A.    Tanım ve Genel Özellikler

Üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır (Yargıtay 14. H.D. 2014/13869 E. 2014/14889 K. 26.12.2014 T.).

Üst hakkına ilişkin hükümler Türk Medeni Kanunu’nun 726. ve 826 ila 836. maddelerinde düzenlenmiştir. Üst hakkıyla ilgili olarak Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.” düzenlemesine yer verilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesinde ise “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında ya da üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.” düzenlemesi yer almıştır.

Kural olarak arazi üzerindeki yapının mülkiyeti de arazi malikine aittir. Ancak üst hakkı bu kuralın istisnasıdır, üst hakkı uyarınca arazi üzerindeki yapının mülkiyeti üst hakkı sahibine ait olur. Dolayısı ile üst hakkı sahibi, hak kapsamındaki bir yer üzerinde Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinin mülkiyet hakkı sahibine tanıdığı yetkileri kullanabilir (Yargıtay 17. H.D. 2011/11666 E. 2011/11805 K. 07.12.2011 T.). Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.

Üst hakkının, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı mümkündür ( TMK m. 826/3). En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir. Üst hakkının devrinin izne tabi tutulması bağımsız nitelikte bir üst hakkı olmadığını göstermektedir.

Üst hakkı süreye bağlı bir hak olup Türk Medeni Kanunu’nun 836. maddesinde yer alan düzenlemeye göre bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.

B.     Üst Hakkının Kurulması ve Devri

Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur. Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir (Yargıtay 14. H.D. 2017/58 E. 2020/7710 K. 24.11.2020 T.).

Üst hakkı yukarıda anlatıldığı gibi resmi şekle tabi olarak kurulmalıdır. Taraflar arasında üst hakkı tesisini amaçlayan irade birliği yoksa ve eğer bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan bir yapı yapmışsa bu “haksız inşaat” olacak ve kayıt maliki Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinden yararlanarak haksız el atmanın önlenmesini dava edebilecektir (Yargıtay 14. H.D. 2014/13869 E. 2014/14889 K. 26.12.2014 T.).

Üst hakkının kurulmasıyla ilgili olarak ayrıca Türk Medeni Kanunu’nda birtakım sınırlamalara yer verilmiştir. Buna göre bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Üst hakkının resmi şekle tabi olarak kurulabileceğine dair Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesinin yanı sıra Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde de resmi senet düzenlemek suretiyle yapılacak işlemler arasında “üst hakkı irtifakı” gösterilmiştir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” şeklindedir. Anılan yasal düzenlemelere göre resmi senetle kurulması zorunlu olan üst hakkının devri işleminin de resmi senetle ve iradi olarak yapılması gerekir.

Ayrıca yargı kararlarında ifade edildiği gibi müstakil ve daimi bir hak olarak tapunun ayrı bir sayfasına tescil edilmemiş irtifak hakkının devri mümkün olmayıp irtifak hakkı müstakil ve daimi hak olarak tapu siciline tescil edilmiş olsa dahi devri yine resmi sözleşme ile ve iradi olarak gerçekleştirilmelidir (Yargıtay 14. H.D. 2007/14909 E. 2007/15986 K. 13.12.2007 T.).

C.    İrtifak Hakkının Sona Ermesi

Türk Medeni Kanunu'nun 828 ve 830. maddelerinde üst hakkının sürenin bitmesi ile sona ermesine bağlı sonuçlar düzenlenmekte ise de üst hakkının sona ermesi sebepleri özel olarak düzenlenmemiştir. Genel olarak eşyaya bağlı irtifakın sona erme sebepleri kıyasen üst hakkının sona ermesinde de söz konusudur (Yargıtay 7. H.D. 2022/3862 E. 2023/4934 K. 19.10.2023 T.).

Üst hakkının sona erme nedenleri genel olarak tarafların aralarında anlaşarak üst hakkını terkin ettirmeleri, üst hakkı süresinin dolması, üst hakkının süresinden önce arazi malikine devri istemi, yüklü ya da yararlanan taşınmazlardan birisinin ya da ikisinin yok olması, üst hakkı sahibinin ölümüyle üst hakkının sona ermesi, üst hakkının üçüncü kişiye devri, üst hakkının yararının kalmaması ya da yüklü taşınmazın yüküne oranla çok az yararı kalması nedeniyle üst hakkının sona ermesi, kamulaştırma ile üst hakkının sona ermesi, TMK madde 833 gereği sona erme, üst hakkı sahibinin üst hakkından doğan yetkilerini ağır bir şekilde aşarak üst hakkını kullanması ya da üst hakkı sözleşmesine aykırı davranması şeklinde sayılabilir (Burcu G. ÖZCAN BÜYÜKTANIR, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 14, Sayı:173 – 174, Ocak - Şubat 2019, s.243-267).

Taraflar her zaman aralarında anlaşmak suretiyle üst hakkı süresinin dolmasından önce üst hakkına son verilmesini ve bu hakkın tapu sicilinden terkinini sağlayabilirler. Üst hakkı sözleşmesinde belirlenen süre dolduktan sonra ise üst hakkı kendiliğinden sona ermektedir. Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkının tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı mümkün olmakla birlikte böyle bir kayıt varsa bu kaydın da tapu sicilinden terkini gerekecektir.

Üst hakkının taraflar arasında anlaşma olmaksızın da süresinden önce sona ermesi mümkündür. Türk Medeni Kanunu’nun 831. maddesine göre üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. Bu düzenleme ile üst hakkı ilişkisine son verilme imkânı sınırlandırılmıştır. Zira üst hakkı sahibinin, üst hakkından uzaklaştırılması sadece taraflar arasındaki ilişkinin ağır şekilde ihlal edilmesi halinde ve bir bedel karşılığında mümkündür. Bu bağlamda, Türk Medeni Kanunu'nun 831. maddesi emredici nitelik taşır ve üst hakkı sahibinin bu hakkını kaybetmesine yol açabilecek borca aykırılık ve haklı nedenle fesih düzenlemelerine göre özel hüküm niteliğindedir. Üst hakkının süresinden önce devredilmesi istemi, üst hakkının sağladığı yetkilerin ağır şekilde aşılması veya üst hakkı sözleşmesinden doğan borçların önemli ölçüde ihlal edilmesi koşuluna bağlanmıştır. Ağır yükümlülük ihlali söz konusu olmadıkça, üst hakkının yüklü taşınmaz malikine devri talep edilemeyecek; ancak üst hakkının üst hakkı sahibinin elinden karşılıksız olarak çıkmasına yol açmayacak genel yükümlülük ihlallerine ilişkin sonuçlar doğacaktır. Üst hakkı sahibi, üst hakkından doğan yetkilerini veya üst hakkı sözleşmesinden doğan borcunu o derece ihlal etmelidir ki, yüklü taşınmaz maliki bakımından taşınmazı üzerinde üst hakkının varlığı, üst hakkı ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez hale gelmelidir (Yargıtay 7. H.D. 2022/3862 E. 2023/4934 K. 19.10.2023 T.).

Türk Medeni Kanunu'nun 832. maddesinde malikin, üst hakkının süresinden önce kendisine devri istemi hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiştir. Kanun’un ilgili hükmüne göre üst hakkının devri, devrin sonucunda malikin kazanacağı yapılara karşılık gelen uygun bir bedelin ödenmesi veya bedelin güvence altına alınmasına bağlıdır. Uygun bedelin ödenmesi veya güvence altına alınması, devre ilişkin talep hakkının koşulu değildir. Başka bir ifadeyle ağır yükümlülük ihlali ile üst hakkının süresinden önce devrini isteme hakkı bir yenilik doğuran hak olarak doğar. Yüklü taşınmaz maliki yenilik doğuran hakkını kullanınca, taraflar arasında bir devir ilişkisi doğar veya mevcut sözleşmesel ilişki tasfiye ilişkisine dönüşür. Üst hakkının yüklü taşınmaz malikine devri ve uygun bedelin ödenmesi borçları bu ilişki çerçevesinde doğar. Bu ilişki çerçevesinde, üst hakkının yüklü taşınmaz malikine devredilmesi bakımından Kanun'un 832. maddesi bir def’i hakkı tanır. Dolayısıyla, üst hakkı sahibinin ağır yükümlülük ihlalinde bulunması, taraflar arasında devir ilişkisinin doğmasına yol açacak yenilik doğuran hakların kullanılması bakımından bir şart iken, uygun bedelin ödenmesi veya güvenceye bağlanması bu ilişki kapsamında üst hakkını devir borcunun ifasını talep bakımından bir savunma imkânı oluşturmaktadır (Yargıtay 7. H.D. 2022/182 E. 2022/6911 K. 15.11.2022 T.).

Türk Medeni Kanunu'nun 832. maddesinde yer alan uygun bedel, bir borca aykırılığın sonucu değildir. Aksine yüklü taşınmaz malikinin üst hakkının devralmasıyla kazanacağı yapılara karşılık oluşturmaktadır. Bu itibarla taraflar arasında satış ilişkisine benzer bir ilişki oluşur. Bu nedenle söz konusu bedel teknik bakımdan tazminat olarak nitelendirilemez. Uygun bedelin tutarı, devir sonucunda yüklü taşınmaz malikine intikal edecek yapılar nazara alınarak belirlenecektir (Oğuzman, K.; Seliçi, Ö.; Oktay Özdemir, S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2021, s.993 vd.).

Türk Medeni Kanunu’nun 833. maddesinde ayrıca üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisinin de süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbi olduğu düzenlenmiştir. Dolayısıyla taraflar arasında akdedilen üst hakkı sözleşmesinden kaynaklanan ve üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması sebebine dayanan sona erdirme yetkilerinde de yukarıda yer verilen açıklamalar geçerli olacaktır.

Yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması da üst hakkının sona ermesine neden olur. Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun 783. maddesinde irtifak hakkının, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona ereceği düzenlenmiştir.

Bağımsız ve sürekli üst hakkı, üst hakkı sahibinin ölümü ile sona ermezken üst hakkı mirasçıya intikal etmeyecek ve devri mümkün olmayacak şekilde kişiye bağlı olarak kurulduysa bu durumda üst hakkı sahibinin ölümüyle üst hakkı da sona erer.

Bağımsız ve sürekli üst hakkının belli bir bedel karşılığı üçüncü kişilere devrinde, üst hakkı sadece devreden açısından sona ermekte, temelde yüklü taşınmaz açısından ve devralan açısından devam etmektedir (Burcu G. ÖZCAN BÜYÜKTANIR, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 14, Sayı:173 – 174, Ocak - Şubat 2019, s.243-267).

Üst irtifakını sona erdiren bir başka neden ise üst hakkının yararının kalmaması veya yüklü taşınmazın yüküne oranla çok az yararının kalmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 785. maddesine göre lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.

D.    Üst Hakkının Sona Ermesinin Sonuçları

Üst hakkının sona ermesinin sonuçları Türk Medeni Kanunu’nun 828 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Üst hakkının sona ermesinin en önemli sonucu yapı mülkiyetinin malike geçmesidir. Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer ancak Kanun’da bedele ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.

Üst hakkının sona ermesini takiben yapının arazi malikinin mülkiyetine geçmesi kural olarak bedelsiz gerçekleşir. Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nda bedele ilişkin anlaşmaların da resmi şekle tabi olduğu düzenlenmiştir. Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Bedelle ilgili olarak ayrıca üst hakkı; Türk Medeni Kanunu’nun 831. maddesine göre malikin, üst hakkının süresinden önce kendisine devri istemi hakkını kullanması nedeniyle sona ermişse bu durumda da üst hakkı sahibine bir bedel ödenir.

Üst hakkının sona ermesinin bir diğer sonucu yüklü taşınmazın eski hale getirilmesidir. Kural olarak üst hakkının sona ermesiyle birlikte yüklü taşınmazın eski haline getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak tarafların bunun aksini kararlaştırmaları mümkündür. Taraflar, üst hakkı sona erdiğinde yüklü taşınmazın eski haline getirileceğini kararlaştırdılarsa üst hakkı sahibinin bu yükümlülüğe uygun davranması gerekir. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nda arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmaların da üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbi olduğu ve tapu kütüğüne şerh verilebileceği düzenlenmiştir.

E.     SONUÇ

Üst hakkı, başkasına ait bir taşınmaz üzerinde inşaat yapılmasını ya da yapılmış inşaatın kullanılmasını sağlayan ve inşaat üzerinde mülkiyet hakkı kazandıran irtifak hakkıdır. Bu anlamda üst hakkı, sahibine oldukça önemli avantajlar sağlamaktadır. Nitekim üst hakkı sayesinde kişi maliki olmadığı bir taşınmaz üzerinde bulunan yapıya ilişkin mülkiyet hakkı kazanmakta, yapıyı malik gibi kullanma, yapıdan malik gibi yararlanma yetkilerine sahip olmaktadır. Burada bahsi geçen mülkiyet hakkı üst hakkına bağımlı olarak ortaya çıksa da üst hakkı süresince varlığını korumaktadır. Üst hakkı, hak sahibine sağladığı avantajlar nedeniyle uygulamada daha çok yatırım amacıyla kullanılmaktadır. Üst hakkının kuruluşunda Türk Medeni Kanunu’nun aradığı resmi şekil şartına uyulması önemli olup kuruluşu resmi şekil şartına tâbi bu hakkın devri de yine resmi şekil şartına tâbidir. Bununla birlikte üst hakkı sınırsız bir hak olmayıp süreye bağlıdır; ayrıca tarafların anlaşması veya sürenin dolması nedenlerinden başka üst hakkı sahibinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi, haktan doğan yetkilerinin sınırını aşması halinde de üst hakkı sona erebilmektedir. Üst hakkının sona ermesinin en önemli sonucu ise üst hakkının konusunu teşkil eden yapının arazi sahibinin mülkiyetine geçmesidir.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

https://www.youtube.com/watch?v=eXhvUzDU3-o