A.    Giriş

İmar planlarının idarelerce değiştirilmesi veya yargı yerlerince iptal edilmesi mümkündür. Ancak bu durumda değişiklikten veya iptal kararından önceki durumun korunup korunmayacağı uygulamanın önemli problemlerindedir. Mevcut imar planına göre alınan inşaat ruhsatları sonrasında yatırımcılar, yükleniciler, malikler tarafından inşaata başlanmakta, inşaat yapım masraflarına katlanılmakta, birtakım borçlandırıcı işlemler gerçekleştirilmektedir. Ancak bu sırada önceki inşaatları da etkileyecek şekilde imar planında değişiklik yapılması veya imar planının mahkeme kararıyla iptal edilmesi maddi zararların doğmasına neden olmaktadır. Zira imar planı değişikliklerinde; yapının kat adedi, kullanım alanı indirilebilir, emsal ve fonksiyon farklılıkları oluşabilir.

İmar Kanunu’nun 29. maddesinde başlanmış inşaatlarda müktesep hakların korunacağı düzenlemesine yer verilmişse de kanun maddelerinin uygulanması, yorumlanması görevi mahkemelere ait olduğundan uygulamada yüksek mahkeme kararlarının belirleyici etkisi bulunmaktadır.

B.    KAZANILMIŞ HAKKIN KOŞULLARI

Kazanılmış hak; doğumu anında hukuka uygun olarak tamamlanmış ve böylece kişiye özgü, lehe sonuçlar doğurmuş, daha sonra mevzuat değişikliği ya da işlemin geriye alınması gibi nedenlere rağmen, hukuk düzenince korunması gereken hak olarak tanımlanmıştır. Doktrinde; kazanılmış hakkın oluşması için; hakkın birel bir işlem tesisiyle kişiselleşerek somutlaşması, işlemin ve hukuki durumunun tamamlanması sonucunda fiilen elde edilmiş bir hak olması, bunun hukuka uygun olarak gerçekleşmiş olması, hakkın elde edildikten sonra bir süre kullanılması gibi unsurlar aranmaktadır (Danıştay 4. Daire 2023/8075 E. 2023/6240 K. sayılı 14.11.2023 tarihli karar). Ayrıca yokluk, açık hata, ilgilinin hilesi veya gerçek dışı beyanıyla idarenin yanıltılarak hatalı ve hukuka aykırı işlem tesisi hallerinde kazanılmış hak oluşmayacağı görüşü Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu Kararlarıyla da bağlayıcı şekilde ortaya konularak yerleşik hal almış durumdadır.

Kazanılmış hakların korunması ilkesi, hukuki istikrar ve hukuki güvenlik, Anayasa’da yer alan hukuk devletinin temel ögelerindendir. Bu nedenle daha önceden hukuka uygun olarak alınmış ruhsatların, zaman içerisinde oluşacak yeni durumlara göre hukuka aykırı kabul edilmemesi gerekir. Ancak kazanılmış hak olgusu sınırsız olmayıp birtakım koşulların sağlanması gerekmektedir.

Hukukumuzda kural olarak düzenleyici işlemler tek başına kazanılmış hak oluşturmaz. Düzenleyici işlemin kişisel bir işleme, kişisel bir hakka dönüşmesi, somutlaşması gerekir. İmar planı idarenin genel düzenleyici işlemidir ve imar planının ilanı tek başına kazanılmış hak teşkil etmez. İmar planı sonrası inşaat ruhsatı verilmesi gibi bir uygulama işlemi yapıldığında kazanılmış hak ilkesi gündeme gelir.

Kazanılmış hakkın doğumu için gerekli şartlardan bir diğeri ise hakkın bütün sonuçlarıyla fiilen tamamlanmış olması ya da korunmaya değer aşamaya gelmiş olmasıdır Yargı kararlarında hukuken kazanılmış haktan söz edilebilmesi için bir hakkın yeni düzenlemeden önce yürürlükte olan kurallara göre bütün sonuçlarıyla birlikte elde edilmiş olması gerektiği içtihat edilmektedir (Danıştay 6. Daire 2023/3994 E. 2023/7121 K. sayılı 04.10.2023 tarihli karar). Dolayısıyla imar planı ilanından sonra yapı ruhsatının düzenlenmesi, bu ruhsat uyarınca da inşaatın yapılmış olması gerekir. Danıştay kararlarında, inşaat ruhsatı verilmesi tek başına kazanılmış hakkın sağlanması için yeterli görülmemiş, ruhsat verilmesi sonrasında inşaatların fiili durumunun dikkate alınacağı belirtilmiştir (Danıştay 6. Daire 2002/6073 E. 2004/3442 K. sayılı 02.06.2004 tarihli karar). Buna göre, imar hukukunda ilgililer yönünden kazanılmış hakların doğumunun saptanmasında, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni gibi işlemler ile inşaata başlanılmış olması, inşaatın tamamlanmış olup olmadığı, tamamlanmamışsa hangi seviyede bulunduğu durumları ve bunların tarihleri önemli bir etken olduğundan, kazanılmış hakkın tespitinde bu kavram ve esasların belirleyici olduğu kabul edilmektedir (Danıştay 6. Daire 2019/21505 E. 2020/9124 K. sayılı 12.10.2020 tarihli karar).

Kazanılmış hakkın diğer koşulları ise hukuka uygunluk ve iyi niyettir. Yapı ruhsatı yürürlükteki imar planına, hukuka uygun olarak verilmiş olmalı; hak sahibinin hilesine, kusuruna dayanmamalıdır.

C.    MAHKEMELERİN İMAR PLANININ İPTALİNE İLİŞKİN KARARLARININ İPTAL KARARINDAN ÖNCEKİ İNŞAATLARA ETKİSİ

İmar planına dayanılarak inşa edilen yapıların kazanılmış hak teşkil edip etmeyeceği konusunda öncelikli şart, inşaatın yapımından önce usulüne uygun bir yapı ruhsatı alınması gereğidir. Yapı ruhsatı alınmadan inşa edilen yapılar kazanılmış hak olarak değerlendirilmez. Bununla birlikte yapı ruhsatı alındığı takdirde inşa edilen yapının ruhsata uygun olması gerekmektedir.

Mevcut yapıların dayanak imar planlarının yargı kararıyla iptal edilmesi halinde inşaatın kazanılmış hak oluşturup oluşturmayacağı ile ilgili Danıştay 6. Dairesinin kararlarına bakıldığında, inşaatın fiili durumunun esas alındığı görülmektedir. İnşaat ruhsatının dayanağı olan imar planının idare mahkemesince iptal edildiği tarihe kadar yapılan yapıların tespiti yapılmakta, inşaat tamamlanmamış olsa da ruhsatına uygun inşa edilen yapıların fiili durumu kazanılmış hak teşkil etmektedir. Bununla birlikte Danıştay 6. Dairesinin bazı kararlarında yapının korunması gereken kısmının imar planının iptal edildiği tarihe göre değil, imar planı ve ona dayalı olarak verilen ruhsatın iptal edildiğinin malike bildirildiği tarihe göre belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Danıştay 6. Dairesinin 2003/6692 E. 2005/3650 K. sayılı 17.06.2005 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“Bir bölgede yapılaşmaya olanak veren imar planı mahkemece iptal edildiği takdirde iptal tarihine kadar ilgilinin hilesi, hatası ya da kusuru olmadan yapıya ruhsatına uygun olarak devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece inşaatın mühürlenmesi, yapının bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının ise kazanılmış hakkın varlığı nedeniyle korunması gerekmektedir. Öte yandan, yapının tamamlanmış olması durumunda ise kazanılmış hakkın gerçekleşmiş olması nedeniyle yapının yıkımına hukuken olanak bulunmadığı açıktır. Uyuşmazlık konusu olayda ise dosyadaki bilgi ve belgelerden yürürlükteki plana uygun olarak verilmiş 12.4.1991 günlü ruhsata dayanılarak yapılmakta olan inşaatın, ruhsatının dayanağı imar planının iptal edildiği, ancak yapının 25.9.2002 gününde mühürlendiği, söz konusu binanın 7 numaralı dairesine yapı kullanma izin belgesi verilmesi istemiyle yapılan başvurunun 02.8.2001 gününde reddedildiği, yapı ruhsatının 27.5.2002 gününde iptal edildiği, yıkım kararının ise 05.11.2002 gününde alındığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, Mahkemece, yapının hangi aşamada bulunduğu tespit edilerek, yapının durdurulduğu tarihte eğer yapı tamamlanmış ise ilgililerin kazanılmış hakkının bulunması nedeniyle yapının yıkılmasının hukuka aykırı olduğu hususu da göz önünde bulundurulmak suretiyle yapılacak inceleme sonucuna göre yıkım işlemine yönelik olarak yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.”

Danıştay 6. Dairesinin 1997/6294 E. 1998/5931 K. sayılı 03.12.1998 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

 “Dosyanın incelenmesinden, imar planı değişikliği ile davacılara ait taşınmazın bulunduğu yerin konut alanına alınması üzerine davacı tarafından yapılan başvuru sonucu yol seviyesinin altında 1 kat, yol seviyesinin üstünde 5 kat olmak üzere toplam 6 kat için ... günlü, ... sayılı inşaat ruhsatının ve bu ruhsat uyarınca yapılan yapıya ... günlü, ... sayılı yapı kullanma izin belgesinin verildiği, ancak davacılara ait taşınmazın bulunduğu yeri konut alanı olarak belirleyen imar planı değişikliğinin ... İdare Mahkemesinin ... günlü, ... sayılı kararı ile iptaline karar verilmesi gerekçe gösterilerek ... günlü, ... sayılı belediye encümeni kararı ile davacılara verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin iptal edildiği anlaşılmıştır. Davacı, imar planında konut alanında kalan taşınmazı üzerinde yaptırmak istediği inşaat nedeniyle davalı idareye başvurmuş, 31.12.1994 gününde inşaat ruhsatını almış, inşaatın verilen ruhsata uygun olarak tamamlanması üzerine de 22.9.1994 gününde yapı kullanma izni belgesini almıştır. Bu işlemler nedeniyle davacının hatası, hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadığı gibi söz konusu inşaat o tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiştir. Böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan davacının artık kazanılmış hakkı doğmuştur. Bu durumda, verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra, söz konusu taşınmazın bulunduğu yeri konut alanı olarak belirleyen imar planı değişikliğinin ... günlü mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle iptal edilmesinde hukuka uyarlık bulunamamaktadır.”

Danıştay 6. Dairesinin 2003/6430 E. 2004/948 K. sayılı 20.02.2004 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

 “Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu 484 ada, 1 sayılı parsele yönelik olanak 4.2.1995 tarihinde imar planı değişikliği yapıldığı, bu plan değişikliğine göre davacıya 24.1 0.1995 günlü, 1391 sayılı yapı ruhsatının verildiği, anılan planın açılan dava sonucunda Aydın 1. İdare Mahkemesinin 22.5.1997 günlü, E: 1995/851, K: 1997/606 sayılı kararıyla iptal edildiği, bu kararın Danıştay 6. Dairesinin 26.11.1998 günlü, K: 1998/5892 sayılı kararıyla onandığı, bu arada 2.6.1998 günlü, 2 sayılı belediye meclisi kararıyla anılan yerde yeniden plan yapıldığı, 25.2.2000 günlü, 297 sayılı yazıyla, plan değişikliğinin iptal edildiğinden bahisle inşaat ruhsatının iptal edildiğinin davacıya bildirildiği ve projelerin yapılan yeni plana uygun hale getirilmesinin istenildiği, 14.3.2000 günlü tutanakla durdurulan yapının dava konusu işlemle imara aykırı kısımlarının yıkımına karar verildiği anlaşılmaktadır.

Olayda, 24.10.1995 günlü inşaat ruhsatı, verildiği tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak düzenlenmiş, bu ruhsata dayalı olarak inşaata başlanılmış, anılan planın 22.5.1997 tarihinde İdare Mahkemesince iptal edilmesine karşın inşaat mühürlenmeyerek devamına izin verilmiştir. Davalı idarece iptale ilişkin Mahkeme kararının onandığı 26.11.1998 tarihi itibariyle dahi işlem yapılmamış, yeni planın yürürlüğe girdiği tarihten yaklaşık 2 yıl sonra inşaat ruhsatı iptal edilmiştir.

Bu durumda, davalı idarece 22.5.1997 günlü Mahkeme kararının gereğinin yerine getirilmesi için ancak 25.2.2000 gününde bir işlemin tesis edilmesi ve inşaat ruhsatının iptal edildiğinden bahisle tadilat projesi yapılmasının da istenilmesi nedeniyle arada geçen bu sürede yapımına devam edilen inşaatın bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının korunması zorunlu olduğundan, bu hususun göz önünde bulundurulması suretiyle İdare Mahkemesince yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.”

Danıştay 6. Dairesinin 2019/21505 E. 2020/9124 K. sayılı 12.10.2020 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“Tartışma; idari işlemin dayanağı olan düzenleyici işlemin yargı yerince iptal edilmiş olması halinde ortaya çıkmaktadır. Zira bu durumda hukuka aykırılığı tespit edilerek iptaline karar verilen imar planı, tesis edildiği tarih itibariyle hiç var olmamış gibi bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır.

Yargı yerince iptal edilen imar planına dayalı olarak verilmiş olan yapı ruhsatının idarece iptal edilmesi veya söz konusu ruhsatla ilgili olarak açılmış bir davanın mevcut olması halinde; yapı ruhsatı her ne kadar verildiği tarihte dayanağı plana uygun ise de, söz konusu planın hukuka aykırılığı saptanarak tesis edildiği tarih itibariyle yürürlükten kalkması sonucunda, bu plan doğrultusunda verilen yapı ruhsatının da hukuki dayanağının kalmayacağı ve iptali gerekeceği açıktır.

Yapı ruhsatı düzenlenmesi her ne kadar kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da, idare mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası, hilesi veya kusuru olmadan yapıya devam edilmesi ve mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapı ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi durumunda, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun kazanılmış hak oluşturduğu, aynı şekilde, yargı kararı öncesinde yapı kullanma izninin de düzenlenmiş olması halinde, izin alınan yapı veya yapı kısımları için inşaatın bittiği ve kazanılmış hakkın doğduğu kabul edilmektedir.

Bu haliyle, hukuka aykırılığı yargı yerince saptanarak yürütülmesinin durdurulmasına veya iptaline karar verilen imar planı doğrultusunda düzenlenen yapı ruhsatına dayanılarak kazanılmış hak doğmasının önüne geçilmesi için, 2577 sayılı Kanunun 28. maddesi uyarınca, yargı kararının gereklerinin gecikmeksizin uygulanması, bu kapsamda yapının mevcut durumu tespit edilerek, devam eden inşaatın durdurulması gerekmektedir.”

Özetle; Danıştay 6. Dairesinin yukarıda yer verilen kararlarından, imar planına ve bu plana dayanan yapı ruhsatına uygun inşa edilen bir yapının tamamen bitirilmişse kazanılmış hak kapsamında korunacağı, yapı ruhsat ve yapı kullanma izinlerinin İdare tarafından iptal edilemeyeceği; ancak yapı tamamen bitirilmemişse ruhsatının iptal edileceği, buna karşılık inşaatın tamamlanan kısımlarının kazanılmış hak kapsamında korunacağı anlaşılmaktadır.

Danıştay 6. Dairesinin görüşü yukarıda izah edildiği şekildeyken Danıştay 14. Dairesinin kurulmasından sonra imar planının uygulama işlemleri olan yıkım ve mühürleme işlemlerinin temyizi konusunda 14. Daire yetkilendirilmiştir. Danıştay 14. Dairesi konuyla ilgili kazanılmış hak durumunu, hukuka uygunluk unsuru yönünden ele almıştır. Daire, söz konusu kararlarında kazanılmış hakkın koşullarından birinin hukuka uygunluk olduğunu, hukuka aykırı işlemlerden kazanılmış hak doğmayacağını ifade etmiştir. Danıştay 14. Dairesinin kararlarına göre yapı ruhsatının dayanağı olan imar planının Mahkeme kararıyla hukuka aykırı bulunarak iptal edilmesi halinde yapı ruhsatının dayanağı ortadan kalkmaktadır ve dayanaksız hale gelen yapı ruhsatının iptali, ruhsatsız konuma düşen yapının da yıkılması gerekmektedir.

Danıştay 14. Dairesinin 2015/10132 E. 2016/92 K. sayılı 20.01.2016 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“Dosyanın incelenmesinden, davacılara ait, üzerinde otel bulunan taşınmazın yer aldığı alanda imar planı değişikliği yapılması yolundaki istemin Çeşme Belediye Meclisinin 19.06.2003 günlü, 2003/2-30 sayılı kararıyla kabul edildiği ve bu değişikliğe dayanılarak taşınmaz üzerindeki mevcut otel binalarına ilave kat ve ek blok inşaatı için 30.12.2003 günlü, 2003/142 sayılı inşaat ruhsatının verildiği, komşu parsel maliki tarafından anılan imar planı değişikliği ile inşaat ruhsatının iptali istemiyle açılan davada; İzmir 3. İdare Mahkemesince verilen kararla işlemlerin iptal edildiği, kararın temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiği, bunun üzerine anılan mahkeme kararının uygulanması amacıyla dava konusu işlemle yapı ruhsatının iptaline ve yapının yıkımına karar verildiği anlaşılmaktadır.

…

Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planlarının, idarece kaldırılması veya değiştirilmesi durumunda, bu planların yürürlükte oldukları süre içerisinde ve bu planlara dayalı olarak tesis edilen bireysel işlemlerin kişiler bakımından sübjektif nitelikte kazanılmış hak doğuracağı tabiidir. İdari işlemlerin geriye yürümeyeceğine ilişkin idare hukuku ilkesi ile bu gibi durumlarda kazanılmış hakların korunması ve idari istikrarın sağlanması amaçlanmıştır. Ancak bu şekilde bir kazanılmış hakkın var olduğu hallerde idari işlemin ve dayanağı olan düzenleyici işlemin hukuka uygun olduğu konusunda bir tartışma da mevcut değildir.

Tartışma; idari işlemin dayanağı olan düzenleyici işlemin yargı yerince iptal edilmiş olması halinde ortaya çıkmaktadır. Zira bu durumda iptal davasına konu işlemin hukuka aykırılığı tespit edilerek iptal edilmesi sonucunda, işlem tesis edildiği tarih itibarıyla hiç var olmamış gibi bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. Yargı yerince iptal edilen plana dayalı olarak verilmiş olan inşaat ruhsatının idarece iptal edilmesi veya söz konusu ruhsatla ilgili olarak açılmış bir davanın mevcut olması halinde; her ne kadar ruhsat işlemi tesis edildiği tarihte plana uygun ise de, hukuka aykırılığı saptanan plana ilişkin olarak verilen iptal kararı nedeniyle imar planı tesis tarihi itibarıyla yürürlükten kalkacağından, inşaat ruhsatının da hukuki dayanağı kalmayacağı ve iptali gerekeceği gibi, ruhsatsız konuma düşen yapının da yıkılması gerekmektedir. Aksi görüş; yargı yerince hukuka aykırılığı tespit edilerek iptal edilen ve tesis edildiği tarih itibarıyla yürürlükten kalkan bir düzenleyici işleme dayanılarak tesis edilmiş ve dava konusu da edilmiş bir işleme rağmen ileriye yönelik bir kazanılmış hakkın tanınması sonucunu doğurur ki, bu durumun kısaca tüm işlem ve eylemlerinin hukuka uygun olduğu Devlet biçimi olarak tanımlayabileceğimiz Hukuk Devleti ilkesiyle bağdaşmayacağı açıktır.

…

Olayda; uyuşmazlığın çözümü, idareden alınan yapı ruhsatına dayanılarak yapılan bir yapıya ait yapı ruhsatının ve dayanağı imar planının sonradan yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, henüz iptal kararı verilmeden önce yapı ruhsatına dayanılarak bitirilen ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapıların ilgililer lehine kazanılmış hak sağlayıp sağlayamayacağı ve bu durumun yapının yıkımına engel teşkil edip etmeyeceğinin belirlenmesine bağlıdır.

…

Uyuşmazlık konusu olayda; yapıya ilişkin yapı ruhsatının ve dayanağı imar planı değişikliğinin hukuka aykırı olduğunun yargı kararıyla ortaya konularak iptal edildiği dikkate alındığında; ilgiliye hak tanıdığı ileri sürülen durumun hukuka uygun bir işlemden kaynaklanmadığı ortadadır. Bu sebeple; olayda, kazanılmış hakkın olmazsa olmaz unsurlarından olan hukuka uygunluk unsuru bulunmamaktadır. Bir an için yapı ruhsatının verildiği anda imar planına uygun olduğu, hukuka aykırılığının sonradan ortaya konulduğu söylenebilir ise de; iptal kararlarının geriye yürür biçimde, iptal edilen işlemleri hiç tesis edilmemiş gibi ortadan kaldırdığı dikkate alındığında, bu durum da sonucu değiştirecek nitelikte değildir.

İyiniyet unsuru ise, ilgilinin, idarenin tesis ettiği işlemin hukuka uygunluğuna güvenerek iyiniyetli bir şekilde hareket ederek bu işleme dayanarak eylemde bulunması olarak açıklanabilir.

Özetlemek gerekirse, uyuşmazlık konusu olayda, kazanılmış hakkın unsurlarından hukuka uygunluk unsuru bulunmadığından, kazanılmış hakkın var olduğundan söz etmek olanaklı değildir.

2577 sayılı Kanun'un 28. maddesi açısından olay değerlendirildiğinde ise; yapıya ait yapı ruhsatı ve dayanağı plan tadilatı kesinleşen mahkeme kararıyla iptal edildiğinden, idarenin yargı kararının gereğini yerine getirerek iptal edilen işlemlere dayanılarak tesis edilen işlemleri geri alması ve ruhsatsız hale gelen yapının yıkımına karar vermesi kanuni bir zorunluluktur. Aksi durumda; yapı ruhsatının ve dayanağı imar planı tadilatının iptal edilmiş olmasının herhangi bir sonucu olmayacak, yargı kararı etkisiz hale gelecektir.”

Danıştay 14. Dairesinin 2011/14794 E. 2013/1444 K. sayılı 20.02.2013 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“Tartışma; idari işlemin dayanağı olan düzenleyici işlemin yargı yerince iptal edilmiş olması halinde ortaya çıkmaktadır. Zira bu durumda iptal davasına konu işlemin hukuka aykırılığı tespit edilerek iptal edilmesi sonucunda, işlem tesis edildiği tarih itibariyle hiç var olmamış gibi bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır.

Yargı yerince iptal edilen plana dayalı olarak verilmiş olan inşaat ruhsatının idarece iptal edilmesi veya söz konusu ruhsatla ilgili olarak açılmış bir davanın mevcut olması halinde; her ne kadar ruhsat işlemi tesis edildiği tarihte plana uygun ise de, hukuka aykırılığı saptanan plana ilişkin olarak verilen iptal kararı nedeniyle imar planı tesis tarihi itibariyle yürürlükten kalkacağından inşaat ruhsatının da hukuki dayanağı kalmayacağı ve iptali gerekeceği gibi, ruhsatsız konuma düşen yapının da yıkılması gerekmektedir.

…

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin ve AHM kararlarının birlikte değerlendirilmesinden; sağlıklı ve dengeli bir çevrenin oluşturulması bakımından, yürürlükte bulunan plan hükümlerine aykırı olarak inşa edilen yapıların, yapının inşa edildiği tarihte yürürlükte bulunan plana ve ruhsata uygun olarak inşa edilse dahi, bu planın hukuka ve mevzuata aykırı olduğu tespit edilerek yargı merciince iptal edilmesi durumunda kazanılmış hakkın bulunmaması nedeniyle yıkılması gerekmektedir. Ancak; yıkım işlemi tesis edilmeden önce, hukuka aykırı bir şekilde plan oluşturan ve bu plana göre ruhsat veren idarenin kusurlu davranışı nedeniyle, iyi niyetli kişilere yıkıma konu taşınmaz bedelinin ödenmesi gerekmektedir.”

Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 2022/1490 E. 2022/1825 K. sayılı 02.11.2022 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“Tartışma, idari işlemin dayanağı olan düzenleyici işlemin yargı yerince iptal edilmiş olması halinde ortaya çıkmaktadır. Zira bu durumda işlem, hukuka aykırılığı tespit edilerek iptal edilmekle tesis edildiği tarih itibariyle hiç varolmamış gibi bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır.

İmar planının yargı yerince iptal edilmesi durumunda, kazanılmış hakkın varlığını, Danıştay İçtihatlarıyla da kabul edildiği üzere, iki ayrı hukuki duruma göre irdelemek gerekmektedir.

1-) Yargı yerince iptal edilen plana dayalı olarak verilmiş olan inşaat ruhsatının idarece iptal edilmesi veya söz konusu ruhsatla ilgili olarak açılmış bir davanın mevcut olması halinde her ne kadar ruhsat işlemi tesis edildiği tarihte plana uygun ise de hukuka aykırılığı saptanan plana ilişkin olarak verilen iptal kararı nedeniyle imar planı tesis tarihi itibariyle yürürlükten kalkacağından inşaat ruhsatının da hukuki dayanağı kalmayacağı ve iptali gerekeceği tabiidir.

Aksi yöndeki bir kabulün de, yargı yerince hukuka aykırılığı tesbit edilerek iptal edilen ve tesis edildiği tarih itibariyle yürürlükten kalkan bir düzenleyici işleme dayanılarak tesis edilmiş ve dava konusu da edilmiş bir işleme rağmen ileriye yönelik bir kazanılmış hakkın tanınması sonucunu doğurur ki bu durumunun kısaca tüm işlem ve eylemlerinin hukuka uygun olduğu devlet biçimi olarak tanımlayabileceğimiz hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmayacağı aşikardır.

Bu gibi durumlarda tam anlamıyla kazanılmış hakkın varlığı söz konusu olmamakla birlikte, açık hata, ilgilinin hilesi veya kusuru ile tesis edilmemiş ve kamu düzenini bozucu, kamu hizmetinin gereklerini ve kamu yararını engelleyici nitelikte olmaması kaydıyla hukuka aykırı olan bu işlemlerin yürürlüklerini sürdürdükleri zaman içerisinde ilgili kişiler bakımından geçmişe dönük olarak sağladıkları sübjektif hakların, başka bir ifadeyle hukuki duruma uygun fiili durumun esas alınması gerekmektedir.

2-) Yargı yerince iptal edilmiş olan imar planlarına dayalı olarak verilmiş yapı ruhsatının idarece iptal edilmemesi ve dava konusu da edilmemesi halinde ise, ruhsat hukuken varlığını sürdüreceğinden bu ruhsatlara göre yapılmış inşaatlarda kazanılmış hakkın varlığı söz konusu olacaktır. Ancak bu durumda dahi hukuka aykırı olan bu işleme dayalı kazanılmış hakkın koşulsuz olmadığı, kamu düzenini bozucu, kamu hizmetinin gereklerini ve kamu yararını engelleyici nitelikteki kazanılmış hakkın geleceğe yönelik olarak aynen korunamayacağı da açıktır.

…

Uyuşmazlıkta, dava konusu taşınmaza ilişkin nazım ve uygulama imar planlarının Ankara 5. İdari Dava Dairesince iptal edildiği, akabinde inşaatın seviyesi tespit edilerek yapı tatil zaptı düzenlendiği, bu işleme karşı açılan davada Ankara 18. İdare Mahkemesince önce yürütmenin durdurulmasına karar verildiği, bunun üzerine mühür kaldırma işlemi yapılarak inşaatın devamına imkan tanındığı, bilahare Ankara 18. İdare Mahkemesi'nin 18/11/2021 tarihli, E:2021/1638, K:2021/2038 Sayılı kararıyla yapı ruhsatı ayakta olduğu gerekçesiyle yapı tatil tutanağının iptaline karar verilmesi üzerine, yeni bir seviye tespiti yapılarak yapı ruhsatlarının 21/12/2021 tarihli işlemle idarece iptal edildiği, ancak ruhsatların iptali öncesinde düzenlenen 17/12/2021 tarihli tespit tutanağında; 41 ada'daki yapının %65 seviyesinde, 42 ada'daki yapıların ise %83 oranında tamamlanmış vaziyette, yani 41 ada'daki inşaatın dahi inşaat bitirme seviyesi itibarıyla kaba inşaatı tamamlanmış ve çatısı kapatılmış durumda olduğu tespit edilmiş bulunmaktadır.

Bu durumda, imar planlarının iptaline dayalı olarak idarece yapı ruhsatlarının iptal edildiği tarih itibarıyla %65 seviyesindeki inşaatın dahi kaba inşaatı bitirilmiş, çatı örtüsü de kapatılmış durumda olduğu, çatısı kapatılmış durumda olan kaba inşaatın dahi artık kazanılmış hak oluşturduğu, aksi yönde bir iddia ya da tespitin de mevcut olmadığı dikkate alındığında, idarece anılan fiili durumlar değerlendirilmeden, doğrudan yapı ruhsatlarının iptalinde hukuki isabet bulunmamaktadır.”

Sonuç olarak konuyla ilgili geçmiş zamanlarda verilmiş farklı kararlar söz konusudur. Danıştay 14. Dairesinin yayımlanan kararlarına baktığımızda eğilimi; yargı kararıyla iptal edilen imar planları neticesinde kazanılmış hakkın doğmayacağı, ilgililerin isterlerse zararlarını tam yargı davasıyla tazmin edebilecekleri yönündedir. Burada kamu düzeni gerekçe gösterilmektedir. Bireysel menfaatlerdense kamu menfaatinin korunmasına öncelik tanınmaktadır. Bireyin zararlarının ise tam yargı davası açılarak maddi tazminat olarak giderilmesi önerilmektedir. Ancak her somut olayın kendi içinde ayrıca değerlendirilmesi, yapının korunmasında kamu zararının doğup doğmayacağının tartışılması daha faydalı ve hakkaniyetli sonuçların doğmasını sağlayacaktır. Yapının kazanılmış hak kapsamında yıkılmayarak korunmasının, kamu menfaati açısından tehlike teşkil etmediği durumlarda yıkım kararının verilmemesi hukuki güvenlik ilkesiyle bağdaşır bir uygulama olacaktır. Nitekim idari işlemler hukuka uygunluk karinesinden faydalanır ve mahkemelerce iptal edilinceye ya da idarece değiştirilinceye kadar bu işlemlerin hukuka uygun olduğu varsayılır. Hukuka uygun olduğu varsayılan bu planlara göre hak elde eden kişilerin haklarının hukuki güvenlik ilkesi uyarınca korunması gerekir.

D.    İDARELERİN İMAR PLANINI DEĞİŞİKLİKLERİNE DAİR İŞLEMLERİNİN DEĞİŞİKLİKTEN ÖNCEKİ İNŞAATLARA ETKİSİ

        İdare hukukuna, idari işlemlerin geriye yürümeyeceği kuralı hâkimdir. İmar planının idarece değiştirilmesi durumunda eski imar planı uyarınca tesis olunan uygulama işlemleri geçerliliğini sürdürür. İdari işlemler hukuka uygunluk karinesinden yararlanır ve iptal edilinceye ya da idarece değiştirilinceye kadar yürürlüğü devam eder.

       Danıştay 6. Dairesinin 2014/6095 E. 2014/9235 K. sayılı 23.12.2014 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır.

        “Öte yandan; ilgilinin hatası, hilesi veya kendisine isnat edilebilecek bir kusurunun bulunmaması halinde yürürlükteki imar planı ile ruhsatına uygun olarak yapılan inşaatın kazanılmış hak kapsamına girdiğinin kabulü gerektiği hususu Dairemizin istikrar kazanmış içtihatlarındandır. Uyuşmazlık konusu otel binasının da uygulama imar planı ve yapı ruhsatlarına uygun yapıldığının görülmesi karşısında ilgilinin kazanılmış hakkının doğduğu anlaşılmaktadır.”

          Danıştay 14. Dairenin 2011/14794 E. 2013/1444 K. sayılı 28.02.2013 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

         “Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planlarının, idarece kaldırılması veya değiştirilmesi durumunda, bu planların yürürlükte oldukları süre içerisinde ve bu planlara dayalı olarak tesis edilen bireysel işlemlerin kişiler bakımından sübjektif nitelikte kazanılmış hak doğuracağı tabiidir. İdari işlemlerin geriye yürümeyeceğine ilişkin idare hukuku ilkesi ile bu gibi durumlarda kazanılmış hakların korunması ve idari istikrarın sağlanması amaçlanmıştır. Ancak bu şekilde bir kazanılmış hakkın var olduğu hallerde idari işlemin ve dayanağı olan düzenleyici işlemin hukuka uygun olduğu konusunda bir tartışma da mevcut değildir.”

Danıştay 6. Dairenin 2023/3994 E. 2023/7121 K. sayılı 04.10.2023 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“İmar planları objektif nitelikte düzenleyici işlemlerdir ve usule uygun olarak kaldırılmaları veya değiştirilmeleri mümkündür. Planların idarece kaldırılması veya değiştirilmesi durumunda bu planların yürürlükte oldukları süre içerisinde ve bu planlara dayalı olarak tesis edilen bireysel işlemlerin kişiler bakımından sübjektif nitelikte kazanılmış hak doğuracağı tabiidir. İdari işlemlerin geriye yürümeyeceğine ilişkin idare hukuku ilkesi ile bu gibi durumlarda kazanılmış hakların korunması, idari istikrarın ve hukuki güvenliğin sağlanması amaçlanmıştır.”

Yargı kararlarından anlaşıldığı üzere idarelerin işlemleri geçmişe etkili hüküm ve sonuç doğurmayacağından imar planı değişikliklerinden, değişiklikten önceki inşaatların etkilenmemesi gerekmektedir. Ancak imar planı değişikliği ile kat veya alan artışı gibi lehe değişiklikler olduğu takdirde maliklerin yeniden ruhsat başvurusu yapıp ya da ruhsatın tadilini isteyip lehe ek haklar edinmeleri mümkündür.

 İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

 https://www.youtube.com/watch?v=02kZbXKLj3M