MECRA HAKKI

A.    Giriş

Kural olarak bir arazinin altından veya üstünden geçen her şey ve arazideki yapılar o arazinin mütemmim cüzüdür ve bu sıfatla da mülkiyetleri arazi sahibine aittir. Ancak mecralar bu kuralın önemli bir istisnasını oluştururlar. Mecralar, kuvvet ve maddelerin taşınması ve dağıtımına yarayan teknik yapılardır.

Mecralar, 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 727. maddesi ile ve 744-746. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre mecralar; elektrik, su ve gaz gibi akıcı maddelerin iletilmesini sağlamak üzere arazinin üstünden veya altından ya da içinden geçirilen teknik tesisatı ifade eder.

Bir başkasına ait taşınmazdan mecra geçirilmesi için Türk Medeni Kanunu’nda iki olanak sağlanmıştır. Bunlardan birincisi, Kanun’un 727. maddesinde düzenlenen tarafların anlaşması halidir. Taraflar aralarında anlaşarak taşınmazdan mecra geçirilmesini sağlayabilirler. İkinci olanak ise Kanun’un 744. maddesinde düzenlenen anlaşmanın sağlanamaması durumunda dava yoluna başvurulması halidir. Taraflar mecra irtifakının kurulması noktasında anlaşma sağlayamamışlarsa mahkeme kararıyla da bu irtifak hakkı kurulabilmektedir.

Mecra türleri Türk Medeni Kanunu’nda; su, gaz, elektrik ve benzerleri, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait borular, elektrik hat ve kabloları olarak sayılmıştır.

Mecra hakkı, hak sahibine başkasına ait bir taşınmazdan yararlanma yetkisi sağlamaktadır. Dolayısıyla mecra hakkı, malikin yararlanma yetkisini mecra geçiren kişi lehine sınırladığından irtifak hakları arasında yer almaktadır.

B.    Mecra Hakkının Kurulması

Mecra hakkının kurulması; mecra irtifakı sözleşmesi yapılarak tescille kazanma, tescil dışı kazanma ve zamanaşımı yoluyla kazanma şeklinde olabilir (TERECİ, H., Mecra İrtifakı, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 9, Sayı: 95, Temmuz 2014, Sayfa: 72-79). Bununla birlikte mecra hakkı mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir.

Mecra hakkının kurulabilmesi için taraflar arasında akdedilecek mecra irtifakı sözleşmesinin, resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre resmi senedin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilmesi gerekir. Ancak mecra dışarıdan görülebiliyorsa Türk Medeni Kanunu’na göre irtifak sözleşmesi noter tarafından düzenlenebilmektedir ve noter tarafından düzenlenen sözleşmeye dayanılarak irtifak hakkı kurulabilmektedir.

Taraflar arasında resmi şekilde irtifak hakkı sözleşmesi yapıldıktan sonra irtifak hakkının tapu kütüğüne tescili gerekmektedir. Ancak burada da Türk Medeni Kanunu’nda mecranın dışarıdan görülüp görülmemesiyle ilgili bir ayrıma gidilmiştir. Mecra dışarıdan bakıldığında rahatlıkla görülebilecek şekilde geçirildiyse bu durumda irtifak hakkı noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar, ayrıca tapu kütüğüne tescil şartı bulunmamaktadır. Ancak mecra dışarıdan görülmeyecek şekilde geçirildiyse irtifak hakkının doğabilmesi için tapu kütüğüne tescil zorunludur.

Türk Medeni Kanunu’nun 780. maddesinde irtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla Türk Medeni Kanunu’nun 705/2 maddesinde düzenlenen tescil dışı kazanma halleri mecra irtifakının kazanılması yönünden de geçerli olacaktır. Buna göre miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile Türk Medeni Kanunu’nda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Yine Türk Medeni Kanunu’nun 712-713. maddelerinde düzenlenen olağan veya olağanüstü zamanaşımı yoluyla da mecra hakkının kazanılması mümkündür. Mecra hakkının tescilden önce kazanıldığı hallerde de Türk Medeni Kanunu’nun 744/3 maddesi gereğince mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.

Mecra hakkının dava yoluyla kurulması da mümkündür. Mecra irtifakı kurulması isteğine ilişkin davalarda, en uygun yerin aranması ilkesi geçerlidir. Ayrıca bu davalar, bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hukuku ilkelerinden alırlar.

Mecra irtifakının dava yoluyla kurulabilmesi için öğreti ve uygulamada birtakım kurallar belirlenmiştir. Öncelikle davacının mecra geçirilmesine yönelik bir ihtiyacının bulunup bulunmadığı saptanmalıdır. İrtifak hakları taşınmazlar leh ve aleyhine kurulduğundan, leh ve aleyhine irtifak kurulacak taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer almaları gerekmektedir. İrtifak hakkının kurulabilmesi için öncelikle, çevre taşınmazların tamamının üzerinde irtifak hakkı kurmaya elverişli olup olmadığı incelenip hukukun genel bir ilkesi olan fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi uyarınca taraf yararları da gözetilerek en az masrafı gerektiren ve bundan da en az zarar görecek kişi taşınmazı üzerinden bu hak kurulmalıdır. Mecra irtifakının bağlanacağı suyolu ya da kaynağı ile yararına mecra hakkı kurulan taşınmaz arasında kesintisiz bağlantı sağlanmalıdır. Suyolunun niteliği, suyun nasıl ve hangi araçlarla geçirileceği, ayrıca belirlenerek kararda gösterilmelidir. İrtifak hakkının bedeli taşınmazların niteliğine göre atanacak bilirkişiler aracılığı ile objektif kriterler esas alınarak saptanmalı ve bedel hükümden önce mahkeme veznesine depo ettirilmelidir. Ayrıca zorunlu mecra hakkının kurulabilmesi için leh ve aleyhine mecra tesis olunacak özel mülkiyete konu taşınmazların tamamının aynı zamanda tapuda kayıtlı olmaları da şarttır. Bu husus mecra hakkının, bir taşınmaz sınırlaması olmasından kaynaklanmaktadır ve bu tür sınırlamalar ancak mülkiyet hakkına konu olan taşınmazlar için söz konusu olabilir. Zira kural olarak taşınmaz malda mülkiyet hakkı tapu siciline tescil edilmekle doğar. Tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmaz mal üzerinde mülkiyet hakkının varlığından söz edilemez. Bu nedenle mecra davalarında, mahkemece öncelikle leh ve aleyhine mecra istenilen taşınmazların tapu kayıtları son şekilleriyle getirilmelidir. İstem halinde gideri davacı tarafından karşılandığında mecra hakkının tapu siciline kaydına da karar verilmelidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/12-101 E. 2010/128 K. sayılı 03.03.2010 tarihli karar)

Mecra hakkı kaynağını komşuluk hukukundan almaktadır. Dolayısıyla mecranın geçirilmesi lüzumu komşuluk ilişkisine dayanmalıdır. Komşunun mutlaka bitişik taşınmaz olması gerekmez; ancak komşu kavramına girmeyen uzaktaki bir işletme, su, elektrik gibi ulaştırma tesisatını geçirmek için Türk Medeni Kanunu’nun 744. maddesinden yararlanamaz (Oğuzman M. Kemal, Seliçi Özer, Eşya Hukuku 5. Bası İstanbul 1988 s. 483 vd.). Bu tür işletme veya taşınmaz malikleri ancak malikle anlaşarak mecra irtifakı kurabilirler.

Mecra hakkının dava yoluyla kurulmasında, yükümlü taşınmazdan bir kısım yerin yararlanan taşınmaza katılması suretiyle bu yerin mülkiyetinde el değişikliğine yol açabilecek bir hukuki sonuç doğmaz. Bu hak ancak, mecra güzergâhı olarak belirlenen kısımda yararlanan taşınmaz lehine yalnız hakkın kapsamı çerçevesinde bir kullanma olanağı sağlar. Dolayısıyla bu dava mülkiyet hakkında değişikliğe veya taşınmazın ifrazına yol açmaz.

Zorunlu mecra hakkının kurulmasına ilişkin dava, yargılama giderleri bakımından ayrı bir özellik taşır. Kural olarak davalarda, yargılama giderleri davayı kaybeden tarafa yükletilir. Bunun nedeni, davaya karşı çıkılması ve davaya sebebiyet verilmesidir. Ancak zorunlu mecra hakkı tesisi davalarında, ihtiyaç sahibi taşınmaz malikinin mecra geçirme zarureti içinde olmasında davalının kusuru bulunduğundan söz edilemeyeceği yargı kararlarında kabul edilmiştir. Bu sınırlama kanundan doğmaktadır ve çoğu zaman da ihtiyaç sahibi kişi başka herhangi bir girişimde bulunmadan yasanın kendisine tanıdığı bu haktan faydalanmak için dava yoluna başvurmaktadır. Bu nedenle mecra ihtiyacının doğmasında, kusuru bulunmayan davalının davaya sebebiyet verdiğinden bahsedilemez. Davanın niteliği gereği, yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmaktadır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2012/8017 E. 2012/8602 K. sayılı 18.06.2012 tarihli karar; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/12-101 E. 2010/128 K. sayılı 03.03.2010 tarihli karar).

Mecra hakkının dava yoluyla kurulması neticesinde mecra geçirilmesi ile yükümlenen taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı, zaruret durumu ortadan kalkıncaya kadar, süresi belli olmayan bir zaman dilimi için sınırlanmaktadır. Malik, ancak hak sahibinin izni ölçüsünde yararlanabilmektedir.

C.    Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Mecra irtifakının kurulmasıyla taraflar birtakım hak ve borçlara sahip olurlar. Mecra hakkı sahibinin en önemli hakkı, mecra tesis etme yetkisine sahip olmasıdır. Mecra hakkı sahibi, mecranın geçirilmesi için yükümlü taşınmaza gerekli iş makinelerini sokabileceği gibi mecra geçirildikten sonra onu denetleme, gerekli bakımlarını yaptırma yetkilerine de sahip olur. Mecra hakkıyla ilgili önemli konulardan birisi de mecranın mülkiyetinin kime ait olacağıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 727. maddesinde konuyla ilgili “Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.” düzenlemesine yer verilmiştir. Yasal düzenleme nedeniyle mecra, yükümlü taşınmaz malikinin değil mecranın hizmet ettiği işletme malikinin malı sayılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükmü emredici olmayıp taraflarca bunun aksi kararlaştırılabilmektedir.

Mecra hakkı sahibinin haklarının yanında birtakım borçları da bulunmaktadır. Mecra hakkı sahibinin en önemli borcu, ücret ödeme yükümlülüğüdür. Mecra hakkı sahibi, yükümlü taşınmaz malikine, aralarında kararlaştırdıkları ücreti ödemekle yükümlü olup ayrıca mecranın bakım ve onarım masraflarına da katlanmalıdır.

Mecra irtifakının kurulmasıyla birlikte yükümlü taşınmaz malikinin de birtakım hak ve borçları doğar. Yükümlü taşınmaz malikinin öncelikli yükümlülüğü katlanma yükümlülüğüdür. Yükümlü taşınmaz maliki, mecra hakkı sahibi ile arasındaki anlaşmaya uygun olarak taşınmazının kullanılmasına, taşınmaza mecra tesis edilmesine katlanmak zorundadır. Bunun yanında yükümlü taşınmaz malikinin birtakım hak ve yetkileri de mevcuttur. Mecra geçirilmesinde yükümlü taşınmaz malikinin menfaatinin korunması önemlidir. Bu kapsamda yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir. Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir. Ayrıca aradan geçen zaman içerisinde durumda değişiklik olursa yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini de isteyebilir. Yer değiştirme giderleri, kural olarak mecra hakkı sahibine aittir. Ancak özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.

D.    Mecra Hakkının Sona Ermesi

Mecra hakkının sona ermesi, bahse konu hakkın tapu sicilinden terkin edilmesiyle gerçekleşir. Mecra hakkı sahibi bu hakkından feragat ederek tek taraflı bir biçimde tapu sicilinden terkini sağlayabileceği gibi terkin tarafların anlaşması yoluyla da gerçekleşebilir. Bununla birlikte mahkeme kararıyla kurulan zorunlu mecra irtifakında, mecranın ilgili taşınmazdan geçirilme zorunluluğunun ortadan kalkması da mecra hakkının sona ermesine neden olacaktır.

Mecra hakkını sona erdiren bir diğer sebep yükümlü veya yararlanan taşınmazlardan birinin yok olması halidir. Bahsi geçen taşınmazlardan birinin yok olması halinde hakkın tesisine ilişkin taşınmaz olmadığından ilgili hak konusuz kalacağı için hak da mevcut olmadığından kendiliğinden sona erer (Akman, S. (1982). “Taşkın İnşaat”, İstanbul: Fakülteler Matbaası, s.231.).

İrtifakın sahibine sağladığı yararın yükümlü taşınmazdaki güce oranla son derece azalması veya yok olması da mecra hakkını sona erdiren bir diğer sebeptir. Bir zorunlu irtifakın yüküne oranla çok az yarar sağlıyor olması, maddi olarak sona ermesine sebep olmaz. Fakat bu durumda yükümlü taşınmaz maliki, bedel karşılığında zorunlu irtifakın terkinini talep edebilir (Özsunay, E. (1968). Türk Hukukunda ve Mukayeseli Hukukta Zaruri Geçit Hakkı, İstanbul:Cezaevi Matbaası, s.212; Akman, S. (1982). “Taşkın İnşaat”, İstanbul: Fakülteler Matbaası, s.236). Yararın sona ermesiyle birlikte mecra hakkı da sona erer.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

https://www.youtube.com/watch?v=yPmZPpSAZCA