Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Hayrünnisa ÇEMEK

NEDİR, KİM DÜZENLER?

İşletme projesi; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin görevleri arasında sayılmış olup, her apartman/sitede hazırlanması gereken belgeler içerisindedir.

KMK m.37/1 : Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

PROJEDE BULUNMASI GEREKENLER

•  Anagayrimenkulun bir yıllık yönetimdeki tahmini gelir ve giderleri
• Tüm giderlerden her kat malikine (Kanun’un 20. maddesindeki esaslara göre) düşecek tahmini miktar
•  Tahmini giderler ve diğer muhtemel giderleri karşılamak için her malikin (20. maddedeki kurallara göre) vermesi gereken avans miktarı

PROJEDE YER ALAN GİDERLERDEN MALİKLERE DÜŞECEK ORAN

İşletme projesini düzenleyen 37.maddede atıf yapılan 20.madde, kat maliklerinin genel giderlere/avanslara katılma esaslarını düzenlemektedir. Bu düzenleme malikler arasında başka türlü anlaşma olmadıkça geçerlidir. Düzenlemeye göre maliklerin giderlere/avanslara katılma oranı;

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderlerine → Eşit
• Anagayrimenkul sigorta primi, ortak yer bakımı, koruma, onarımı, yönetici aylığı vb giderlere, ortak tesis işletme giderlerine → Arsa Payı Oranında

Kat malikleri, bahsedilen bu giderleri; ortak yerleri kullanma hakkından vazgeçmek, kendi konutunun durumu dolayısıyla gerekli olmadığını belirtmek suretiyle ödemekten kaçınamaz. (Birinci kattaki malikin asansör giderine katılmak istememesi gibi)

Yapılan giderleri ya da toplanan avansları ödemeyen kat malikine karşı diğer maliklerden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Gecikme tazminatı → Giderlerin ya da aidatın tamamını ödemeyenler, gecikilen her gün için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder.

Kat maliki ya da onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kusuruyla giderlere sebep olmuşsa yapılan ödemeler o kat malikine ya da faydalanana rücu edilebilir.

PROJENİN MALİKLERE BİLDİRİMİ

Hazırlanan işletme projesi kat maliklerine veya fiilen yararlananlara imza atmaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.

Projeye; bildirimden itibaren 7 gün içerisinde itiraz mümkündür. İtiraz edilirse Kat malikleri kurulunda proje incelenir ve hakkında bir karar verilir. Bu kurulda gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

İtiraz süresi içerisinde, herhangi bir kat malikinin hakkını kullanmaması durumunda işletme projesi kesinleşmiş olur. Bu aşamadan sonra değişiklik ancak bir sonraki yıl yapılabilmektedir.

İşletme projesi kat malikleri kurulu tarafından alınan bir karar ile belirlenmişse; bu kararının toplantıya katılan kat maliklerine tebliğ edilmesine gerek yoktur. YargItay, toplantıda projeyi onaylayan ve tebliğ edilen malikin daha sonra bu projeye ilişkin unsurların belirlenmesini Mahkemeden talep edemeyeceğine hükmetmiştir. Kararın ilgili kısmı şöyledir;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 02.07.2012 T. 2012/6408 E. 2012/8239 K.

“işletme projesinin kat malikleri kurulu toplantı günü ile birlikte 27.01.2004 tarihinde davacıya tebliğ edildiği, davacının da katıldığı 15.02.2004 tarihinde yapılan toplantıda işletme projesinin kabul edildiği anlaşıldığına göre davacı kendisinin de onayladığı işletme projesinin yasaya, yönetim planına ve hakkaniyete aykırı olduğu gerekçesi ile mahkemeden kat malikleri yerine geçerek aidat miktarının belirlenmesini, fazla ödediği bedelin iadesini isteyemez."

Projeye itiraz için maliklere bildirim yükümlülüğü vardır. Ancak projedeki unsurlar Kat malikleri kurulu tarafından hazırlanırsa, kurulun kararına karşı itiraz için bir üst merci olmadığından bildirim yapılması gerekmeyecektir.

Yargıtay 18. HD 26.02.2004 T. 2004/388 E. 2004/1341 K.

“Ancak; Kat Mülkiyeti Yasası'nın 37. maddesi hükmü uyarınca yönetici tarafından hazırlanan işletme projesinin kat malikleri kurulu nezdinde itiraz haklarını kullanabilmeleri bakımından kat malikleri veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşısında veya taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekir ise de, anılan Yasa'da kat malikleri kurulu kararlarının tebliğini zorunlu kılan bir hüküm bulunmamaktadır. Öte yandan anagayrimenkulün yıllık tahmini gelir ve gider tutarları ile tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini aidat miktarının ve buna göre yönetime ödeyecekleri avans miktarının kat malikleri kurulunca belirlenmesi halinde kurulun bu kararına karşı bir üst itiraz mercii bulunmadığından işletme projesindeki unsurları taşıyan bu nitelikteki karaların da diğer kararlarda olduğu gibi kat maliklerine ve yararlananlara tebliği gerekmez.”

HUKUKİ NİTELİĞİ

Kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İİK m.68/1’de belirtilen belgelerdendir.

Yargıtay HGK 27.11.2018 T. 2017/12-345 E. 2018/1772 K.

“Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetici (veya diğer kat maliklerinden her biri), gider (veya avans) payını ödemeyen kat malikine karşı, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre ilamsız icra takibi yapabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (Kat Mülkiyeti K. m.20,II; m.35/i; m.25,III/a). Borçlu (kat maliki) ödeme emrine itiraz ederse, takibi yapan yönetici (veya diğer kat maliklerinden biri), (K....m.37'ye göre) kesinleşen işletme projesine veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararına dayanarak, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Çünkü kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK'nın 68. maddesinin 1’inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.”

Birden fazla parselde kurulan yapılarda KMK uygulanmayacağından, işletme projesi İİK m.68’deki belgelerden sayıldığına dair KMK hükmü de geçerli olmayacaktır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09.02.2016 T. 2015/26906 E. 2016/3079 K.

“Öte yandan 634 Sayılı Kanunda öngörülen kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerindeki sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir.

…Bu durumda birden fazla parsel üzerinde kurulmuş olan site yönetimim düzenlediği işletme projesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamayacağından ve alacağın tahsili yargılamayı gerektirdiğinden, bir diğer anlatımla takip dayanağı belge İİK'nun 68. maddesinde sayılanlardan olmadığından, mahkemece itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.”

İŞLETME PROJESİNİN İPTALİ

Anagayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından, kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur.

İşletme projesi kat malikleri kurulu tarafından alınan bir karar ile belirlenmişse;

• KMK m.33 uyarınca işletme projesinin hazırlandığı ve kabul edildiği kat malikleri kurulu kararının iptal edilmesi için karara karşı olumsuz oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içerisinde,
• Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içerisinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içerisinde dava açabilir.

Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır:

https://www.youtube.com/watch?v=yduw6lGbv_w&t=19s