Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

GAYRİMENKUL ALIM - SATIMINA İLİŞKİN YENİ DÖNEM

28 Haziran 2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmış ve noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma imkânı getirilmiştir. Zaten mevcut durumda noterlerde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi gayrimenkule ilişkin bazı sözleşmeler yapılabilmekteydi. Bu düzenleme yalnızca gayrimenkullerin alım-satımına ilişkin yapılacak işlemler açısından geçerlidir.

Uzun süredir gündemde olan ve noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmesinin önünü açarak taşınmaz satışı işlemlerinin daha hızlı ve kolay yürütülmesini amaçlayan bu düzenlemenin 1 Ocak 2023 tarihinde yürürlüğe girmesi beklenirken, Noterlik Kanunu’nun geçici 21’inci maddesinde yer alan sürenin, 01 Temmuz 2023 tarihine kadar uzatılması hakkında Cumhurbaşkanı Karar’ı yayımlanmış ve karar ile, noterde taşınmaz satışı işlemi yapmak için gerekli sistem kurulumunun tamamlanması için öngörülen tarih 1 Temmuz 2023’e ertelenmişti.

Bu gelişmeleri takiben Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik 32070 sayılı ve 11 Ocak 2023 tarihli Resmi Gazete ’de yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe girdi. Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasına ilişkin olarak ise “Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerine ilişkin kamuoyu duyurusu” 3 Temmuz 2023 tarihinde Noterler Birliği’nin resmi internet sitesinden duyurulmuştur. Buna göre 1 Temmuz 2023 tarihinde sistem vatandaşların başvurularını kabul edecek ve satış işlemini gerçekleştirecek duruma getirilmiş ve 4 Temmuz itibariyle de noterlerde taşınmaz satışlarına ilişkin yeni dönem başlamıştır.

Bu düzenleme sadece konut değil, ofis, dükkân, arsa ve tarla gibi tüm taşınmazların alım-satım işlemlerinin noterlerde yapılabileceğini içermektedir. Peki, bu süreç nasıl işleyecek?

Noterliklerde yapılacak taşınmaz satış işlemleri halen Tapu Müdürlükleri tarafından izlenen süreçte olduğu gibi işleyecek olup birkaç farklılık içermektedir:

1.      Taşınmaz satış işlemini noterden yapmak isteyenler, Türkiye Noterler Birliği'nin elektronik randevu uygulamasından başvuru yapıp sisteme tarafların bilgileri, taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli gibi istenen bilgi ve belgeleri yükleyecekler.

2.      Noterler, başvuruyu Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi üzerinden sorgulayıp satış işlemine engel bir durum (şerh/beyan gibi) bulunmadığı tespit edildiğinde, gerekli tapu harcı ve tapu döner sermaye hizmet bedelinin ödenmesi hususunda ilgililerin cep telefonlarına mesaj (sms) gönderilerek; gerekli harç ve masrafların yatırılması sağlanacaktır.

3.      Tapu harcı ve masrafları ilgililer tarafından yatırıldıktan sonra taraflar, düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesini imzalamak üzere noterliğe davet edilecektir.

4.      Sözleşme bizzat Noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalandıktan sonra, sisteme kaydedilerek Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine elektronik ortamda gönderilerek taşınmazın sistem üzerinden tapu kütüğüne tescili sağlanacaktır.

5.      Taşınmazın devri gerçekleştikten sonra ise düzenlenecek tapu belgesi ve diğer belgeler noter tarafından ilgilisine verilerek işlem tamamlanmış olacaktır.

Dikkat: Noterlerde yapılan taşınmaz satışına ilişkin işlemlerde tapu harcının yanı sıra noter ücreti de ödenecek. Tapu sicil müdürlüklerinde yapılan işlemlerde satış bedelinin yüzde 4'ü kadar tapu harcı ödenmektedir. Noterlerde buna ek bir ücret daha alınacak. Bu da taşınmazın değerine göre bu ücret 500 liradan az ve 4 bin liradan fazla olamayacak.

SONUÇ: Uygulamanın başlaması ile birlikte taşınmaz satışlarına ilişkin işlemlere noterlerin de dâhil edilmesi ve sürecin tamamının bizzat noter tarafından yürütülmesinin, uyuşmazlık çıkması konusunda yargının iş yükünü azaltacağı beklenmektedir. Buna karşın sahte olarak düzenlenen belgeler veya yapılan işlemler açısından ise tereddüt yaratmaktadır. Bu noktada da noterlere ayrıca büyük bir sorumluluk yüklenmiş olacaktır. Bu sebeple bazı noterler bu işlemleri yapmaktan imtina etme yoluna gidebilirler. Öte yandan tapu sicil müdürlüklerinde taşınmaz satışına ilişkin bu işlemler devam edeceği için bu gibi risklerin önüne geçilebilir. Yine taşınmaz satış sözleşmelerinin ülkenin her yerindeki noterler tarafından yapılabileceği göz önüne alınırsa Tapu Sicil Müdürlüklerinin iş yükünün de önemli ölçüde hafiflemesini sağlayacaktır

   İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.