Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN

Zilyetlik, Medeni Kanunumuzun 973 – 996 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanundan tanımlanan şekliyle zilyetlik “bir şey üzerinde fiilen tasarruf sahibi olan kimse o şeyin zilyedidir.” Dolayısıyla zilyetlik, kişi ile taşınır veya taşınmazlar arasındaki eylemli hâkimiyeti, tasarruf yetkisini, kullanma yetkisini ifade eder. Doktrinde azınlıkta kalan bir görüş zilyetliğin hak olduğunu iddia etse de çoğunlukla zilyetlik hukuki bir durum olarak kabul edilmektedir.

Zilyetliğin fiili hâkimiyeti zilyetliğin ana unsurudur. Malik sıfatıyla olmasına veya bir ayni ya da şahsi hakkın bulunmasına gerek yoktur. Zilyedin, ayni veya şahsi bir hakka dayanarak açacağı el atmanın önlenmesi davası, zilyetliğin korunması davalarından tamamen farklıdır. Çünkü zilyetliğin korunmasında zilyetliğin bir hakka dayanıp dayanmadığı önem arz etmez. Bizzat zilyetliğin kendisi korunur.

Zilyetlik sadece özel hukuk hükümlerine tabi mallar üzerinde oluşabileceğinden kamu malları üzerinde oluşan bir zilyetlikten söz edilemez. Dolayısıyla hazine, belediye, köy ya da Orman Genel Müdürlüğü gibi kamu kuruluşlarına karşı zilyetliğin korunması istenemez. Kamu malı üzerindeki zilyetliğin kamu hukuku açısından ele alınması gerekir. Böyle bir durumda örneğin Medeni Kanunun 713. Maddesi gereğinde kazandırıcı zamanaşımına dayanan kişinin zilyetliğin korunmasına ilişkin açacağı dava zilyetlik hükümlerine göre değerlendirilmeyecek, Medeni Kanunun 683 ve devamı maddelerinde düzenlenen hakka dayanan dava olarak kabul edilecektir. Dolayısıyla hakka dayanılarak açılan el atmanın önlenmesi davasının kanuni dayanağını Medeni Kanunun 683. Maddesi oluşturur.

Hakka dayanan zilyetliğe el atmanın önlenmesi davasında öncelikle zilyet, hakkın varlığını ispat etmek zorundadır. Bu hak bir mülkiyet hakkı, irtifak hakkı, intifa hakkı gibi ayni bir hak olabileceği gibi kira hakkı, rehin hakkı gibi şahsi bir hak da olabilir. Ancak hakka dayanan zilyet bir ayni hakka veya şahsi hakka dayanmayıp bizzat zilyetliğe dayanarak da dava açabilir. Ancak bu durumda da zilyet medeni kanun 713. Hükmü uyarınca kazandırıcı zamanaşımı koşullarının gerçekleştiğinin ispatı gerekir. Aksi durumda yani zilyet yararına zamanaşımı koşullarını gerçekleşmediği durumda açılan davada artık el atmanın önlenmesinden değil Medeni Kanunun 91-94 hükümlerinde düzenlenen zilyetliğin korunması davasından bahsedilir. 

TMK 713. Maddesinin 1. fıkrası şu şekilde düzenlenmiştir. “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” Zilyet TMK 713. Hükmü uyarınca kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak el atmanın önlenmesini istediğinde taşınmaza ilişkin ve zilyetliğe ilişkin şu koşulların gerçekleştiğini ispat etmekle yükümlüdür:

• Taşınmazın özel mülke konu olabilecek nitelikte olması
• Taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi gerekirken çeşitli nedenlerle tapuda ve tapu hükmündeki belgelerde kayıtlı olmaması
• Malik sıfatıyla zilyet olunduğunu yani o taşınmaz üzerinde başka bir kişinin üstün hakkının ve zilyetliğinin kabul edilemeyeceğini
• Zilyetliğin aralıksız (fasılasız) olması koşulu yani zilyedin iradesi veya iradesi dışında zilyetliğin kullanılmaması veya kesilmemesi gerektiği ispat edilmelidir. Belirtelim ki; kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanan kişi aleyhine TMK 981 hükümleri uyarınca zilyetliğin korunması davası açılırsa zilyetliğin kesildiğini kabul etmek için davanın zilyet aleyhine sonuçlanması gereklidir. Yani sadece dava açılmış olması zilyetliğin kesileceği anlamına gelmemektedir.
• Zilyetliğin çekişmesiz (nizasız) devam etmesi koşulu yani zilyetliğin gerçek sahibinin zilyet aleyhine el atmanın önlenmesi veya istihkak davası açmaması açsa dahi başarılı olamaması gerekir. Dolayısıyla malik tarafından zilyet aleyhine o taşınmaz için açılan bir dava zilyetliği çekişmeli hale getirecektir. Ancak malik olmayan kişinin zilyet aleyhine açtığı el atmanın önlenmesi davasının zilyetliği çekişmeli hale getirebilmesi için zilyet aleyhine sonuçlanması gerekir. Açılmamış sayılmasına karar verilen davaların zilyetliğe bir etkisi olmaz. 
• Zilyetliğin yirmi yıl devam etmiş olması gerekir yani çekişmesiz ve aralıksız olarak devam eden zilyetlik hakkına dayanılarak açılan el atmanın önlenmesi davasında dava açıldığı tarihte yirmi yılını doldurmuş olmalıdır. Mirasçılar aleyhine dava açılacak el atmanın önlenmesi davalarında ise bu süre tapu malikinin ölümü tarihinden itibaren dava tarihine kadar yirmi yılı doldurmuş, bu zaman içerisinde mirasçıların adlarına tapuyu intikal ettirmemiş ve bu zaman süresinde zilyetlik aralıksız ve çekişmesiz malik sıfatıyla devam etmiş olmalıdır. Ölen tapu malikinin mirasçıları tapuyu intikal ettirmemişler ve zilyet yararına kazandırıcı zamanaşımı ile mülk edinme koşulları gerçekleşirse TMK 713 uyarınca tapu kaydının iptali istenmeden dahi zilyet el atmanın önlenmesi davası açabilir. Dikkat edilmesi gereken diğer husus da mirasçıların birinin zilyetliği diğerleri adına sayıldığından mirasçılar arasında kazandırıcı zamanaşımı ile iktisap olanağı yoktur.

Bu konuda Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.03.2023 tarihli 2022/5317 E. 2023//1732 K. Sayılı kararında “...in 04.11.2010 tarihinden öldüğü, öncesinde çekişmeli taşınmazları çocukları arasında paylaştırarak bağışladığı, çekişmeli taşınmazların davalılara isabet ettiği, mirasbırakanın kadastro tespiti sırasında sağ olduğu, dava konusu taşınmazlara davalıların 30-35 yıl önce ev yaparak zilyet olduğu, mirasbırakanın sağlığında yapmış olduğu bu paylaşımın bağışlama sayılacağı ve miras ilişkisini sona erdireceği, bu durumda taraflar arasındaki ihtilafın çözümünde zilyetlik hükümlerinin geçerli olacağı, o halde Mahkemece davalı tarafın 1985-1990'lı yıllardan itibaren çekişmeli taşınmaza malik sıfatıyla zilyet bulunduğu ve davalı taraf yararına zilyetlikle mülk edinme koşullarının gerçekleştiğine” karar vermiştir.

Kazandırıcı zamanaşımı koşulları oluştuktan sonra taşınmaz başka biri adına herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse el atmanın önlenmesi davasını davacısına bu tapu kaydının iptali ve taşınmazın adına tescili için dava açmak üzere süre verilip o davanın da bekletici sorun yapılması gereklidir. Zira burada geçerliliğini yitirmiş bir tapu kaydı değil, yolsuz tescil edilmiş bir tapu söz konusudur. Dolayısıyla mülkiyet belirsiz hale geldiğinden tapu kaydı dururken el atmanın önlenmesine karar verilemez. Tapu iptali ve tescili davası ile mülkiyet belirli hale geldikten sonra el atmanın önlenmesi davası çözümlenmelidir.

Zilyetliğe el atmanın önlenmesi davalarında daha çok TMK 713 de düzenlenen kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle açılan el atmanın önlenmesi davalarıyla karşılaşıldığını söyleyelim. Zilyetliğe dayalı el atmanın önlenmesi davalarında gerek dayanılan zilyetlik belgelerinin uygulanması gerekse zilyetliğin tespiti hangi tarafın tercihe şayan, daha üstün zilyetliğinin bulunduğunun, davalının davacının zilyetliğine hakız olarak el atıp atmadığının veya gasp edip etmediğinin belirlenmesi için bu davalarda yerinde keşif yapılması zorunluluğu vardır.

Bu konuda Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16.10.2023 tarihli 2022/4053 E. Ve 2023/5495 K. Sayılı kararında “ Mahkemece, çekişmeli taşınmazın hükme esas alınan fen bilirkişi raporunda (A) harfiyle gösterilen bölümü üzerinde davacı taraf yararına zilyetlikle iktisap koşullarının oluştuğu gerekçesiyle yazılı olduğu şekilde karar verilmiş ise de yapılan inceleme ve araştırma hüküm kurmaya elverişli değildir… Somut olayda; Kadastro Müdürlüğünden dava konusu yerin ne olarak tescil harici bırakıldığının sorulmadığı, yapılan keşifte ark ve yol olarak tescil harici bırakılan bölümün sınırlarının belirlenmediği, alınan ziraat bilirkişisi raporunun eksik ve hüküm vermeye elverişli olmadığı anlaşılmıştır. .Hal böyle olunca sağlıklı bir sonuca ulaşmak için; öncelikle çekişmeli taşınmaz bölümünün hangi tarihte ve ne olarak tescil harici bırakıldığı sorulmalı, mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi bilen davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişiler, taraf tanıkları 3'lü ziraat mühendisi kurulu, jeodezi ve fotogrametri mühendisi ve fen bilirkişisi heyeti aracılığıyla yeniden keşif yapılmalı, yapılacak keşifte dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıklardan çekişmeli taşınmaz bölümünün önceki ve şimdiki niteliğinin yaya yolu ya da araba yolu olup olmadığı, yolun ne zaman açıldığı, kadim yol olup olmadığı hususları maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, yol ve ark ile davacının malik olduğu taşınmaz arasındaki sınırın tam olarak neresi olduğu hususunun belirlenmesine çalışılmalı, beyanlar arasında çelişki bulunduğu takdirde giderilmeli, ziraatçı bilirkişi kurulu vasıtasıyla önceki rapor da irdelenerek sadece dava konusu edilen taşınmaz bölümüne münhasır olmak üzere toprak yapısı değerlendirilmek suretiyle taşınmazın öncesi ve zirai faaliyete konu olup olmadığı, hangi tarihte imar-ihyaya başlandığı ve tamamlandığı, zilyetliğin kimden kime ne zaman geçtiği ve hangi tasarruflar ile sürdürüldüğü, dava konusu kısmın yol olup olmadığı, arkın neresi olduğu, yol ile dava konusu taşınmaz arasında nitelik farkı bulunup bulunmadığı …Bundan sonra ark ve kadim yolların zilyetlikle kazanılmasının mümkün olmadığı göz önünde bulundurularak iddia ve savunma çerçevesinde toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilip karar verilmelidir.” Şeklinde karar vermiştir.

Bu davada aydınlatılması gereken en önemli husus davacının zilyetliğinin kazandırıcı zamanaşımı süresini doldurup doldurmadığının tespitidir. Eğer davalı da zilyetliğe dayanıyor kendisinin daha üstün zilyetliğinin bulunduğunu iddia ediyorsa davalının zilyetliği de araştırılmalıdır. Bunun için yerel bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılmalı tanıklardan sorulmalıdır. Özellikle zilyetliğin ne zaman ne şekilde başladığı ne surette ne kadar süre devam ettiği, kesintiye uğrayıp uğramadığı konuları aydınlatılmalıdır. Yine altını çizmekte fayda vardır ki zilyetliğe dayanan el atmanın önlenmesi davalarında zilyetliğin iyi niyetli olup olmadığı aranmaz. Sayılan koşulların gerçekleşmiş olması yeterlidir.

Örneğin Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 17.01.2024 tarihli 2022/5709 E. Ve 2024/260 K. Sayılı kararında istinaf mercii tarafından verilen hükmü onamıştır. Şöyle ki “dava konusu taşınmazın da bulunduğu yerdeki taşınmazların tapulamasının 1966 yılında bitirildiği, dava konusu taşınmazın tapulama harici bırakıldığı, davacı tarafından tarımsal amaçlı kullanımın ispat edilemediği, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yolu ile mülk edinmeye elverişli yerlerden olmadığı, köylünün ortak kullanımına ait mera niteliğinde orta malı olduğu, yargılama sırasında tahsis amacının değiştirilerek Hazine adına tescil edildiği gerekçesiyle davanın reddine" karar vermiştir.” Şeklinde kazandırıcı zamanaşımı için gerekli koşulların bulunması gerektiğini belirtmiştir.

Yine benzer şekilde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16.01.2024 tarihli 2022/8015 E. Ve 2024/331 K. Sayılı kararında istinaf merciinin verdiği hükmü onamıştır. Şöyle ki “Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazın davacı tarafından nizasız ve malik sıfatıyla yirmi yılı aşkın süredir kullanılmadığı, imar ve ihya olgularının gerçekleşmediği gerekçesiyle İlk Derece Mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu belirtilerek davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.(1) maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.” ve hüküm onanmıştır.

Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak açılan el atmanın önlenmesi davası TMK 981 ve devamı maddelerine göre açılan zilyetliğin korunması davasından ayrı bir dava olup dayanağı TMK 683. Maddesidir. Bu nedenle dava Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır ve MK 984. Maddesinde öngörülen 1 yıllık hak düşürücüyü süreye tabi değildir. Hemen belirtelim ki burada dava el atan kişiye yöneltilmelidir. Bu davada zilyetlik, dava konusu taşınmazın miktarı 3402 sayılı Kanunun 14. Maddesinde belirtilen esaslara göre, eğer dava daha önceki Tapulama Kanunlarının yürürlük döneminde açılmış ise o kanunlarda da belirtilen miktarlar içerisinde kalmak koşuluyla her türlü delil ile ispat edilebilir.

Örneğin Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 13.03.2023 tarihli 2021/6067 E. Ve 2023/1474 K. Sayılı kararında “dava konusu taşınmazın kadastro tutanağında edinme sebebi başlıklı bölümde yer alan \"3402 sayılı Yasa'nın 14. maddesine göre sınırlandırılması yapılan, tapuda ve vergide kaydına rastlanılmayan iş bu 199 ada 20 parsel sayılı taşınmaz malın, bilirkişi beyanlarına göre ... kızı ...'ün 20 yılı aşkın bir zamandan beri nizasız, fasılasız ve malik sıfatıyla zilyet ve tasarrufunda bulunduğu,\" şeklindeki beyanlar ile taşınmazın tespit zamanında da bilirkişilerce; davacının 20 yılı aşkın nizasız, fasılasız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduğu hususunun belirtilmiş olduğunu, dosya kapsamında dinlenen mahalli bilirkişilerin ve tanıkların beyanlarının da davacının dava konusu taşınmazı 20 yılı aşkın zamandır nizasız, fasılasız, malik sıfatıyla zilyet ve tasarrufunda bulundurduğu hususunu doğruladığı” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ve hüküm onanmıştır.

Sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümü aşan miktarlardaki zilyetlik ancak 3402 sayılı Kanunun 14/3 maddesinde sayılan belgelerle ispat edilebilir. Ancak bu belgeler dahi başlı başına zilyetliğin kanıtı değildir. Tanık ve diğer deliller de ispat edilmesi gerekir. Ayrıca altını çizelim ki bir taşınmazın sulu olup olmadığı 3083 sayılı Kanun hükümlerine göre belirlenmektedir. Kanunun 2. Maddesinin c bendi sulu arazinin devletçe sulanan arazi olduğunu açıklamıştır. Dolayısıyla bir arazi devletçe sulanmamış ise örneğin kişi kendi imkânlarıyla kuru hale getirmiş ise kuru arazi gibi değerlendirilir.

Değinilmesi gereken bir diğer husus da kazandırıcı zamanaşımı ile mülk edinme koşullarının bir kişi yararına gerçekleşebileceği gibi birkaç kişi yararına da gerçekleşebilmesidir. Bu zilyetliğe birlikte zilyetlik ya da toplu zilyetlik adı verilir. Örneğin birkaç kişi üzerine kayıtlı bir vergi kaydının sınırları içerisinde kalan taşınmaz o vergi kaydı sahipleri tarafından birlikte kullanılıyorsa aralarında müşterek zilyetlik var demektir. Dolayısıyla müşterek mülkiyette her pay sahibi kendi payı oranında dava açabileceği gibi MK 693. Uyarınca diğer paydaşları temsil etme hakkı bulunduğundan tüm taşınmaz yönünden üçüncü kişilere karşı zilyetliğe el atmanın önlenmesi davası açabilir.

İdareden men kararı alan kişiler fiilen müdahalede bulunmasalar dahi bir sataşma bir muaraza durumu oluştuğundan zilyet tarafından aleyhinde el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Uygulamada sadece köy tüzel kişiliğinin kazandırıcı zamanaşımı ile mülk edinebileceği ve buna bağlı olarak el atmanın önlenmesi davası açabileceği kabul edilmektedir. Belediyelerin ve özel idarelerin zilyetliğe dayalı el atmanın önlenmesi davası açıp açamayacağı yönünde içtihatlar çelişkilidir. Birçok içtihatta Belediye ve özel idarelerin zilyetliğe dayalı el atmanın önlenmesi davası açamayacağı kabul edilmektedir. Gerçekten belediye ve özel idarelerin bir taşınmazı malik sıfatıyla yirmi yıl zilyetliği altında tutması olayla uygulamada çok karşılaşılmamaktadır. Ancak aksi yönde kararlar da mevcuttur.

Bu konu ile ilgili Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.03.2023 tarihli 2021/6132 E. Ve 2023/1654 K. Sayılı kararında “ Dava konusu taşınmaz hakkında daha önce Çayırlı Kadastro Mahkemesinin 2008/9 Esas sayılı dosyası üzerinden yargılama yapıldığını burada bir çok tanığın dinlenildiği, dinlenen tanıkların dava konusu alanın köy tüzel kişiliğine ait olduğuna ilişkin beyanları ve diğer yasal şartların mevcut olması sebebiyle dava konusu taşınmazın Oğultaş Köyü adına tescil edildiğinin anlaşıldığını, anılan kararın güçlü delil niteliği taşıdığını, anılan güçlü delilin aynı güçteki başka bir delil ile ortadan kaldırılmadıkça eldeki davanın davacısını bağladığını, davacının taşınmazın uzun zamandır kullanımlarında olduğunu iddia ettiğini, alınan bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde tarımsal veya başkaca faaliyet mevcut olmadığının anlaşıldığını, yukarıda bahsi geçen kararın yargılamasının üzerinden yaklaşık 10 yıl geçmesinden sonra eldeki davayı açmasının dava konusu taşınmazın kullanımında olduğu yönündeki iddiasını zayıflattığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.” Ve karar onanmıştır.

Son olarak bu davaların Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması gerektiğini belirtelim ancak dava devam ederken taşınmazın kadastrosu yapılıp tespit tutanağı düzenlenmiş ise bu durumda görevsizlik kararı verilerek dosyanın Kadastro Mahkemelerine gönderilmesi gerekmektedir. 

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

https://www.youtube.com/watch?v=ns_htQzYplE&t=53s