esasların, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerli olduğunu değerlendirmiştir.

D.     İmar Hakkı Aktarımının Değerlendirilmesi

12 Aralık 2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7534 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na “imar hakkı aktarımı” tanımı eklenmiştir. Buna göre imar hakkı aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.

İmar hakkı aktarımının yasalaşmasıyla birlikte artık kamu hizmetine ayrılması nedeniyle tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazların malikleri buradaki imar haklarını başka taşınmazlarda kullanabileceklerdir. İmar hakkı aktarımı yapılırken alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %30’unu geçmemek üzere arttırılabilir. Dolayısıyla maliklere, tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlarında kullanamadıkları imar haklarını yine kendilerine ait başka parsellerde kullanma imkânı getirilmiştir.

Yeni düzenlemeyle birlikte imar hakkı aktarımı yapılarak umumi ve kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesi, vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılması ve kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Nitekim bu kapsamda ilgili değişiklikle İmar Kanunu’nun 13. maddesine c bendi eklenerek özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazların imar hakkı aktarımı yapılarak kamu mülkiyetine geçirileceği belirtilmiştir. Bu yönüyle maliklere tanınan diğer bir imkân ise imar haklarını kullanabilecekleri başka taşınmazları yoksa tasarrufu kısıtlanan taşınmazların, idarenin taşınmazları ile değiştirilmesidir.

İmar hakkı aktarımının yukarıda belirtildiği şekilde 12 Aralık 2024 tarihinde yasalaşmasından sonra uygulamaya dair şartları düzenleyen yönetmelik de 11.09.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bahse konu 11.09.2025 tarihli Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile birlikte mevzuatımıza birtakım tanımlar eklenmiş imar hakkı aktarımının yanı sıra sair konulara ilişkin de düzenlemeler yapılmıştır.

11.09.2025 tarihli Yönetmelik’te askı dağıtım cetveli, imar hakkı aktarımı, alıcı - verici parsel, parselasyon planı izleme ve denetleme sistemi (PARSİD) tanımları yer almıştır.

Tanımların yanı sıra 11.09.2025 tarihli Yönetmelik’te ayrıca kamu hizmet alanlarının düzenlenmesine yer verilmiştir. Buna göre özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan alanlar;

·         Öncelikle İmar Kanununun 18 inci maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,

·         Düzenleme ortaklık payı oranının %45’ i aşması veya daha önce düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından dolayı ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması halinde, parselasyon planı ile tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilir.

Ancak bu maddeler kapsamında kamu eline geçiş sağlanamıyorsa, herhangi bir öncelik sırası olmaksızın;

1) İmar hakkı aktarımı yapılarak,

2) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak, kamulaştırılmak suretiyle kamu mülkiyetine geçirilir.

Dolayısıyla 11.09.2025 tarihli Yönetmelik’te kamu hizmetine tahsis edilmesi nedeniyle tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazların kamu mülkiyetine geçirilmesi yöntemlerine imar hakkı aktarımı yöntemi de eklenmiştir.

11.09.2025 tarihli ilgili Yönetmelik’te ayrıca ifraz/ tevhide, parselasyon işlemlerine, düzenleme ortaklık payına, parselasyon planına, askı uygulamasına ilişkin de değişiklikler yapılmıştır. Ancak esas olarak konumuzla ilgili olan imar hakkı aktarımı ile ilgili ayrı bir bölüme yer verilmiştir. 11.09.2025 tarihli değişiklikle Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e “İmar Hakkı Aktarımı” başlıklı 7. bölüm eklenmiştir. Bu bölümde önce imar hakkı aktarımına konu alanlar düzenlenmiştir. Buna göre Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in “Umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin oluşturulması” kenar başlıklı 5. maddesi hükümleri uygulanmak kaydıyla uygulama imar planı veya plan hükmü ile imar hakkı aktarımı yapılabilir. Bu koşulları sağlayan aktarım işlemlerinde;

·         10/7/2019 tarihinden önce 3194 sayılı Kanunun 18 inci madde uygulaması sonucu kamu ortaklık payı (KOP) olarak oluşmuş alanlarda,

·         Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarında,

·         Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda, imar planı değişikliği ve/veya imar planı revizyonları ile umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan ve ikinci kez DOP kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda,

·         3194 sayılı Kanunun 15 inci maddesine göre yapılan uygulamalar nedeniyle, tamamı ya da bir kısmı özel mülkiyette kalan umumi ve kamu hizmet alanlarında,

·         İmar planında tamamı ya da büyük bir kısmı umumi ve kamu hizmet alanında kalan ve çevresindeki parsellerde arazi ve arsa düzenlemelerinin tamamlanması nedeniyle tek başına arazi ve arsa düzenlemesinin uygulama kabiliyeti kalmayan parsellerde,

aktarımı yapacak ilgili idare veya kurumun il bazında yetki alanı içerisinde imar hakkı aktarımı yapılabilir.

11.09.2025 tarihli ilgili Yönetmelik’te imar hakkı aktarımına konu alanlar sayıldıktan sonra ayrıca aktarımın nasıl yapılacağı, değer tespitinin hangi usullere göre gerçekleştirileceği hususları da karşılık bulmuştur. Önemli kısımlar şu şekildedir:

·         Bu alanlarda kamulaştırma yapılmamış olması gerekir.

·         Aktarma işlemi alıcı ve verici parselin değer tespitleriyle yapılır. Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı %30’u geçmeyecek şekilde artırılabilir.

·         Alıcı parselin m² birim değeri verici parselin m² değerinden fazla olamaz.

·         Verici parseldeki imar hakkının tamamı aktarılamayacaksa (toplamın %20’sini aşmamak üzere) aktarılamayan hakkın değeri malik ile aktarımı yapacak idare arasında mahsuplaşılabilir.

·         İmar hakkının aktarımı verici parseldeki her türlü mülkiyetin bedelsiz devri/terki ile gerçekleşir.

·         İmar hakkı aktarımı ile kamuya kazandırılan alanın tapu kütüğüne, “kamu hizmeti dışında kullanılamayacağına ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine” dair şerh düşülür.

·         Verici parselin alıcı parselde imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı, kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir. Burada alıcı parselin onayı aranır.

·         Verici parselin değerinin tespitinde; en yakınındaki emsale esas inşaat hakkında kullanılan değerden fazla değer tespit edilmemesine dikkat edilir.

·         Değer tespiti; lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği ortalamadan az olmamak şartıyla idarenin oluşturduğu takdir komisyonunca yapılır. Yetkilendirilmiş lisanslı değerleme firmalarının hazırladığı değerleme raporlarının bedeli imar hakkı aktarımını talep eden tarafından ödenir.

E.      17 Ekim 2025 Tarihinde TBMM’ye Sunulan Torba Yasa Teklifi Çerçevesinde Kira Geliri Vergilendirmesinin Değerlendirilmesi

17 Ekim 2025 tarihinde TBMM’ye sunulan “Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” ile yapılması öngörülen bazı vergi düzenlemeleri söz konusu olmuştur. Bu düzenlemelerden biri de mesken kira gelirlerine ilişkindir. Bahse konu düzenleme birçok maliki ilgilendirdiğinden oldukça önemlidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun “Gayrimenkuller ve Haklarda” kenar başlıklı 21. maddesine göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 47.000 TL’lik kısmı gelir vergisinden müstesnadır. Ancak Kanun Teklifinin 1. maddesi ile mesken kira gelirlerine uygulanan istisna kaldırılmaktadır. Bu istisna yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanlar için devam edecektir. Düzenlemeyle birlikte milyonlarca ev sahibi artık kira gelirinin tamamı üzerinden vergi ödeyecektir.

F. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Mali Yönünün Vergi ve Harç Muafiyetleri Yönünden Değerlendirilmesi

Kentsel dönüşüm uygulamaları, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde afet risklerini azaltmak, güvenli yaşam alanları inşa etmek amacıyla yoğun olarak gerçekleştirilmektedir. Kişilerin bu dönüşüm kapsamında mali yüklerini hafifletmek amacıyla idare bazı harç, vergi ve ücretlerde muafiyet tanımıştır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un “Dönüşüm Gelirleri” kenar başlıklı 7. maddesinde düzenlendiği üzere müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu aşağıdaki işlemler ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. İşlemler aşağıda listelenmiştir:

·         Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

·         Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

·         Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.